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      2. 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析報(bào)告

        時(shí)間:2024-10-10 14:32:04 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 我要投稿
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        房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析報(bào)告范例

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        房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析報(bào)告范例

          作為處于龍頭地位的企業(yè)可以接觸到信譽(yù)較好的次級(jí)承包商,獲得較好的地塊,購(gòu)買建材時(shí)具有更強(qiáng)的議價(jià)能力,較強(qiáng)的融資能力和融資渠道等優(yōu)勢(shì)采用最近一期數(shù)據(jù)計(jì)量,反應(yīng)企業(yè)整體規(guī)模采用最近一期數(shù)據(jù)計(jì)量,反應(yīng)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模住宅房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售模式,其預(yù)售房款必須先計(jì)入預(yù)收賬款中,待房屋竣工結(jié)算后才能確認(rèn)收入。因?yàn)轭A(yù)售和確認(rèn)收入之間的時(shí)滯,房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大規(guī)模的預(yù)收賬款,且相當(dāng)部分計(jì)入次年的營(yíng)業(yè)收入中,這就決定了當(dāng)年的預(yù)收賬款對(duì)于次年的業(yè)績(jī)具有鎖定作用。預(yù)收賬款在很大程度上反映了當(dāng)年的銷售情況,同時(shí)也是次年?duì)I業(yè)收入的重要組成部分。

          反應(yīng)成本控制能力。具有較高GM的企業(yè)往往自身管理水平好,對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力強(qiáng),從而可以在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得更大的收益,在不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境中抵抗更大的風(fēng)險(xiǎn)。

          從資產(chǎn)方面反映了企業(yè)的盈利能力,同時(shí)是衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。

          土地儲(chǔ)備政策是非常重要的考慮因素,它包括土地儲(chǔ)備規(guī)模和資金運(yùn)用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%,一個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備政策是未來(lái)收益的重要決定因素,尤其是在經(jīng)濟(jì)的下行周期,錯(cuò)誤的儲(chǔ)備政策可能導(dǎo)致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標(biāo)可以反應(yīng)企業(yè)對(duì)土地存貨的管理水平,存貨周轉(zhuǎn)速度越快,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。反應(yīng)資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越大,銷售能力越強(qiáng)。

          合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)分布有利于企業(yè)保持良好的流動(dòng)性和穩(wěn)定的信用品質(zhì)。尤其是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí),債務(wù)杠桿會(huì)限制財(cái)務(wù)的靈活性,反應(yīng)企業(yè)的抗壓能力。

          反應(yīng)企業(yè)全部總資產(chǎn)中有多大比重是通過(guò)借貸獲取的。

          反應(yīng)企業(yè)負(fù)債的資本化程度,企業(yè)負(fù)債的資本化成都越低,長(zhǎng)期償債壓力越小反應(yīng)企業(yè)的盈利對(duì)于付息債務(wù)綜合的償還能力企業(yè)當(dāng)年的銷售回款,在房屋竣工之前計(jì)入預(yù)收賬款,成為流動(dòng)負(fù)債的一部分,而這部分預(yù)收賬款實(shí)際上是不需要償還的。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更為真實(shí)。

          三年平均值可以部分抵消年度之間的市場(chǎng)波動(dòng),使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周期變化。同時(shí)需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負(fù)債率可以增加企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性,同時(shí)增強(qiáng)其在復(fù)雜環(huán)境中經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性和回旋余地反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋能力。

          住宅市場(chǎng)是一系列的區(qū)域市場(chǎng)而非真正意義上的全國(guó)性市場(chǎng),地域多元化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層次化和價(jià)格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn),充足廉價(jià)的土地儲(chǔ)備大大提升了企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的潛力。

          主要是指在核心市場(chǎng)的市場(chǎng)份額排名靠前。市場(chǎng)占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大,資金鏈斷裂的可能性相對(duì)較小,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?紤]已建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風(fēng)險(xiǎn),但另一方面對(duì)管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品包括:經(jīng)濟(jì)適用房+限價(jià)房+普通住宅+高等住宅等,各產(chǎn)品的政策不一樣。主要考慮:

          (1) 土地的價(jià)格;

          (2)土地款的繳納情況;

          (3)土地的位置及周邊未來(lái)發(fā)展情況;

          (4)土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間及周期;

          (5)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格及市場(chǎng)的趨勢(shì)。

          不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)不同,不同地域的政策風(fēng)險(xiǎn)不同。

          擁有國(guó)家或地方政府背景的企業(yè),更容易獲得各種優(yōu)惠政策,而業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展也會(huì)受益于政府支持,在面臨經(jīng)濟(jì)的不確定性因素時(shí),更容易得到政府救助;實(shí)際控制人實(shí)力雄厚的企業(yè),其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè),因此企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

          (1)企業(yè)內(nèi)部的法人治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制、股權(quán)激勵(lì)、管理層經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)水平、關(guān)聯(lián)交易及全有權(quán)結(jié)構(gòu)等;

          (2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略:企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、規(guī)模擴(kuò)張速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等。

          可使用的銀行授信規(guī)模,未來(lái)是否有使用授信的可能新以及其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的支持及債務(wù)的保障程度。

          總債務(wù)=短期借款+應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付短期融資券+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+應(yīng)付債券總資本=總債務(wù)+母公司股權(quán)權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益平均資產(chǎn)總額=(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)/2EBIT=稅前利潤(rùn)+利息支出-非經(jīng)常損益EBITDA=EBIT+折舊+攤銷

          存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額

          毛利率=(營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本) / 營(yíng)業(yè)收入總資產(chǎn)收益率=EBIT/平均資產(chǎn)總額總資本化率=總債務(wù) / 總資本

          剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額-預(yù)收賬款) / (資產(chǎn)總額-預(yù)收賬款)

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