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房地產(chǎn)估價報告
隨著個人的文明素養(yǎng)不斷提升，報告的用途越來越大，報告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)估價報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)估價報告1
房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求，但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，因此還存在一些問題和不足，現(xiàn)就這些問題做如下分析：
1、管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，估價業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。
同時房地產(chǎn)估價收益頗豐，由于利益的驅(qū)動，對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。由于金融部門對房地產(chǎn)估價干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)估價市場和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得估價機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。
2、估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
3、房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量令人擔(dān)憂
當(dāng)前各估價機(jī)構(gòu)的估價人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價師大多成了估價機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做估價的是那些根本沒有估價師資格也談不到估價經(jīng)歷的人。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)估價操作是一知半解，對于各項指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡單地、機(jī)械地套用，在估價報告模板上修修改改，房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量令人擔(dān)憂。
4、中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)
客戶一般只注意估價機(jī)構(gòu)有沒有估價資質(zhì)，但對估價資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將估價資質(zhì)種類、級別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務(wù)時，不需要對律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)估價中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費(fèi)時費(fèi)財還辦不了事。有時即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級別而言不宜再對執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了估價市場的混亂，造成了估價機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。
5、自律不夠
（1）行業(yè)自律不夠
國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學(xué)會，但這個行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
（2）法人自律不夠
現(xiàn)階段我國估價機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨立運(yùn)作，實際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價所的估價行為變成行政行為，因此估價水平的高低和估價報告的優(yōu)劣難以與估價所及估價人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“估價機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其估價資格”，“在估價活動中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，估價機(jī)構(gòu)和估價師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機(jī)制，加上有些估價所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些估價機(jī)構(gòu)和估價人員在業(yè)務(wù)活動中就無所顧忌不需自律。
6、制約力不夠
對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的'價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。
目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)運(yùn)行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。加入WTO 后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場的開放，房地產(chǎn)評估行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢，人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。
房地產(chǎn)估價報告2
一、問題
《資產(chǎn)評估法》施行以后，有關(guān)評估行政管理部門對評估機(jī)構(gòu)實行機(jī)構(gòu)備案管理，不再實行機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告是否有效?應(yīng)由哪個部門認(rèn)定其效力問題?
二、典型訴訟案例
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認(rèn)為，雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé)，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認(rèn)定為無效。
三、效力認(rèn)定問題
最高院認(rèn)為，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，法院不宜認(rèn)定為無效。那么在實踐中應(yīng)當(dāng)由哪個評估行政管理部門對此進(jìn)行效力認(rèn)定呢?
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。”目前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的.問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責(zé)令限期改正。
綜上所述，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。
房地產(chǎn)估價報告3
專業(yè)實習(xí)是教學(xué)過程中十分重要的理論聯(lián)系實際的實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，是對學(xué)生進(jìn)行專業(yè)基本訓(xùn)練，培養(yǎng)實踐動手能力和理論聯(lián)系實際能力的重要課程。通過這個階段的鍛煉，能培養(yǎng)學(xué)生具有綜合應(yīng)用所學(xué)基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識，獨立分析，解決一般問題的能力。認(rèn)真抓好專業(yè)實習(xí)的教學(xué)工作，提高專業(yè)實習(xí)教學(xué)質(zhì)量，是提高學(xué)生業(yè)務(wù)素質(zhì)和政治素質(zhì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本期實習(xí)為大家?guī)硪黄康禺a(chǎn)經(jīng)營與估價實習(xí)報告。
一、畢業(yè)實習(xí)目的和基本要求
通過專業(yè)實習(xí)，使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序和方法，加深對專業(yè)的了解，拓寬知識面，提高分析問題和解決問題的實際能力，同時畢業(yè)實習(xí)也有利于畢業(yè)生就業(yè)的雙向選擇。具體的實習(xí)任務(wù)如下：
