水利工程建設(shè)土地儲備項目效益測算報告
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為彌補云陽縣在建梅峰水利工程建設(shè)資金缺口，通過土地儲備、出讓實現(xiàn)增值收益，經(jīng)過反復踏勘比選，云陽縣政府已同意由重慶市水投集團土地儲備整治有限公司擬在“一城四區(qū)”雙洞子城市副中心小江片區(qū)青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的'區(qū)域儲備土地1520畝作為控制性儲備用地�，F(xiàn)測算如下：
一、整治成本測算
用地出讓要完成征地、拆遷、整理，達到“六通一平”，結(jié)合云陽府發(fā)[20xx]97號文件和云陽縣國土局提供的數(shù)據(jù)計算，儲備地塊1520畝需安置人員3800人，1267戶。分項為：
（一）根據(jù)補償文件標準計算得到征地拆遷成本為27503.32萬元，合18.09萬元/畝。
一是征地拆遷成本6720.02萬元，其中：土地補償費及安置補助費5928萬元；青苗補償費183.92萬元；地上構(gòu)筑物補償費380.1萬元；地上附著物補償費228萬元。
二是房屋拆遷及安置成本14583.43萬元，其中：地上建筑物補償費6818.44萬元；住房安置費6049.6萬元；搬家補助費38.01萬元；搬遷補助費38.01萬元；水電表等設(shè)施的拆遷補償費139.37萬元；紅磚廠補償1500萬元。
三是基礎(chǔ)設(shè)施補償費2223.9萬元。
四是相關(guān)稅費3975.97萬元，其中：
征地管理費517萬元；耕地占用稅456.02萬元；養(yǎng)老保險統(tǒng)籌1520萬元；新增建設(shè)用地有償使用費1418.74萬元；耕地開墾費0.70萬元；規(guī)劃編制費25.3萬元；勘界費16.21萬元；環(huán)評費按照每宗地2萬元；可行性研究報告編制費按照每宗地20萬元；水土保持費可免繳。
�。ǘ┩恋卣纬杀景凑胀潦搅�16元/立方米計算，平整過程預計需要成本15200萬元，合10萬元/畝。
�。ㄈ┢渌杀局胁豢深A見費按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%計算2134.84萬元。
�。ㄋ模┙�(jīng)營管理費用當期整治工程的前期工程費和整治工程支出總額按4%提取608萬元。
�。ㄎ澹┴攧召M用資金年利率按照水投公司與重慶國投土地儲備整治信托貸款協(xié)議，年利率為7.4%測算為3822萬元。
經(jīng)測算，整治成本約為32.41萬元/畝，共需征用整治成本49268.16萬元。
二、收益分析及計算依據(jù)
增值按7.59萬元/畝計算，土地綜合出讓價按40萬元/畝交易，可獲效益11536.8萬元。具備土地增值的能力，可用于開展儲備征用整治。其理由：
一是小江片區(qū)雙洞子組團兩側(cè)主要集中布置金融保險、貿(mào)易咨詢等用地，規(guī)劃有縣級商服、文化中心區(qū)，圖書館、科技館、會展中心、影劇院、文化宮，350床醫(yī)院1座，新建30班小學1所。其區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快。
二是云陽新縣城20xx年后將形成30萬人，成為渝東城市群中的重要城市，待儲備地塊位于規(guī)劃區(qū)，是云陽新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開發(fā)。
三是根據(jù)云陽縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果均價30萬元/畝，20xx年1—6月份土地成交價格均價55萬元/畝，且呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢。
四是云陽縣房價建筑面積均價1200萬元/m2，高端房價建筑面積均價2350萬元/m2。
五是原縣城無可開發(fā)用地，未來3年待儲備地塊成首選用地。
三、土地變現(xiàn)方式及時間
（一）變現(xiàn)方式：通過“招、拍、掛”公開竟賣，按協(xié)議執(zhí)行。
�。ǘ⿻r間：計劃20xx—20xx年賣完，分步為：20xx年完成調(diào)規(guī)，20xx年完成整治。
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