關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的報(bào)告范文
如本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開(kāi)發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)。
負(fù)債
檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額，以評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。
收益法的評(píng)估方法如下：
(一)概述
從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價(jià)值是由其獲利能力所決定的，其股權(quán)價(jià)值取決于未來(lái)預(yù)期的權(quán)益報(bào)酬，因而股東權(quán)益報(bào)酬及獲取凈現(xiàn)金流量的能力是股權(quán)定價(jià)的基礎(chǔ)。本次評(píng)估目的是為確定湖南三九南開(kāi)制藥有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日的股權(quán)價(jià)值。湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的財(cái)務(wù)核算相對(duì)規(guī)范;資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營(yíng)狀況較為穩(wěn)定，未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)。根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)股權(quán)價(jià)格評(píng)估慣例以及《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評(píng)估湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過(guò)將企業(yè)未來(lái)預(yù)期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其基本思路是通過(guò)估算資產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期的凈現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得出評(píng)估值。其適用的基本條件中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 。
是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營(yíng)與收益之間存有較穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并且未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)及可量化2016資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文2016資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法的最大難度在于預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)以及數(shù)據(jù)采集和處理的可靠性、客觀性等。但當(dāng)對(duì)未來(lái)預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其評(píng)估結(jié)果具有較好的客觀性，易為市場(chǎng)所接受。
(二)基本評(píng)估思路
截止評(píng)估基準(zhǔn)日2006年12月31日，湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為藥品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，其經(jīng)營(yíng)收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠量化并可預(yù)測(cè)。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果以及湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的'特點(diǎn)，本次評(píng)估首先按照收益途徑使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)，估算湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值，再加上基準(zhǔn)日的其他溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值，扣除付息債務(wù)價(jià)值，來(lái)得到湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的整體權(quán)益資本價(jià)值。本次評(píng)估的具體思路是：
1、對(duì)納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，按照經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi)型估算湖南三九南開(kāi)制藥有限公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的預(yù)期收益;
2、對(duì)納入報(bào)表范圍，但在本次評(píng)估經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值估算中未予考慮的諸如基準(zhǔn)日的溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，單獨(dú)測(cè)算其價(jià)值，;
3、由上述各項(xiàng)的測(cè)算加和并扣減湖南三九南開(kāi)制藥有限公司應(yīng)承擔(dān)的付息債務(wù)價(jià)值后，來(lái)得到湖南三九南開(kāi)制藥有限公司多數(shù)股東的權(quán)益資本(凈資產(chǎn))價(jià)值。
(三)評(píng)估模型與基本公式中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第22頁(yè)
本次評(píng)估的模型與基本公式為A：湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值;
A=P+B+ΣCi-D (1)
P：湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值;
n R R
p ∑=
= i + n (2)
(1+r) i (1+r) n
i 1
式中：
Ri：未來(lái)第i年的自由現(xiàn)金流量;
Rn：未來(lái)永續(xù)期的自由現(xiàn)金流量;
r：折現(xiàn)率;
B：湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資價(jià)值;
D：湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的付息債務(wù)價(jià)值;
ΣC i：基準(zhǔn)日的其他溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。
ΣC=C+C (3)
i 1 2
式中：
C1：基準(zhǔn)日其他溢余性資產(chǎn)價(jià)值;
C 2：基準(zhǔn)日其他非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。
本次評(píng)估，使用自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益指標(biāo)，其基本定義為：
R=凈利潤(rùn)+折舊和攤銷(xiāo)+付息債務(wù)利息(扣稅后)-資本性支出-追加營(yíng)運(yùn)資金 (4)
(四)預(yù)測(cè)期的確定中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第23頁(yè)
湖南三九南開(kāi)制藥有限公司為藥品生產(chǎn)企業(yè)，該行業(yè)為傳統(tǒng)行業(yè)，且其產(chǎn)品主要為中藥產(chǎn)品，屬?lài)?guó)家重點(diǎn)保護(hù)的行業(yè)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，沒(méi)有證據(jù)表明企業(yè)會(huì)終止經(jīng)營(yíng)，因此以無(wú)限年期作為收益期限。
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范的相關(guān)要求，分析湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)歷史和運(yùn)營(yíng)能力、以及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展情況等，測(cè)算其未來(lái)五年的自由現(xiàn)金流量。其次，假定從未來(lái)第六年開(kāi)始，湖南三九南開(kāi)制藥有限公司仍可持續(xù)經(jīng)營(yíng)一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期中，其收益保持與第五年等額的自由現(xiàn)金流量。最后，將兩部分的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理加和，得到湖南三九南開(kāi)制藥有限公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值
2016資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文資產(chǎn)評(píng)估師
(五)折現(xiàn)率的確定
本次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的資本債務(wù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜合因素，采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率r
r=r1 w1+r2 w2 (5)式中：
r1：扣稅后的加權(quán)付息債務(wù)成本;
r1=r0 (1-t) (6)
t：適用所得稅稅率;
W1：付息債務(wù)價(jià)值的比例;
W1=D/(D+E) (7)
W2：權(quán)益資本價(jià)值的比例;
W2=E/(D+E) (8)
r2：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定權(quán)益資本成中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第24頁(yè)
本r2;
r2=rf+βe {rerf} (9)
式中：
rf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;
re：股東期望報(bào)酬率;
re=rm+ε (10)
rm：市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率;
ε：湖南三九南開(kāi)制藥有限公司的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù);
βe：權(quán)益資本的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
βt：可比公司股票的市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
βt=34%K+66%Cov(Rx;Rp)/σp (11)
式中：K為股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)值，通常假設(shè)K=1;
Cov(Rx;Rp) :樣本股票一定時(shí)期內(nèi)的收益率和股票市場(chǎng)組合收益率的協(xié)方差;
σp：股票市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)組合收益率的方差。
評(píng)估過(guò)程
整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段
1. 2007年3月下旬，與資產(chǎn)占有方就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
2.配合資產(chǎn)占有方進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表等工作。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第25頁(yè)
評(píng)估項(xiàng)目組人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了初步了解，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。
(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2007年3月25~4月15日。主要工作如下：
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