1，訓(xùn)練學(xué)生掌握搜集整理房源，客源的基本程序和方法。
2，培養(yǎng)學(xué)生理論聯(lián)系實際，從實際出發(fā)分析問題，研究問題和解決問題的能力，將學(xué)生所學(xué)知識系統(tǒng)化。
3，讓學(xué)生了解本專業(yè)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律，如購房簽約相關(guān)的'法律法規(guī)，住房抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)稅費(fèi)相關(guān)規(guī)定等，熟悉房地產(chǎn)銷售代理，居間業(yè)務(wù)的操作要求情況。
4，培養(yǎng)學(xué)生熱愛勞動，不怕苦，不怕累的工作作風(fēng)。
二、畢業(yè)實習(xí)時間
專業(yè)實習(xí)時間規(guī)定在第六學(xué)期進(jìn)行，具體為20xx年3月6日--20xx年7月16日。
三、畢業(yè)實習(xí)內(nèi)容和要求
(一)實習(xí)內(nèi)容
1，企業(yè)前期業(yè)務(wù)擴(kuò)展工作；
2，房地產(chǎn)公司的制度建設(shè)，各項管理制度的實施；
23，日常經(jīng)營管理工作，如業(yè)務(wù)洽談，項目調(diào)研，房地產(chǎn)銷售，推廣策劃的工作；
4。其它與房地產(chǎn)相關(guān)的項目。
(二)實習(xí)要求
1，服從安排，一切行動聽從實習(xí)單位有關(guān)人員和指導(dǎo)老師的安排。嚴(yán)格遵守實習(xí)單位的各項規(guī)章制度，注意安全和保密。
2，尊重實習(xí)單位的各級領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，虛心向有實踐經(jīng)驗的同志求教，在實習(xí)活動和旅途中做到文明禮貌。
3，畢業(yè)論文貫穿于畢業(yè)實習(xí)過程中，學(xué)生在現(xiàn)場要進(jìn)行論文資料的收集，并及時與與指導(dǎo)教師聯(lián)系。
4，實習(xí)結(jié)束后學(xué)生應(yīng)提交《實習(xí)報告》，填寫《實習(xí)鑒定表》。實習(xí)報告應(yīng)包含以下內(nèi)容：
(1)實習(xí)地點，所在公司概況，房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)，組織架構(gòu)等基本情況。
(2)相關(guān)區(qū)域市場房地產(chǎn)項目的分析。
(3)房地產(chǎn)銷售內(nèi)容，項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)管理等。
(4)實習(xí)中你具體分管哪些工作，并參與了哪些方面的管理工作，遇到了什么問題談?wù)勀愕目捶ê驼J(rèn)識。
(5)通過實習(xí)有哪些收獲，結(jié)合實際談?wù)勀銓ψ约簩I(yè)知識和能力的認(rèn)識。
四、畢業(yè)實習(xí)成績評定
實習(xí)期間堅持記錄實習(xí)筆記，敘述具體的實習(xí)筆記和工作撰寫一篇畢業(yè)實習(xí)總結(jié)，題目自擬，以一主線展開內(nèi)容，切忌記流水帳，字?jǐn)?shù)要求不得少于3000字。實習(xí)結(jié)束后上交實習(xí)總結(jié)，并將簽有意見和蓋有公章的畢業(yè)實習(xí)鑒定表交回。
實習(xí)單獨記成績，實習(xí)成績由建工學(xué)院負(fù)責(zé)考核，成績依據(jù)主要是學(xué)生的實習(xí)表現(xiàn)，實習(xí)報告。成績分優(yōu)，良，及格，不及格四級。
五、畢業(yè)實習(xí)注意事項
1，嚴(yán)格遵守實習(xí)紀(jì)律，聽從指揮，遵守公司的有關(guān)崗位工作規(guī)范，保質(zhì)保量完成各項任務(wù)。
2，實習(xí)當(dāng)中若有問題，可及時與學(xué)院聯(lián)系
3，提高職業(yè)道德修養(yǎng)，樹立高度責(zé)任感，端正工作態(tài)度。
4，加強(qiáng)安全防范意識，注意人身和財產(chǎn)安全。
5，謙虛謹(jǐn)慎，努力學(xué)習(xí)，吃苦耐勞，做到腦勤，手勤，不斷提高業(yè)務(wù)水平。
房地產(chǎn)估價報告4
一、實習(xí)目的及任務(wù)
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
1、通過參觀實際建筑，加強(qiáng)了我們對建筑施工圖的認(rèn)識，了解了建設(shè)項目的`總體設(shè)計，建筑物和構(gòu)筑物的平面布置、立面形式、結(jié)構(gòu)布置、裝飾構(gòu)成等特點。
2、通過參觀在建工程及閱讀施工圖紙，還在老師的引導(dǎo)閱讀了整套圖紙，進(jìn)一步提高識讀工程圖的能力。
3、通過實習(xí)，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構(gòu)造，了解建筑材料的特性及應(yīng)用。
4、通過實習(xí),將所學(xué)理論知識與實踐知識相結(jié)合，同時為以后的專業(yè)知識的學(xué)習(xí)打下了基礎(chǔ).
二、實習(xí)地點，時間及內(nèi)容
地點：中海國際社區(qū)E區(qū)二期工程
時間：20xx.07.08
內(nèi)容：該工程有江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司承包。建筑樓層達(dá)19層，結(jié)構(gòu)為框架---剪力墻結(jié)構(gòu)，地上為18層，地下一層。承重墻為鋼筋混凝土墻，隔墻為空心砌塊墻。在這個施工現(xiàn)場我們了解到建筑面積與使用面積的區(qū)別，為我們以后自己買房子做了一個初步的了解。
二期正在投資建設(shè)中。住宅用房采用的是混凝土結(jié)構(gòu)，
項目負(fù)責(zé)人萬總為我們講解了單項工程、分項工程、分步工程，讓理論與實踐具體結(jié)合。
從上往下，我們了解了玻璃纖維可以作為保溫材料來貼于墻面，用密封膠將大理石板掛于外面來裝飾，用8-10公分隔離墻來減少施工成本，用石棉條來添塞空間。
項目負(fù)責(zé)人對我們的問題進(jìn)行了詳細(xì)的解答，并向我們講解了此物業(yè)的主要特點：潔污分離、動靜分離、干濕分離、休閑區(qū)與私密區(qū)的分離。他們對業(yè)主的要求進(jìn)行深入透徹的分析，針對不同的業(yè)主要求，他們有不同的設(shè)計來滿足，可謂用心良苦。
四、實習(xí)收獲匯總
1.本人在實習(xí)期間沒有缺席，遲到，早退現(xiàn)象。
2.積極遵守建筑工地的安全規(guī)章原則，不嬉笑打鬧，注意安全，認(rèn)真聽從實習(xí)老師安排。
五、實習(xí)情況及自己認(rèn)知情況
1、砌塊在厚度方向大多沒有搭接，為了加強(qiáng)砌塊墻在水平的整體性，因此砌塊的長向錯縫搭接要求較高。具體做法參見施工手冊。另外砌塊建筑還應(yīng)在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置圈梁。當(dāng)圈梁與過梁位置接近時，往往用圈梁取代過梁。
2、砌塊的吸水性強(qiáng)，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒腳、窗臺、近應(yīng)做好防潮處理。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。
3、不承重設(shè)置。為了保證砌塊墻不承重，應(yīng)在砌塊墻的頂部與樓板相接處，應(yīng)用粘土磚斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打緊，后用砂漿填縫。
4、當(dāng)今的建筑主要采用的是框架結(jié)構(gòu)或者是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)也采用但用的比較少。我們所參觀的其中兩個施工單位采用的是框架---剪力結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。
5、這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。
通過這一次認(rèn)識實習(xí)，我對相關(guān)的專業(yè)知識有更進(jìn)一步的了解，也學(xué)到了很多之前未曾接觸的東西，受益頗豐。深入工地一線的參觀，使我能夠?qū)⑺鶎W(xué)理論的知識與實踐相結(jié)合，系統(tǒng)地鞏固所學(xué)的理論知識，深化了對所學(xué)理論知識的理解，初步體會到建筑工程的設(shè)計與施工的工作特點，熟悉了J建筑預(yù)算與施工現(xiàn)場的各種技術(shù)和管理工作，在實習(xí)中，我發(fā)覺自己的分析解決問題的能力得到了很好的鍛煉和培養(yǎng)，為未來走向工作崗位做好思想準(zhǔn)備。此外，通過實習(xí)，我開闊了視野，增加了對建筑施工的理性認(rèn)識。
房地產(chǎn)估價報告5
房地產(chǎn)是一種稀缺資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步、人口的增加，對房地產(chǎn)的需求也日益增長。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資的好對象。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)濟(jì)、物業(yè)管理等組成了房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。
