- 相關(guān)推薦
甲級寫字樓物業(yè)管理方案
第一節(jié) 任務和崗位設置
一、任務
工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。
工程部的職責范圍如下：
1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；
2、負責大廈公共設施、設備的維修保養(yǎng)；
3、負責對用戶室內(nèi)設施、設備提供有償維修服務；
4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。
5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。
二、工程部架構(gòu)圖（A座）
人員配置說明
項目負責人：1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)
綜合維修班：15人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
綜合維修工:15人
設備運行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）
運行工:7人
配電室值班電工：16人
領(lǐng)班:1人（兼值班）
BC座配電室8人
DE座配電室8人
庫管1人
共計44人
第二節(jié) 崗位職責
一、工程部經(jīng)理崗位職責
1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。
2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。
3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。
二、主管崗位職責
1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。
2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案
3、制訂本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。
4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。
5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。
6、負責與相關(guān)業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系，負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。
三、領(lǐng)班崗位職責
1、在項目主管領(lǐng)導下，對所轄設備及員工進行管理。
2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。
3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業(yè)情況。
4、定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識的交流。
5、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。
6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。
四、電工崗位職責
1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。
2、必須按照安全操作規(guī)程操作，在值班時間內(nèi)值班人員對變配電室設備負有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導的責任。
3、員工必須嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。
4、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設備的性能及故障處理。
5、保證機房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。
6、管理好固定資產(chǎn)，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。
五、水工崗位職責
1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領(lǐng)導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。
2、負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風及各種管道的正常運行與維修保養(yǎng)工作。
3、做好所屬設備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)的正常運行。
4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當班發(fā)生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。
5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領(lǐng)導。
第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定
一、值班規(guī)定
1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。
2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當值主管的工作指令。
3、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。
4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。
二、交接班規(guī)定
交班人：
l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題，準確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決辦法、建議并轉(zhuǎn)達上級對員工下達的指令。
2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。
3、做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。
接班人：
1、接班人在接班前4小時內(nèi)嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。
2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。
3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。
4、在交接班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領(lǐng)班和當值主管。
三、運行記錄管理制度
1、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。
2、設備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，項目經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。
3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。
第四節(jié) 設備設施管理
設備設施管理的主要內(nèi)容有：
1、確保能源的供給及有效地控制能耗
2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄
給排水系統(tǒng)設備的維護管理
給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。
�。�1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。
�、偎すぷ髀氊熤痪褪茄惨暀z查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。
�、谒淝逑聪�，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業(yè)清潔公司進行。
（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業(yè)公司溝通，
說明停水原因和停水時間。
�。�3）定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機等進行日常維修保養(yǎng)。
�。�4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。
（5）室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨
之前，做好保溫防凍工作。
�。�6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。
�。�7）每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。
供電系統(tǒng)的維護管理
配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。
1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵柜鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。
2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。
3、配電室的全部機電設備，由專業(yè)技術(shù)人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。
4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。
5、供電回路操作開關(guān)的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關(guān)人員絕不能動。
6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。
7、嚴格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關(guān)事項的規(guī)定。
8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。
9、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。
空調(diào)系統(tǒng)管理
一、風機房管理規(guī)定
1、嚴禁無關(guān)人員進入機房內(nèi)。
2、風機房設備由空調(diào)專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。
3、風機房內(nèi)必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。
4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。
5、空調(diào)員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。
二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容
1、設備巡查
（1）巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。
�。�2）巡查設備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。
2、空調(diào)機房
�。�1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。
�。�2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。
