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小區(qū)初期入住期物業(yè)管理方案
為了確保事情或工作扎實開展，常常要根據(jù)具體情況預先制定方案，方案的內容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達到預期的效果和意義。怎樣寫方案才更能起到其作用呢？以下是小編整理的小區(qū)初期入住期物業(yè)管理方案，希望能夠幫助到大家。
一、前期管理
�。ㄒ唬⑷藛T安排
管理處主任、各部門負責人按進度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內容如下：參與有關設備的安裝、調試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設備設施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作；配合房產公司做好綜合驗收相關工作；投入入住前的各項工作。
①樓宇綜合驗收前一個月，部分治安人員經上崗培訓合格后，先期到位，負責對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。
�、跇怯罹C合驗收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內容。
�、蹣I(yè)主入住前半個月，管理處掛牌辦公，所有員工經培訓合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。
�。ǘ�、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃；
治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設施，明確人員排班及各崗位工作職責；
車輛管理：設計安裝社區(qū)內道路標志，建立完善車輛管理制度；
垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。
�。ㄈ⑴浜瞎ぷ�
與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。
與學校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉學、戶口遷移的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告業(yè)主。
二、入住管理
�。ㄒ唬⑴e行簡樸溫馨的入住儀式
為使業(yè)主在短時間內了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產公司相關領導、社區(qū)領導等在社區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。
（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施
辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。
1、設立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務等，由專職人員提供一條龍服務，精心安排入住程序。
2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務協(xié)議書，代辦相關業(yè)務，給業(yè)主方便。
3、提供集體辦理和上門服務等服務項目。
�。ㄈ�、收費標志上墻及宣傳工作
1、在社區(qū)宣傳櫥窗內，制作張貼收費一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務收費及有償服務收費標準，公布監(jiān)督、服務電話。
2、印制收費標準宣傳單，委托房產公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。
3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準備部分收費標準宣傳單即相關收費文件復印件，以備業(yè)主索取。
三、裝修管理
�。ㄒ唬⒀b修控制流程
1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；
2、對業(yè)主裝修隊進行裝修講解；
3、對裝修方案進行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；
5、（對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，使其改正；
6、（若仍不糾正的）采取相應的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。
�。ǘ�、裝修宣傳
為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個業(yè)主進行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。
�。ㄈ⒀b修備案
1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理條例》進行備案。
2、保證房屋設施正常使用功能。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。
3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調安裝及管線走向。
4、裝修材料符合防火規(guī)定。
�。ㄋ模⒀b修跟蹤監(jiān)管體系
業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”
追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查，及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護好智能設施管線等公共管線，杜絕違章搭建。
（五）違章裝修處理
業(yè)主裝修備案中，服務中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權。同時制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經濟手段控制。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門，由相關部門解決處理。
四、入住期間的安全防范措施
�。ㄒ唬┤胱∑陂g的治安分析
1、周邊環(huán)境較為復雜，地處城鄉(xiāng)結合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。
2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務艱巨。
3、社區(qū)內各種智能化設備處于調試、試運行階段，業(yè)主對設備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。
�。ǘ⒕唧w防范措施
針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。
1、治安隊伍建設
按照高標準建立一支高素質的治安隊伍，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質的精湛業(yè)務技能的組成。建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行10%末位淘汰制。
2、確立治安重點，搞好對人流、物流、車流的有效控制
①人流控制
對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；
對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進行一定限制；
對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證檢查；
經常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。
②物流控制
對物資流動實施申報制、盤查制和登記制；
業(yè)主物品的搬出必須向主動門崗申報，并嚴格按照規(guī)定進行登記；
治安人員有責任和義務對物資的出入進行禮貌檢查；
所有物資流動實行登記放行制度。
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通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。
3、加強與相關部門的配合
與當?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。
五、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作
按照國家物業(yè)有關規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主入住率達50%前，由管理處制定相應的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的相關程序和要求，為業(yè)主委員會成立做好基礎工作。在入住率達到50%時，報請政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會成立大會。管理處還應配合業(yè)主委員會籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會審議材料，如前期物業(yè)管理報告、財務收支情況、物業(yè)管理委托合同等。
六、管理人員的配備
管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業(yè)公司聘任，授權到欣怡家園住宅社區(qū)實施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。