在過去的幾十年，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性、管理制度頻繁發(fā)生轉(zhuǎn)變，這些變化對我國的社會生活、生產(chǎn)以及管理體制發(fā)生了深遠(yuǎn)影響。特別是在1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開始實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的增長點，等等。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要。在20xx年我們來到這個學(xué)校的第一個學(xué)期，我們進(jìn)行了認(rèn)識實踐教育，在實習(xí)過程中我們熟悉和了解施工現(xiàn)場管理現(xiàn)狀和管理過程，加深對工程項目管理活動的感性認(rèn)識。并通過實習(xí)調(diào)研活動，鍛煉學(xué)生分析實際問題的能力，培養(yǎng)認(rèn)真、主動的工作作風(fēng)和學(xué)習(xí)態(tài)度。下面是我們的實習(xí)內(nèi)容：
第一課時，我們聆聽了專家的講座，了解了關(guān)于天津市和北京市房地產(chǎn)業(yè)的`發(fā)展歷程及規(guī)模，了解了未來的就業(yè)前景；第二課時，我們由姚老師帶領(lǐng)參觀了學(xué)校賓館，實地的認(rèn)識了房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，部件構(gòu)成以及各部分的功能；第三課時，老師們請來了天津市某估價公司副總經(jīng)理，為我們做了詳細(xì)的講解，包括房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)務(wù)及英美的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程和特點，讓我們更加細(xì)致的了解房地產(chǎn)業(yè)和未來就業(yè)，讓我們清楚的知道我們想要成為一個合格的房地產(chǎn)人應(yīng)該從現(xiàn)在開始就做些什么。
這次的實習(xí)我們了解了很多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的知識：
一、房地產(chǎn)開發(fā)的流程，房地產(chǎn)開發(fā)有很多種形式：
1，買地規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)銷售物業(yè)管理
2，買地規(guī)劃設(shè)計賣掉規(guī)劃方案
3，舊樓改造
二、房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和特點
1，房地產(chǎn)企業(yè)具備資金密集性的特點。企業(yè)擁有資金的多少直接關(guān)系到企業(yè)的房展和運(yùn)作。濟(jì)南有530多家房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展得很成功的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地產(chǎn)企業(yè)參展從側(cè)面說明了這個問題。
2，房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域文化性。在不同的城市開發(fā)房地產(chǎn)要考慮不同城市的文化差異和審美差異，與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司存在文化競爭。
3，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受政策制約性強(qiáng)。
4，房地產(chǎn)具有壟斷性。因為土地是一種特殊資源，不可復(fù)制。
5，房地產(chǎn)企業(yè)具有組織社會性。僅建設(shè)施工就需要40多個部門配合。
我們還了解了房地產(chǎn)估價是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過高經(jīng)理的介紹可以了解到，現(xiàn)在許多從事房地產(chǎn)估價的人員原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。
房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業(yè)務(wù)；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。通過這次的學(xué)習(xí)我們受益良多，希望有機(jī)會能多多進(jìn)行這樣的活動。
房地產(chǎn)估價報告6
一、摘要
認(rèn)識實習(xí)是我們專業(yè)教學(xué)計劃中重要的教學(xué)環(huán)節(jié)，是我們在學(xué)習(xí)期間理論聯(lián)系實際、增長實踐知識的重要手段和方法之一。為了讓我們對這門自己即將從事的專業(yè)獲得一個感性的認(rèn)識，為今后專業(yè)課的學(xué)習(xí)打下堅實的基礎(chǔ)，我們老師帶領(lǐng)我們進(jìn)行了一周的認(rèn)識實習(xí)報告。在實習(xí)過程中，我們以老師幫我們找的建筑工地及施工人員講解為主，在指導(dǎo)教師的帶領(lǐng)下，參觀了臨沂費(fèi)縣的中華奇石城，臨沂費(fèi)縣的藍(lán)色港灣等施工現(xiàn)場，了解了工程施工的主要流程，為將來的工作打下實踐基礎(chǔ)。通過這次實習(xí)，培養(yǎng)了學(xué)生的勞動觀點、群眾觀點，養(yǎng)成了不怕臟、不怕累的勞動習(xí)慣，樹立熱愛勞動和熱愛所學(xué)專業(yè)的好思想；也使學(xué)生對建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料以及施工現(xiàn)場平面布置形成基本理念，認(rèn)識建筑工程中常用的建筑材料和裝飾材料，并能夠結(jié)合已學(xué)過的建筑工程基本知識對建設(shè)工程項目進(jìn)行相應(yīng)的描述或評判，力求達(dá)到理論聯(lián)系實際，學(xué)以致用的目的。
二、實習(xí)安排
1.實習(xí)地點：
2.實習(xí)時間：1周
3.帶隊教師：
三、實習(xí)內(nèi)容
1、在指導(dǎo)教師的帶領(lǐng)下，參觀施工現(xiàn)場，請實習(xí)單位的工程技術(shù)人員講課或?qū)ｎ}講座。
2、在施工現(xiàn)場了解學(xué)習(xí)施工生產(chǎn)的各種工藝、技術(shù)，了解完成一般民用或工業(yè)工程所需勞動工種。
3、了解民用建筑的基本部分組成、構(gòu)件的型式和節(jié)點構(gòu)造、屋面防水、保溫的做法等。
磚混結(jié)構(gòu)：
�、倩旌辖Y(jié)構(gòu)房屋施工全過程；
�、诨A(chǔ)工程的施工；
�、蹓w工程的施工；
�、軜前宓阮A(yù)制構(gòu)件的安裝；
�、菸菝�、地面及裝飾工程的作法。
框架結(jié)構(gòu)：
�、倩炷两Y(jié)構(gòu)的施工方法；
�、谀０宓念愋汀�(gòu)造；
③鋼筋的種類、布置和作用；
④混凝土的施工(配料、攪拌、運(yùn)輸、澆筑、養(yǎng)護(hù)、拆模)。
4、組織學(xué)生觀看工程施工錄像。
5、撰寫認(rèn)識實習(xí)報告。
6、利用假期深入到工地現(xiàn)場熟悉環(huán)境，學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識及現(xiàn)場管理知識。由實習(xí)單位給出實習(xí)鑒定，并蓋章。
四、正文
認(rèn)識實習(xí)認(rèn)識實習(xí)主要對工地進(jìn)行參觀，了解工程施工的主要流程，在實踐中認(rèn)識到自己的價值，有利于以后更加全面的認(rèn)識自己，更加準(zhǔn)確的定位自己，認(rèn)識實習(xí)報告就是對自己的一次審視、定位和認(rèn)識。
1)通過這次實習(xí)讓我更多的了解中國建筑的。實習(xí)是一面鏡子，它可以照出我學(xué)習(xí)的成果；進(jìn)行施工的施工企業(yè)是一面鏡子，它可以照出企業(yè)的實力；當(dāng)?shù)氐慕ㄖ┕に绞且幻骁R子，它可以照出中國建筑業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀；中國建筑業(yè)的發(fā)展是一面鏡子，它可以照出中國在世界各國建筑業(yè)中的位置！我為圓滿的完成實習(xí)而高興，更為以后能為中國建筑事業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)而驕傲和自豪！
2) 振動影響，選擇低振動的樁錘，打樁時采用特殊緩沖器，采用預(yù)鉆孔、水沖法、靜壓法相結(jié)合的沉樁工藝，開挖防震溝等。
3) 土體擠壓影響，預(yù)鉆孔沉降法、合理安排打樁順序和工藝、采取排水措施降低超孔隙水壓力、設(shè)防擠防震溝、設(shè)置防擠防滲墻。
五、通過這次實習(xí)的收獲和體會：
