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商業(yè)地產(chǎn)促銷方案
為保障事情或工作順利開展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？下面是小編為大家整理的商業(yè)地產(chǎn)促銷方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
商業(yè)地產(chǎn)促銷方案1
一、企業(yè)公關(guān)宣傳目標(biāo)
1. 營造鮮明、獨(dú)特、良好的企業(yè)形象，增強(qiáng)大眾印象。
2. 樹立準(zhǔn)確、有效、超凡的訴求理念，實(shí)現(xiàn)占位意圖。
二、創(chuàng)意表現(xiàn)策略
開展本次活動(dòng)，將以延續(xù)往年宣傳攻勢、盡量保持以往宣傳特色為原則，在創(chuàng)意構(gòu)思上獨(dú)辟蹊徑，立足于建立清晰準(zhǔn)確理念、占領(lǐng)業(yè)內(nèi)應(yīng)有地位以及順應(yīng)社會(huì)公眾導(dǎo)向等方面，給人以耳目一新、更為求實(shí)之感。（文案及創(chuàng)意、設(shè)計(jì)稿件等待方案通過后具體提出）。
三、宣傳訴求對(duì)象
1. 主體：市區(qū)景線“十一”外游的所有家庭（旨在借娛樂的時(shí)間針對(duì)所有能娛樂的家庭）。
2. 《××晚報(bào)》讀者群（關(guān)心社會(huì)、重視信息的大眾）。
3. 《××電視臺(tái)》“晚間新聞”、“精彩時(shí)刻”收視觀眾；《××衛(wèi)視》“連續(xù)劇”的收視觀眾。（關(guān)心××變化，樂于娛樂的居民家庭）。
4. 《××交通廣播電臺(tái)》《××人民廣播電臺(tái)》的聽眾（白天能乘專車進(jìn)行郊游的高消費(fèi)家庭）。
四、廣告發(fā)布策略
基于對(duì)此次公關(guān)活動(dòng)形式的新穎性和影響范圍的廣泛性相結(jié)合、活動(dòng)效果的轟動(dòng)性和活動(dòng)投入的低廉性相結(jié)合等方面的考慮，本次活動(dòng)以“立意新穎”為立足點(diǎn)，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受，因而具有相當(dāng)大的親和性，易于與目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行情感溝通。
另外，主要媒體雖限于在一定區(qū)域發(fā)放，但由于媒體的'隨身性特點(diǎn)，活動(dòng)結(jié)束后媒體影響面將滲透到市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，從而形成較強(qiáng)的持續(xù)效果。
五、媒體選擇及實(shí)施安排
�。ㄒ唬┟襟w選擇
1．紅色中型帶把娛樂用氣球2萬個(gè)（印有本企業(yè)標(biāo)志或娛樂項(xiàng)目名稱，持有家庭波及總?cè)藬?shù)約10萬人左右）。
2．印有企業(yè)標(biāo)志或娛樂項(xiàng)目種類的紅色馬夾背心和太陽帽約300套。
3．扎有紅色綢帶的小型面包車4～5輛。
4．沿海景線公共車站防雨廳廣告牌。
5．《××晚報(bào)》：通欄兩次。
6．《××電視臺(tái)》、衛(wèi)視頻道（電視廣告片以活動(dòng)表現(xiàn)為主線，逐一介紹本企業(yè)的綜合娛樂項(xiàng)目）。
7．《××交通廣播電臺(tái)》、《××人民廣播電臺(tái)》（廣播廣告抒發(fā)情感，讓人與活動(dòng)相呼應(yīng)）。
（二）計(jì)劃實(shí)施安排
廣告宣傳計(jì)劃實(shí)施如表8-6所示。
表8-6 ××公關(guān)活動(dòng)廣告宣傳計(jì)劃實(shí)施表
時(shí)間
媒體
宣傳內(nèi)容
9月30日
《××晚報(bào)》
重新營造企業(yè)形象，提示明天××園活動(dòng)，但不注明具體活動(dòng)內(nèi)容
10月1日上午10點(diǎn)
廣告馬夾
氣球
自××公園正門至××路、××路、××西路和××路等五處，最終至××廣場，由身穿廣告馬夾的中學(xué)生（約200名）無償發(fā)放氣球，爭取一小時(shí)左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動(dòng)沖擊力的紅色氣球群
10月1日上午11點(diǎn)
廣告車
廣播廣告
由攝影師跟車，分頭抓拍氣球發(fā)放和溫馨家庭歡樂場面（事先選好模特穿插于人群之中）；廣播廣告（兩臺(tái)同時(shí)）隨之發(fā)布
10月1日中午12點(diǎn)
剪輯30秒電視廣告至電視臺(tái)
10月1日下午2點(diǎn)
《××晚報(bào)》
發(fā)布活動(dòng)系列廣告
10月1日晚
6：00～9：00
電視廣告
××電視臺(tái)、××衛(wèi)視新聞等欄目相繼播放電視廣告
六、活動(dòng)預(yù)算
本次活動(dòng)預(yù)計(jì)總費(fèi)用合計(jì)五萬元人民幣，具體費(fèi)用項(xiàng)目包括：
1．兩萬個(gè)氣球的成本及印刷費(fèi)；
2．兩百個(gè)廣告背心的設(shè)計(jì)制作費(fèi)；
3．報(bào)紙廣告，晚報(bào)二次通欄的發(fā)布費(fèi)；
4．電視廣告攝制、編輯、發(fā)布（三次）費(fèi)；
5．廣播廣告錄制、發(fā)布費(fèi)（時(shí)間跟活動(dòng)進(jìn)行，約2～3小時(shí)）；
6．整個(gè)活動(dòng)的企劃、推動(dòng)及人員組織、勞務(wù)等其他費(fèi)用。
商業(yè)地產(chǎn)促銷方案2
一、項(xiàng)目概況：
本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢分析：
1)區(qū)位優(yōu)勢位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;
2)配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;
3)交通優(yōu)勢本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢分析：
1)消費(fèi)群劣勢高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵;機(jī)會(huì)分析：
1)市場機(jī)會(huì)高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢;
2)稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì);
3)隱性機(jī)會(huì)(引導(dǎo)消費(fèi))對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些(采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本);威脅分析：
1)潛在競爭威脅潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。
2)消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向
我司經(jīng)過多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ);同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的"俊園"的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場定位實(shí)施：
�、傩蜗蠖ㄎ�
1)優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;
2)品位CLD生活概念創(chuàng)新
3)情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)
4)文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁②功能定位
1)自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2)投資潛力大地處繁華地段，未來的"湖南路"
3)生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便
4)盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑)