3、水塔、水箱檢查
�。�1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。
�。�2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、風機等檢查
�。�1）新風機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音。
�。�2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。
三、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定
1、空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)專業(yè)人員負責，電工主管進行監(jiān)督。
2、每班當值人員定期巡查空調(diào)機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。
3、按大廈空調(diào)運行時間表準時啟�？照{(diào)系統(tǒng)。
4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。
四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程
1、空調(diào)專業(yè)人員負責大廈空調(diào)設備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設備保養(yǎng)。
2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。
3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。
4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。
5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。
五、中央空調(diào)系統(tǒng)應爭處理方案
（一）冷水機組
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)公司維修。
3、設備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi)4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。
（二）水泵
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。
3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
（三）涼水塔
1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。
2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。
3、屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。
（四）管網(wǎng)系統(tǒng)
1、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。
2、采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。
3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。
4、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。
5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。
第五節(jié) 維修管理細則
（一）工程部入戶維修流程圖
維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：
1、接報修
�。�1）接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；
�。�2）記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。
2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內(nèi)到達業(yè)主家；
3、敲門、按門鈴
到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。
4、業(yè)主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認可后：
�。�1）脫鞋或帶鞋套進入；
�。�2）在業(yè)主帶領(lǐng)下進入維修房間，不隨意走動。
5、修理
（1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行；
（2）在修理當中必須移動有關(guān)物品時，應先征行業(yè)主同意，并小心輕放。
6、清場
�。�1）在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上；
�。�2）工作完畢請業(yè)主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認。
�。�3）禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。
（二）其他區(qū)域維修管理
維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。
1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。
2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。
3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴重應及時報請專業(yè)施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.
第六節(jié) 緊急情況處理方案
（一）水工緊急情況處理
1、跑水事故預案
發(fā)生跑水時,工程人員應及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反饋領(lǐng)導。
2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。
3、在發(fā)生突發(fā)事件處理的同時通知物業(yè)公司發(fā)放通知。
4、在突發(fā)事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。
（二）電工緊急情況處理
1、電器火災故障處理預案
遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現(xiàn)場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領(lǐng)導。當保安部人員到達時應協(xié)助滅火，并做好現(xiàn)場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。
2、電器事故（停電跳閘）處理預案
值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據(jù)報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領(lǐng)導匯報，根據(jù)指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。
3、觸電事故緊急處理預案
如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關(guān)領(lǐng)導匯報。
1)脫離漏電物體
大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關(guān)。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。
2)觸電人員急救
首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領(lǐng)帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫(yī)務人員到來之前不能停止救助。醫(yī)務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協(xié)助醫(yī)務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。
4、電梯緊急事故處理預案
電梯困人事故處理預案
1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關(guān)人員到達現(xiàn)場。首先確認電梯轎廂位置(根據(jù)樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。
2）詢問轎廂內(nèi)是否有租戶或客人,安撫被困人員。
3）關(guān)閉故障電梯總電源。
4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂
5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。
電梯進水事故預案
1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源
2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告
電梯特殊故障處理預案
遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領(lǐng)導提交書面事故報告。
（三）火災處理應急方案
1、報警程序
一旦發(fā)現(xiàn)火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態(tài)時，每一位員工都有責任立即向消防監(jiān)控室報警，請其查明原因。發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：
�。�1）立即通知消防監(jiān)控室。
�。�2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監(jiān)控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。
�。�3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。
2、工程各系統(tǒng)配合滅火工作程序
在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統(tǒng)崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態(tài)；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區(qū)域的水電等技術(shù)問題。其他系統(tǒng)工作人員要做到：
�。�1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。
（2）電梯監(jiān)控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區(qū)域的其他電梯的運行。
（3）水系統(tǒng)：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。
（4）空調(diào)系統(tǒng)：接到火情通知后，立即關(guān)閉起火區(qū)域的空調(diào)機組。
【甲級寫字樓物業(yè)管理方案】相關(guān)文章：
物業(yè)管理方案07-21
物業(yè)管理方案范文03-31
小區(qū)物業(yè)管理方案02-05
園區(qū)物業(yè)管理方案07-18
物業(yè)管理方案【薦】07-03
【薦】物業(yè)管理方案07-03
關(guān)于物業(yè)管理方案04-20
物業(yè)管理小區(qū)方案02-28
物業(yè)管理方案集錦07-29
學校物業(yè)管理方案06-12