這次實習(xí)給了我一個能夠更加直接的觀看和學(xué)習(xí)建筑工程技術(shù)知識的機(jī)會，更能讓我加強(qiáng)實踐與所學(xué)理論相結(jié)合，并且能比較理論與現(xiàn)實施工的差異，從而學(xué)到更多的知識�？傮w來說，實習(xí)的過程是愉快的.、充實的！真正的到了工作中，對那些課本上抽象的概念有了具體的認(rèn)識。充分了解到了實際工作中因地制宜的重要性。實習(xí)的過程就是將所學(xué)的理論知識與實踐相結(jié)合的過程，系統(tǒng)的梳理了一遍理論知識。通過實習(xí)我的分析解決問題的能力得到了很好的鍛煉，培養(yǎng)了縝密思考的習(xí)慣。
在實習(xí)中，我得到了很好的鍛煉和培養(yǎng)，為將來走向任務(wù)崗位做好思想預(yù)備。此外，經(jīng)過實習(xí)，我寬闊了視野，增加了對建筑施工的感性認(rèn)識。緊張的一下午的實習(xí)生活結(jié)束了，在這一段時間里我還是有不少的收獲，使我近距離的觀察了整個房屋的建造過程，學(xué)到了很多很適用的具體的施工知識，這些知識往往是我在學(xué)校很少接觸、很少注意的，但又是十分重要的基礎(chǔ)知識。
實習(xí)如同老師所說的是一個擴(kuò)大我們知識面的過程，它旨在培養(yǎng)我們更加從專業(yè)角度思考的理念，是讓我們從門外漢變成行家的引導(dǎo)階段。俗話說“師傅領(lǐng)進(jìn)門，修行在個人”，在日后的工作學(xué)習(xí)過程中我們必須保持實習(xí)時發(fā)現(xiàn)問題的敏銳度，隨時補(bǔ)充自己的知識，給自己“充電”！這次的認(rèn)識實習(xí)給我實際工作的認(rèn)識和學(xué)習(xí)的動力，也給了我奮斗的目標(biāo)，了解了以后自己踏上工作崗位后的工作性質(zhì)，讓我受益匪淺，相信自己畢業(yè)后能夠更加自信的參加工作，有一個好的開始！
房地產(chǎn)估價報告7
實習(xí)時間：20xx年1月16日至3月5日
實習(xí)單位：xxx公司
實習(xí)地點：xxx
主要實習(xí)內(nèi)容：大堂經(jīng)理
實踐總結(jié)：
一、實踐目的
大學(xué)生寒期社會實踐是促進(jìn)大學(xué)生素質(zhì)教育，加強(qiáng)和改進(jìn)青年學(xué)生思想政治工作，引導(dǎo)學(xué)生健康成長和成才的重要舉措，是學(xué)生接觸社會、了解社會、服務(wù)社會，培養(yǎng)創(chuàng)新精神、實踐能力和動手操作能力的重要途徑。為幫助、引導(dǎo)青年學(xué)生投身社會，主動進(jìn)行實踐，豐富廣大青年的暑期生活，充分發(fā)揮大學(xué)生的科技文化優(yōu)勢為社會服務(wù)，把所學(xué)知識運(yùn)用于實際生活，為家鄉(xiāng)、為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)。
二、實踐內(nèi)容
隨著人們對金融服務(wù)要求的不斷提升，銀行的大堂經(jīng)理也越來越為人們所熟悉，并且成為銀行業(yè)改善金融服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量一個重要環(huán)節(jié)。銀行業(yè)涉及的業(yè)務(wù)很廣泛，因此，這一職務(wù)要熟悉幾乎所有的銀行服務(wù)內(nèi)容，對綜合素質(zhì)的要求也很高。銀行大堂經(jīng)理所扮演的角色更多的是一個中間的服務(wù)，他要向客戶簡單的介紹所辦理的業(yè)務(wù)的條件和所需證件，指示客戶在相應(yīng)的柜臺辦理，指導(dǎo)客戶在相應(yīng)的設(shè)備上進(jìn)行操作。對于這一職位的要求總結(jié)八個字：營銷、引導(dǎo)、指導(dǎo)、溝通。
三、實踐過程
這是一次真正意義上的社會實踐。
通過社會實踐，不管是對自己以后為人處世或是在社會立足都是一個莫大的幫助，經(jīng)過這一個多月的社會實踐，讓我從中學(xué)到了不少的東西，這些學(xué)到的知識對我將是一生受用的。社會實踐加深了我與社會各階層人的感情，拉近了我與社會的距離，也讓自己在社會實踐中開拓了視野，增長了才干，進(jìn)一步明確了我們青年學(xué)生的成材之路與肩負(fù)的歷史使命。社會才是學(xué)習(xí)和受教育的大課堂，在那片廣闊的天地里，我們的人生價值得到了體現(xiàn)，為將來更加激烈的競爭打下了更為堅實的基礎(chǔ)。我在實踐中得到許多的感悟！
1. 錢的來之不易
因為實習(xí)的是銀行的大堂經(jīng)理之職，所以一天的工作形式就是站著，或是站在柜臺旁或是取號機(jī)旁，以此來有序地疏導(dǎo)顧客，而且一站就是7、8個小時，中間只能稍稍在更衣室休息一會兒，且不能超過15分鐘，中午也就一個小時的吃飯加休息時間，這讓我這個從未經(jīng)歷過如此嚴(yán)格的工作環(huán)境的大學(xué)生有些受不了。而也就是那時候我才能真正地體會到父母掙錢的辛苦。
2. 人際關(guān)系的建立
銀行每天都會有各種不同行業(yè)以及不同身份的客戶來辦理各項業(yè)務(wù)，而那時候便是建立人際關(guān)系的最好時機(jī)。而這也是我感觸比較深的一點，我們都知道現(xiàn)在人際關(guān)系的復(fù)雜，非自己經(jīng)歷不能了解。但是對方是客戶，直截了當(dāng)與對方建立人際關(guān)系肯定是不行的，所以，和自己搭檔的另一位大堂經(jīng)理便成了建立關(guān)系的首要對象。在另一位大堂經(jīng)理的身上我學(xué)到了很多此前我從未接觸過東西，漸漸地，也慢慢了解了這份工作的實質(zhì)性質(zhì)，漸漸熟悉了部分顧客經(jīng)常需要辦理的業(yè)務(wù)是什么，對這一職位的工作流程的了解也慢慢走上了正軌。
3. 微笑的重要性
微笑是一種讓人們和諧相處的力量，是寬容諒解的力量，更是一種美德。
交通銀行是一個管理比較嚴(yán)格的銀行，對大堂經(jīng)理的著裝及妝容還有行為舉止都有著很高的要求。微笑，是交行對大堂經(jīng)理最基本的一個要求；曾有一個支行的行長在早會上說過：“對客戶微笑是我們最基本的職業(yè)素養(yǎng)，我也知道要你們在面對客戶時發(fā)自內(nèi)心地微笑是有點困難，但最起碼也要有一個職業(yè)性的微笑。”
而這對于我這個平時都不怎么愛笑的人來說，不免是一個小小的挑戰(zhàn)。而且在此之前也沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)。但工作需要沒辦法，在客戶來辦理業(yè)務(wù)時，我讓自己盡最大的可能把嘴巴往上揚(yáng)，可是我發(fā)現(xiàn)我的笑容并不是很明顯。但是，有不少的客戶在一進(jìn)門口就是帶著微笑，這讓我也不禁跟著一起微笑起來，走上前詢問客戶需要辦理什么業(yè)務(wù)，也因如此，客戶在從辦理業(yè)務(wù)到辦理結(jié)束的整個過程都是很愉快的。曾有一位客戶過來辦理業(yè)務(wù)需要找客戶經(jīng)理，但客戶經(jīng)理在接待其他客戶，我便讓她在接待區(qū)稍等，沒有想到的是她一坐下來就跟我說她買了什么東西，還說讓我也去看看，這讓我覺得很驚訝，這完全不像是在跟一個陌生人說話，倒像是在跟鄰里拉家常。而這恰巧證明了微笑的力量，一個微笑真的.可以融化冬天里的雪，暖進(jìn)人的心里。
4. 收斂脾氣
客戶到銀行辦理業(yè)務(wù)，首先接觸到的就是大堂經(jīng)理，且大堂經(jīng)理不能把生活上的情緒或是脾氣轉(zhuǎn)到客戶身上，所以有的時候客戶會因為排隊等候的時間過長或是在柜臺辦理業(yè)務(wù)的時候忘記填表而遷怒于大堂經(jīng)理。此時，就算不是大堂經(jīng)理的錯，但作為大堂經(jīng)理的你再生氣也不能沖客戶發(fā)脾氣，還要微笑著跟客戶說對不起。有過一次，接待的是一位老太太，她過來是要幫兒子交房屋的維修資金，由于支行有規(guī)定不能代替客戶填表，除了老人家外，但簽名還是要客戶本人簽，我便幫老太太填了表，但是簽名讓她簽，但是在柜臺辦理業(yè)務(wù)的時候柜臺里面的人說簽名有涂改，要重新寫一份表，老太太一下子急了，柜臺的人把我叫了過去，問我是怎么回事，我看了一下那張表，根本就不是我?guī)蛯懙哪菑�，但老太太說是我寫的，這雖然是我接待的這位老太太，也是我?guī)蛯懙谋�，但這明顯不是我一開始寫的那張，可我又能怎么解釋呢，就這樣挨了一頓罵。這讓我既生氣又委屈，后來我才知道那張表是另一位大堂經(jīng)理寫的，可就是有氣也沒法發(fā)了，都過去了，本來做大堂經(jīng)理這一行的就是要時刻做好挨罵的準(zhǔn)備，更何況我還是個新來的，有很多地方都需要學(xué)習(xí)。
5. 專業(yè)的重要性
大堂經(jīng)理這一職位屬于金融方面的知識，而我是學(xué)建筑的，這無異于從一個專業(yè)轉(zhuǎn)到另一個專業(yè)。之前也從未接觸過金融方面的知識，這讓我感覺只能是逼著自己去接受一個新的知識。但是這對于我的成長也是一種幫助，人總是要不斷
去嘗試新的事物才能讓自己變得更加優(yōu)秀，積累更多的經(jīng)驗，提高自身水平。雖然這次的實踐沒能用上學(xué)過的課本理論知識，但是在這份工作中學(xué)到更多的是為人處事的道理以及面對事情的一個態(tài)度。
6. 認(rèn)識來源于實踐
