長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查報(bào)告
1. 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查
長(zhǎng)租公寓，是公認(rèn)的“重運(yùn)營(yíng)”企業(yè)，“管家”是公寓企業(yè)員工占比最大的崗位，管家的服務(wù)質(zhì)量，對(duì)顧客的租房體驗(yàn)影響巨大，而管家的效率，又決定公寓運(yùn)營(yíng)商的效率，鑒于運(yùn)營(yíng)的重要性，我們對(duì)公寓企業(yè)“管家”進(jìn)行了調(diào)研，藉此來(lái)了解公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，本次調(diào)查數(shù)據(jù)和結(jié)論僅對(duì)所獲數(shù)據(jù)有效。
本次調(diào)查，收到15個(gè)省市的140家公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，收到有效問(wèn)卷179份，具有一定的代表性，調(diào)查報(bào)告將公開(kāi)發(fā)布并轉(zhuǎn)發(fā)各位長(zhǎng)租公寓行業(yè)同仁。
鑒于不同管理模式中，管家職責(zé)的差異性較大，調(diào)研中將公寓分為集中式、分散式(合租)、分散式(整租)三種模式，調(diào)查對(duì)象中分散式—合租占據(jù)66.7%比例，這也與整個(gè)市場(chǎng)占比情況相符。集中式公寓盡管更容易建立品牌、獲取媒體關(guān)注，近年來(lái)媒體關(guān)注度高的大都是集中式長(zhǎng)租公寓，比如魔方、YOU+、貝客等，但集中式公寓數(shù)量少、擴(kuò)張慢，分散式長(zhǎng)租公寓依然是大多數(shù)城市租房群體的主要選擇，從運(yùn)營(yíng)角度看，集中式公寓在管理體系上與酒店相似，管理效率較高，而分散式長(zhǎng)租公寓由于業(yè)主眾多、地理分散、標(biāo)準(zhǔn)化程度低、產(chǎn)品溢價(jià)少、毛利率低的原因，對(duì)運(yùn)營(yíng)效率要求極高，可以說(shuō)：運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率是分散式長(zhǎng)租公寓成敗的關(guān)鍵。
2. 調(diào)查數(shù)據(jù)與結(jié)果
2.1 管家的職責(zé)與分工
隨著長(zhǎng)租公寓企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，企業(yè)內(nèi)部分工進(jìn)一步細(xì)化，長(zhǎng)租公寓核心的三項(xiàng)職能：拿房、租后運(yùn)營(yíng)、出房，其中“日常運(yùn)營(yíng)”是管家的主要職責(zé)，選擇比達(dá)到了94.2%。與此同時(shí)，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓已經(jīng)將“拿房”這一職責(zé)剝離，成立專(zhuān)門(mén)的拿房部門(mén)，這樣的分工細(xì)化一方面提高了拿房的專(zhuān)業(yè)化程度，另一方面也有助于提高管家工作效率，75.36%的公寓實(shí)現(xiàn)了這一變化。(進(jìn)一步的分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上海區(qū)域30家公寓中，已經(jīng)全部將拿房職能剝離，而人房比最低的10家公寓，全部是拿房職能尚未剝離的公寓)
與拿房職能普遍獨(dú)立不同，只有21.74%的公寓企業(yè)實(shí)現(xiàn)了出房環(huán)節(jié)的獨(dú)立，78.26%的管家在日常運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，也負(fù)責(zé)出房。與拿房環(huán)節(jié)“一次性，交易成本高”不同，出房環(huán)節(jié)屬于“重復(fù)性、交易成本低、本地化屬性明顯”操作，在現(xiàn)有公寓交易模型和技術(shù)背景下，出房環(huán)節(jié)獨(dú)立短期還不會(huì)成為主流的.改革方向。
除了拿房、運(yùn)營(yíng)、出房外，還有34.78%的管家選擇了“其他”，在“其他”的內(nèi)容中，主要是維修、寬帶維修、社區(qū)活動(dòng)組織、水電煤費(fèi)用處理等內(nèi)容，這些項(xiàng)目其實(shí)都應(yīng)歸入“日常運(yùn)營(yíng)”中。
2.2 管家第一大工作——水電煤費(fèi)用收繳
針對(duì)管家日常工作，水電煤費(fèi)用收繳占據(jù)了最大的時(shí)間和精力，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行核算和統(tǒng)計(jì)，管家38%的時(shí)間和精力被水電煤費(fèi)用收繳所占據(jù)。另一方面，分散式長(zhǎng)租公寓由于業(yè)主多、分間計(jì)量、合并繳費(fèi)、催繳困難等原因，數(shù)字進(jìn)一步提高到43%，考慮到不少管家尚未將分間計(jì)費(fèi)、欠費(fèi)催繳、線(xiàn)損分?jǐn)偟纫蛩乜紤]在內(nèi)，實(shí)際工作中的數(shù)字可能會(huì)進(jìn)一步提高。由此可見(jiàn)，圍繞水電煤費(fèi)用的施工、抄表、分?jǐn)�、收取、繳納等工作，已經(jīng)成為公寓運(yùn)營(yíng)、尤其是分散式公寓運(yùn)營(yíng)第一大工作內(nèi)容。
2.3 管家其他工作
根據(jù)調(diào)查，按照工作量排序，其他管家工作依次是：維修、關(guān)系協(xié)調(diào)(包括租客間、鄰居間等)、巡房和交通，個(gè)別管家工作中羅列了大量與水電費(fèi)有關(guān)的拖欠、催繳、報(bào)銷(xiāo)、參加會(huì)議等，我們酌情考慮對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，需要留意的是，有些管家提出了交通時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的因素，也間接說(shuō)明，分散式長(zhǎng)租公寓在選址布局上，應(yīng)盡可能的集中，實(shí)現(xiàn)“相對(duì)集中”。
2.4 人房比——產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不斷提升