文員：1人，負責社區(qū)房屋及業(yè)主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。
財務：1人，負責社區(qū)的經濟核算和各種費用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：16人，負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護工：2人，負責社區(qū)內的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。
治安員：32人，負責住宅區(qū)內的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負責社區(qū)的房屋及設施設備的維修、養(yǎng)護。
七、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
（一）、管理人員的錄用要求
全面負責社區(qū)物業(yè)管理工作
大專以上文化，三年以上物業(yè)實際管理經驗
（二）、員工服務準則
1、熱愛本職工作，努力學習管理技能，不斷提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨，做好本職工作。
2、上班時間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關的事情，不做不雅觀的舉動。
3、主動向來訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認真、懇切、答復問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當天解決，來信一周內答復，涉及疑難問題定期答復。
4、對業(yè)主的無禮行為，應盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
5、竭誠為業(yè)主服務，對業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報處理；涉及多方面的問題，會同有關部門研究解決。
6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準日益增減項目、數(shù)量，必須按計劃進行，保證按時施工，完工后有業(yè)主驗收簽名；愛護居民財產，嚴格增收紀律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。
7、維護業(yè)主的合法權益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準借機利用權利或職務謀取利益。
�。ㄈ�、工作人員的考核
1、部門負責人的考核內容：
�、賹尽⒐芾硖幹贫日叩穆鋵嵡闆r：對公司、管理處會議執(zhí)行情況應及時向所屬員工傳達，管理處制定專人隨時抽查，了解各部門員工對有關會議的熟知情況；
②會議培訓學習情況：無特殊事由，應出席公司組織的每次會議、學習，并認真學習討論會議內容，會后有心得體會；
�、勰杲K互評情況：部門負責人之間年終進行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。
2、考核的內容
�、偃粘？记冢好吭陆y(tǒng)計一次，統(tǒng)計每人每月的上班時間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（�。┘佟绻さ�；
②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；
②勞動紀律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；
�、酃ぷ鳎▽W習）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認真如實填寫工作登記本，每次培訓認真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；
�、軉T工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當月工作進行小結，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負責人進行評分，并及時匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據(jù)之一。
�。ㄋ模T工的培訓
“萬事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設發(fā)展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關系以及物業(yè)經營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)，對員工的素質提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊伍，為公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎，公司倡導“終身學習制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學歷和技術等級職稱的培訓。
八、員工培訓的內容
�、偎枷氲赖陆ㄔO：不斷加強物資文明和精神文明建設，努力培養(yǎng)不斷進取、具有堅韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風貌的員工隊伍。
�、诼殬I(yè)道德建設：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務形象、管理形象。
�、畚幕夹g業(yè)務培訓：根據(jù)每個管理、服務崗位、不同職責和要求制定出標準，學習相關社會科學知識和自然科學技術知識。
2、員工培訓的類型
管理人員：側重于服務意識、組織管理、領導藝術、經濟知識、企業(yè)經營；
普通員工：側重于服務、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；
新員工（試用期內）：公司將組織集中進行為期一個月的培訓，包括軍事訓練和理論學習。軍事訓練側重于隊列、拳術訓練，培養(yǎng)良好的形象；理論學習側重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責》、《操作規(guī)程》等。
3、員工培訓的形式
公司主要采取自培與外培相結合的方式。
4、培訓的考核評估
培訓前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓的需求方向；
培訓中考核：邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執(zhí)行情況；
培訓后考核：分為實操和書面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結果作為考核員工綜合培訓成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。
九、管理“十條標準”
�。ㄒ唬�、文明服務：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務準則》，做好各項服務。
�。ǘ�、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標準，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。
�。ㄈ⑶鍧嵭l(wèi)生：社區(qū)內室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內排污達到國家規(guī)定排放標準。
�。ㄋ模�、庭院綠化：社區(qū)內公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災害，有制度、有設施、有公約、有專人負責。社區(qū)內治安人員盡職盡責，保證社區(qū)居民人身財產安全。
（六）、經費管理：嚴格按照國家和市有關部門制定的收費標準，無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時，為業(yè)主服務的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執(zhí)行財經紀律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經營。
�。ㄆ撸�、設施齊備：社區(qū)內給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設施齊全完備，運作正常，不改變原設計用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。
�。ò耍�、社區(qū)文化：社區(qū)內積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設施。宣傳教育活動內容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護公物，遵守法紀，團結互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。
（九）、機構職能：管理處管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調管理。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
�。ㄊ�、管住關系：“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。
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