一切認(rèn)識都來源于實踐。實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。高中學(xué)習(xí)的政治中的這兩句話說明了親身實踐的必要性和重要性。但是并不排斥學(xué)習(xí)間接經(jīng)驗的必要性。實踐的發(fā)展不斷促進(jìn)人類認(rèn)識能力的發(fā)展。實踐的不斷發(fā)展，不斷提出新的問題，促使人們?nèi)ソ鉀Q這些問題。而隨著這些問題的不斷解決，與此同步，人的認(rèn)識能力也就不斷地改善和提高!馬克思主義哲學(xué)強(qiáng)調(diào)實踐對認(rèn)識的決定作用，認(rèn)識對實踐具有巨大的反作用。認(rèn)識對實踐的反作用主要表現(xiàn)在認(rèn)識和理論對實踐具有指導(dǎo)作用。認(rèn)識在實踐的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，但是認(rèn)識一經(jīng)產(chǎn)生就具有相對獨立性，可以對實踐進(jìn)行指導(dǎo)。實踐，就是把我們在學(xué)校所學(xué)的理論知識，運(yùn)用到客觀實際中去，使自己所學(xué)的理論知識有用武之地。只學(xué)不實踐，那么所學(xué)的就等零。理論應(yīng)該與實踐相結(jié)合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎(chǔ)。通過這段時間的實習(xí)，學(xué)到一些在學(xué)校里學(xué)不到的東西。因為環(huán)境的不同，接觸的人與事不同，從中所學(xué)的東西自然就不一樣了。要學(xué)會從實踐中學(xué)習(xí)，從學(xué)習(xí)中實踐。我們不只要學(xué)好學(xué)校里所學(xué)到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學(xué)其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現(xiàn)自已。
這次社會實踐不僅充實了我的假期生活，更鍛煉了我自己，為以后步入社會積累了一定的經(jīng)驗以及人際關(guān)系，我將繼續(xù)努力，學(xué)習(xí)更多的知識。
房地產(chǎn)估價報告8
第一條(制定目的)為了提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價報告評審要求和方法，保障房地產(chǎn)估價報告評審客觀、合理，制定本標(biāo)準(zhǔn)。
第二條(適用范圍)本標(biāo)準(zhǔn)適用于鑒證性房地產(chǎn)估價報告評審。
本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性房地產(chǎn)估價報告(以下簡稱估價報告)，是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用或者進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的房地產(chǎn)估價報告。
延伸閱讀：房地產(chǎn)估價還有咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。
第三條(評審方式)估價報告評審采取定量評審和定性評審相結(jié)合的方式進(jìn)行。
第四條(定量評審內(nèi)容)估價報告定量評審，分為一般項目評審和特殊項目評審。
一般項目是指估價報告基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4大項：
(1)封面(或扉頁)、致估價委托人函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件;
(2)估價結(jié)果報告;
(3)估價技術(shù)報告;
(4)附件及外在質(zhì)量。具體分為27個評審項目(見附件)。
特殊項目是指特定估價目的的估價報告應(yīng)當(dāng)具有的獨特要素或者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析的獨特內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押估價報告的`特殊項目包括：估價對象變現(xiàn)能力分析、風(fēng)險提示，以及對估價假設(shè)和限制條件、估價原則、估價結(jié)果披露和附件的特殊要求。
第五條(定量評審得分)估價報告定量評審的滿分為100分。在賦予每個評審項目標(biāo)準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上，列舉估價報告可能存在的質(zhì)量缺陷并分別賦予一定的扣分值。
估價報告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的質(zhì)量缺陷的，從相應(yīng)評審項目標(biāo)準(zhǔn)分中減去該質(zhì)量缺陷對應(yīng)的扣分值，但該評審項目減去的扣分值之和不應(yīng)超過其標(biāo)準(zhǔn)分。各個評審項目的評審得分為該評審項目的標(biāo)準(zhǔn)分減去扣分值之和。
不具有特殊項目的估價報告評審得分，為各個一般項目評審得分之和。具有特殊項目的估價報告評審得分，為一般項目評審得分與特殊項目評審得分累加后按照100分制換算而成。
第六條(測算過程評審)一般項目評審中，估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：
只能采用一種估價方法估價的，該估價方法的評審得分為估價測算過程的評審得分。
房地產(chǎn)估價報告9
估價項目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)
委 托 方：天津津濱發(fā)展股份有限公司
估 價 方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
估 價 人 員：胡衛(wèi)和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉
估價作業(yè)日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
估價報告編號：深同誠評字（20xxA）09QB第009號
致 委 托 方 函
天津津濱發(fā)展股份有限公司：
承蒙委托，我公司對位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進(jìn)行估價，估價目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。
估價對象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二○三八年十一月七日止。
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進(jìn)行估價測算，確定估價對象于估價時點 20xx年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結(jié)果明細(xì)表》。
估價結(jié)果明細(xì)表
估價對象 土地用途 房地產(chǎn)證號 建筑面積 估價單價 估價值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
法定代表人：
�。ㄗ怨纼r師）
二○○九年九月九日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、估價人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、估價人員范紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。
6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。
7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
中國注冊房地產(chǎn)估價師：
黃麗云
估價假設(shè)和限制條件
一、假設(shè)和限制條件
1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的.市場信息，有比較充裕的時間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：
(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；
(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價；
(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；
(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；
(5)不考慮特殊買家的額外出價。
2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進(jìn)行核實，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實性。
3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。
4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。
5、根據(jù)委托方提供的《租賃合同》，估價對象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，租約期至20xx年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。
6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費(fèi)。
7、估價對象的估價時點設(shè)定為完成實地查勘之日。
二、需要特殊說明的事項