�、燮放贫ㄎ煌ㄟ^對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項(xiàng)目"USP"的提煉通過對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的"USP"是關(guān)鍵�！裢怀龉δ茉V求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升USP;(黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合)
●高位嫁接，從形象上提升USP;
�、贂r(shí)尚性(外觀設(shè)計(jì)的前瞻性)
�、谑孢m性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活)
�、鄹哔F性(生活品質(zhì)的全面提升)
④文化性(將教育嫁接于本項(xiàng)目)
�、荼憷�(交通的.便利，生活的便捷)
四、項(xiàng)目推廣思路總的思路：
以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。具體的推廣思路：
1)商鋪對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行(操作方法見推廣策略)對(duì)于斜橋路商鋪采用市場營銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行(操作方法見推廣策略)
2)住宅
�、賹⒔逃�、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢)
�。孩谝猿珜�(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如"CLD"生活)：
�、弁ㄟ^商鋪的營銷造勢，帶動(dòng)住宅的銷售;◇倡導(dǎo)"文化社區(qū)"概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。
五、項(xiàng)目建議
1、案名設(shè)計(jì)紫金花園過于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色;建議采用以"華庭"命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì);如國嘉華庭等以"府邸"命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。
3、景觀園林設(shè)計(jì)建議整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢，對(duì)于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。
4、建筑外觀建議本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。
5、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說明。
第二部分整合推廣策略
(一)商鋪推廣策略
一、商鋪功能策劃：
1)對(duì)于斜橋街商鋪，建議以"服飾一條街"、"小吃一條街"、"文化一條街"來作為招商重點(diǎn)宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。
2)對(duì)于大西路商鋪
;①整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲娛樂設(shè)施;主要通過關(guān)系營銷予以推廣。
�、诜煮w推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊(通訊器材、音響制品等)，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等)、麗人坊(服飾、化妝品、時(shí)裝包等)
二、定價(jià)原則：針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控;針對(duì)于大西路商鋪：
1)如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整;
2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生;并且對(duì)于營銷造勢也不無裨益。
三、價(jià)格策略
1)"低開高走"策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。
2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。
3)"特價(jià)單位"策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為"特價(jià)單位"，以超低價(jià)造成熱銷、搶購場面。
4)消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。四、行銷推廣策略：
1、通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場營銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。
2、先關(guān)系營銷，后市場營銷關(guān)系營銷主要是針對(duì)于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。
3、以賣為主，以租為輔對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時(shí)全力銷售，而市場反應(yīng)冷清則可采用租賃為主(應(yīng)急策略)。
商業(yè)地產(chǎn)促銷方案3
一、航空路商業(yè)近況
根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會(huì)成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對(duì)目前恩施市場大環(huán)境十分看好，相對(duì)而言，對(duì)投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：
a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似);
b、內(nèi)鋪實(shí)行返租，提供完善的"代租代管代收"服務(wù)，免除投資者后顧之憂;
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;
d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述
1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心
◇體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全
◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣
商業(yè)經(jīng)營檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對(duì)地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走"大眾化"經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出;
◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。
經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：
(1)高檔次精品時(shí)尚購物店;
(2)綜合性超市;
(3)專業(yè)主題市場;
(4)休閑中心;
(5)中高檔餐飲機(jī)構(gòu);
(6)稍高檔次的娛樂城。
經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。
三、商業(yè)推廣主題闡述：
提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城，突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：
1、地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。