長(zhǎng)租公寓一切的運(yùn)營(yíng)效率，最終會(huì)落實(shí)到核心指標(biāo)——人房比(狹義人房比=管家人數(shù)：公寓間數(shù))上，2016年數(shù)據(jù)，對(duì)比2015年有了較大的提高，從1:100左右提升到了1:159，提升59%。提升的原因一方面是由于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、分工進(jìn)一步細(xì)化的結(jié)果，比如上海某長(zhǎng)租公寓，2015年初規(guī)模為1000間，狹義人房比(管家：公寓間數(shù))1:50，歷經(jīng)2年發(fā)展，目前約為15000間，狹義人房比逐步提升到1:160。另一個(gè)原因是智能化，目前規(guī)模長(zhǎng)租公寓信息化水平快速提高，包括PMS系統(tǒng)、智能門(mén)鎖、智能水電表、移動(dòng)支付等普及率不斷提高，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)效率提高的重要原因。上述兩趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步發(fā)展，人房比會(huì)進(jìn)一步提高，有可能在2、3年內(nèi)達(dá)到1:300。
3. 結(jié)論
長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)，作為典型的“重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”行業(yè)，在資本不斷關(guān)注的大背景下，運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與效率才是決定公寓企業(yè)生死存亡、長(zhǎng)期發(fā)展的核心問(wèn)題，通過(guò)本次調(diào)研，對(duì)目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況形成以下結(jié)論：
1) 國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)模式、分工、流程等，均在快速變革中，但質(zhì)量提高、效率提升是長(zhǎng)期的主題。
2) 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)效率提升顯著，狹義人房比從1:100提升到了1:160左右，短期提升趨勢(shì)將持續(xù)，上海地區(qū)運(yùn)營(yíng)效率顯著高于其他地區(qū)。
3) 企業(yè)分工細(xì)化和信息化水平的提高，是提高運(yùn)營(yíng)效率的兩個(gè)主要手段。
4) 從企業(yè)分工看，將“房源獲取”(拿房)環(huán)節(jié)獨(dú)立，是大多數(shù)企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)效率的有效方法，已經(jīng)有超過(guò)75%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了這一組織變革。
5) 將“房屋銷(xiāo)售”(出房)環(huán)節(jié)獨(dú)立，可以進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率，但該模式是否會(huì)大面積推廣有待觀察和研究，只有不到25%的企業(yè)進(jìn)行了這一變革。
6) 水電煤費(fèi)用的施工、抄表、分?jǐn)�、收取、繳納等工作是公寓運(yùn)營(yíng)、尤其是分散式公寓運(yùn)營(yíng)第一大工作，應(yīng)當(dāng)作為未來(lái)效率提升的主要方向。
7) 房屋維修是公寓管家的第二大工作，公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)一步提升裝修質(zhì)量、施工質(zhì)量的前提下，強(qiáng)化流程管理、提高維修效率，外包會(huì)成為不少規(guī)模公寓企業(yè)的選擇。
8) 目前行業(yè)尚處于規(guī)模不足、模式成型的發(fā)展階段，長(zhǎng)租公寓強(qiáng)調(diào)的生活服務(wù)圈、社交等屬性目前屬于“造概念”階段，從調(diào)研數(shù)據(jù)看，大多數(shù)管家工作沒(méi)有涉及此類(lèi)工作。
9) 關(guān)系協(xié)調(diào)(包括租客間、鄰居間等)從工作量看占比不高，但隨公寓產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、租客復(fù)雜度提高，該項(xiàng)工作占比可能會(huì)迅速攀升，且此工作事關(guān)公寓安全穩(wěn)定，因引起公寓企業(yè)高度關(guān)注，可以在租客中設(shè)立“租客代表”、加強(qiáng)與街道社區(qū)聯(lián)系等方法進(jìn)一步強(qiáng)化，公寓委員會(huì)將針對(duì)這一問(wèn)題，展開(kāi)進(jìn)一步調(diào)研。
10) 中國(guó)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)近年來(lái)快速發(fā)展，已經(jīng)逐漸進(jìn)入成熟期，盡管市場(chǎng)潛力依然巨大，但企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇、空置率提高、優(yōu)勝略汰的局面已經(jīng)或者即將出現(xiàn)，各地政府機(jī)構(gòu)在制定產(chǎn)業(yè)扶持政策、各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)在投資決策時(shí)，建議充分調(diào)研公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，確保政策落到實(shí)處，規(guī)避發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展。
【長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查報(bào)告】相關(guān)文章：
鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)情況調(diào)查報(bào)告01-01
我市林業(yè)情況的調(diào)查報(bào)告01-20
春節(jié)旅游情況調(diào)查報(bào)告范文12-02
市農(nóng)村電網(wǎng)改造情況調(diào)查報(bào)告01-20
農(nóng)民收入情況調(diào)查報(bào)告范文12-09
課堂教學(xué)對(duì)話(huà)情況調(diào)查報(bào)告12-19