1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預(yù)測得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。
2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
3、本報告僅針對委托方估價目的進(jìn)行估價，報告相關(guān)意見及結(jié)論僅供參考，不對其他用途負(fù)責(zé)。
4、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。
5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。
6、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。
估 價 結(jié) 果 報 告
一、委托方
天津津濱發(fā)展股份有限公司
二、估價方
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
法定代表人：陳 平
營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：440301104011324
營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（證書編號：建房估證字[20xx]070號，有效期為20xx年7月1日至20xx年6月30日）
全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)（注冊號：A200944004 號，有效期限至20xx年6月30日）
地 址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室
電 話：（0755）83778788
三、估價對象
1、 估價對象位置及環(huán)境
估價對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈
地理位置 估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號
道路通達(dá)度 物業(yè)南側(cè)緊臨宏達(dá)街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達(dá)度好。
通過估價對象的鄰近公交站為"投資服務(wù)中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區(qū)間)936路，交通便捷程度好。
估價對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百公共配套情況
貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院等。
估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)商務(wù)氛圍 泰達(dá)金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。
2、估價對象概況
估價對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈
建筑面積 共65,400平方米 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混
總樓層 A、B區(qū)為配樓共六層；D區(qū)為 評估樓層 整棟
單層；C區(qū)共十四層
現(xiàn)實用途 商業(yè)（辦公） 法定用途 商業(yè)
大廈共分A、B、C、D四個區(qū)，A、B、C區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A區(qū)與B
區(qū)呈對稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，
平面布置
六層為設(shè)備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D區(qū)為單層室內(nèi)花園。外墻 微晶石掛板墻面 內(nèi)墻 進(jìn)口大理石
裝修 天花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進(jìn)口大理石
情況 門 不銹鋼全玻門 窗 塑鋼窗
A、B區(qū)分別裝有4部普通
水電 暗設(shè) 電梯 電梯，C區(qū)東側(cè)設(shè)有5部
設(shè)施 電梯，4部自動扶梯
設(shè)備 空調(diào) -- 消防 消防栓，自動噴淋
其他設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場，地面停車位，
竣工年月 -- 成新度 九三成
使用 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天m2
與維 維護(hù)與保養(yǎng) 有正常的維護(hù),使用狀況良好
護(hù)
物業(yè)管理 天津天孚物業(yè)管理有限公司
3、估價對象權(quán)利狀況 估價對象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn) 估價對象位置 天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號 房地產(chǎn)證號 房地證津字第114030903309號
權(quán)利人 天津津濱發(fā)展股份有限公司
宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米
土地用途 商業(yè)用地 房屋用途 --
建筑面積 65,400平方米 竣工日期 --
土地使用（終止日期） 20xx-11-07
登記價 -- 登記日期 20xx-05-27
設(shè)定他項權(quán)利摘要 估價對象目前處于抵押狀態(tài)
四、估價目的
為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)
五、估價時點
二○○九年八月三十一日
六、價值定義
本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預(yù)計轉(zhuǎn)讓時應(yīng)發(fā)生的各項稅費(fèi)。
七、估價依據(jù)
1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999 4、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料
5、天津市20xx年至20xx年建筑安裝工程預(yù)算基價及相關(guān)造價信息
6、天津市房地產(chǎn)市場租售價格調(diào)查及有關(guān)信息
7、估價人員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
1、合法原則
估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行估價。
2、最高最佳使用原則
考慮估價對象的用途時，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。
3、替代原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚螅_定待估房地產(chǎn)的價值。
4、估價時點原則
房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通
常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。
九、估價方法
常見的房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認(rèn)真
分析所掌握的資料并對估價對象進(jìn)行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。
市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷收郜F(xiàn)到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的公開市場價格的方法。
十、估價結(jié)果
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進(jìn)行估價測算，確定估價對象于估價時點 20xx年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結(jié)果明細(xì)表》。
估價結(jié)果明細(xì)表
估價對象 土地用途 房地產(chǎn)證號 建筑面積 估價單價 估價值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
十一、估價報告應(yīng)用的有效期
本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進(jìn)行評估。
估 價 技 術(shù) 報 告
一、個別因素分析
濱海投資服務(wù)中心大廈：位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號，東側(cè)為宏達(dá)圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對面為泰達(dá)金融廣場，地理位置優(yōu)越。濱海投資服務(wù)中心大廈項目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津濱發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設(shè)。