2、未來重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動(dòng)區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。
3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。
4、經(jīng)營品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
◇根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。
◇我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。
5、租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。
租金回報(bào)有利于：
◇充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心;
◇增強(qiáng)對(duì)投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對(duì)少量的鋪面價(jià)格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;
◇對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時(shí)期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以"航空路重心區(qū)發(fā)展前景"為信心保證。
讓客戶購買的不但是實(shí)際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：
1、作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;
2、說明航空路的未來規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;
3、通過對(duì)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)"看得見的回報(bào)前景"。
突出經(jīng)營前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。
1、對(duì)于大型主力商家的確定，是整個(gè)運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升。
2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的'業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu);通過銷售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段。
3、對(duì)于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。
4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷售計(jì)劃。
四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。
根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個(gè)體經(jīng)營商戶。
對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
銷售策略
本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用�、高�?jí)政府公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。
對(duì)于項(xiàng)目的銷售，針對(duì)目標(biāo)客戶群和推廣時(shí)段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。
注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。
商業(yè)地產(chǎn)促銷方案4
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地
第一部分：可行性方案
一、入駐原由：
我們選擇xxxxxx商場作為入駐目標(biāo)，是因?yàn)榭春觅F店的強(qiáng)大實(shí)力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以xx萬平方米的超大面積位居xx城市商業(yè)之冠，而SHOPPING
MALL的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷xx萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見xxxxxx商場的人氣;貴店在20xx年有奧運(yùn)明星來助陣，20xx年當(dāng)紅明星又蒞臨xxxxxx商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到xxxxxx商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守xxxxxx商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同xxxxxx商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
xx城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，xx城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，xx城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，xx城市位居榜首。xx城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
xx城市市位于xx省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在xx城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而xx城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場是在xx城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了xx城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的`休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合xxxxxx商場的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營銷推廣方案
我們采取整合營銷方式(IMC)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
xx城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢媒體，這是xx城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在xx城市晚報(bào)、xx城市電視臺(tái)、xx城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過xx城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與xx城市商業(yè)龍頭xxxxxx商場合作;前期，我們?cè)饺珖鞯氐牧闶燮髽I(yè)做過市場調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與xxxxxx商場積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場做起來，真正的把它作成xx城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
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