估價對象房地產(chǎn)面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限至二〇三八年十一月七日止。估價對象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實用途：出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的《房屋租賃合約》，估價對象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見《估價對象概況》 。
估價對象優(yōu)勢劣分析
優(yōu)勢：
房地產(chǎn)估價報告10
為進(jìn)一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)估價活動，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)估價當(dāng)事人的合法權(quán)益。對照省住建廳下發(fā)贛建房{20××}12號文件《關(guān)于開展房地產(chǎn)估價管理工作檢查的通知》的要求，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)將我縣房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理工作自查情況匯報如下：
一、法規(guī)制度落實情況。
凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，要求自覺接受房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動，應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正的原則，認(rèn)真執(zhí)行《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
二、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批情況。
局行政服務(wù)股受理估價機(jī)構(gòu)的備案。目前，我縣只有“福地房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司”于20××年9月4日通過省住建廳電子政務(wù)大廳房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理系統(tǒng)的網(wǎng)上審批，取得了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)三級資質(zhì)。對在我縣執(zhí)業(yè)的估價機(jī)構(gòu)和估價人員進(jìn)行動態(tài)考核，并根據(jù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員在我縣執(zhí)業(yè)情況，將逐步建立、健全我縣房地產(chǎn)估價行業(yè)信用檔案。
三、行業(yè)監(jiān)管情況。
在我縣執(zhí)業(yè)的估價機(jī)構(gòu)中，沒有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在我縣設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，沒有出現(xiàn)行政干預(yù)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，強(qiáng)制評估、制定評估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機(jī)構(gòu)進(jìn)入本地市場的情況。
四、估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)情況。
異地來我縣執(zhí)業(yè)的估價機(jī)構(gòu)目前有2家，我們要求異地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)委派熟悉我縣房地產(chǎn)市場情況且相對固定的三名估價師執(zhí)業(yè)，對首次來我縣開展估價業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)持估價機(jī)構(gòu)的.營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書以及估價師的執(zhí)業(yè)證書原件來我局行政服務(wù)股辦理備案登記手續(xù)后，才能從事房地產(chǎn)估價工作。
五、存在的問題：
通過對多家異地房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)存在如下問題：
1、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)，與委托人普遍沒有簽訂書面估價合同。
2、對需要經(jīng)過房管部門的房地產(chǎn)抵押的估價業(yè)務(wù)，房管部門對估價機(jī)構(gòu)可以取得比較好的監(jiān)管作用，但對于不需要經(jīng)過房管部門的估價業(yè)務(wù)，對估價機(jī)構(gòu)就很難監(jiān)管到位。
因此，今后我局將整頓規(guī)范房地產(chǎn)估價秩序，采取現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，加大對異地房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的檢查力度，對異地來我縣開展業(yè)務(wù)的估價機(jī)構(gòu)實行備案有效期為一年，期滿前30日內(nèi)可向我局辦理續(xù)期手續(xù)的方法實行有效監(jiān)管，促進(jìn)我市房地產(chǎn)估價行業(yè)健康、有序的發(fā)展。
房地產(chǎn)估價報告11
近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會對《房地產(chǎn)估價報告評審表》評審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價報告，也方便了各評審人員具體操作�！斗康禺a(chǎn)估價報告評審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會的統(tǒng)一格式，但對房地產(chǎn)技術(shù)報告的評審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對房地產(chǎn)估價報告進(jìn)行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對其估價技術(shù)報告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產(chǎn)估價報告，估價技術(shù)報告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機(jī)構(gòu)和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報告的缺陷而不求改進(jìn)。
本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價報告的專家評審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價機(jī)構(gòu)所完成估價報告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗和相關(guān)資料，對房地產(chǎn)估價技術(shù)報告存在一些常見問題進(jìn)行綜述，以供同行參考。
一、估價技術(shù)路線和估價方法常見問題及分析
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價技術(shù)報告的要求是應(yīng)詳細(xì)說明估價技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運(yùn)用。但通過調(diào)查各估價機(jī)構(gòu)所完成的報告，常見缺陷有：
�。�1）報告的技術(shù)思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。
�。�2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，但實際中我們大多數(shù)估價機(jī)構(gòu)所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價對象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應(yīng)選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。
�。�3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法�！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。
�。�4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機(jī)構(gòu)對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會提出疑議。
�。�5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們評審報告就應(yīng)就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術(shù)路線是否正確。
�。�6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價機(jī)構(gòu)時經(jīng)常會問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價格。
（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應(yīng)市場的需要。
近日，筆著評審過某估價機(jī)構(gòu)完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術(shù)路線是對土地和建筑物價值分別進(jìn)行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估�？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質(zhì)是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術(shù)含量的拆遷估價報告而言是不妥的。
二、市場比較法常見問題及分析
市場比較法是估價機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評估方法，基本上大多數(shù)的估價人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機(jī)構(gòu)所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價結(jié)果真正符合市場價值。
�。�1）可比實例選擇不當(dāng)或可比實例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。
�。�2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同。
（3）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無意識讓估價結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。
（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正。
�。�5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤或區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異�？杀葘嵗臓顩r必須是取其在成交日期時的狀況，應(yīng)與評估對象的特點結(jié)合起來。區(qū)域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
�。�7）比較修正項目有漏項�？杀葘嵗慕灰浊闆r未說明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整；建立價格可比基礎(chǔ)時，價格內(nèi)涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。
�。�8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。
三、收益法常見問題及分析
收益法應(yīng)該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評估。
（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程經(jīng)常會遇到這個問題。其實在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的.收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷）。
�。�2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況�？陀^收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正�？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定。
�。�3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計算時不能重復(fù)計算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨計算價值。
�。�4）正常費(fèi)用的測算錯誤。費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項費(fèi)用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。
�。�5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說明（應(yīng)選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。
四、成本法常見問題及分析
一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機(jī)構(gòu)在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價結(jié)果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。
�。�1）成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費(fèi)時采用的是項目實際發(fā)生額，應(yīng)說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）
�。�2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應(yīng)計算的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費(fèi)或正常利稅等。
（3）注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r格還須進(jìn)行期日修正）。
�。�4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應(yīng)計建造期的一半。計算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。
�。�5）開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值求取。
�。�6）銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。
�。�7）折舊計算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。
五、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析
對在建工程評估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進(jìn)行計算時有的就混淆不清。
（1）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。
�。�2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計算的項目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。
�。�3）看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費(fèi)一般不計息）；動態(tài)方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)估價報告是估價機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價報告不會存在質(zhì)量問題，這很正常。
我們審核在各種評估方法計算中，報告關(guān)鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報告中估價技術(shù)思路和估價方法是否正確，估價測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計算是否正確，估價結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報告撰寫過程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等要求進(jìn)行操作。
如何保證估價報告的質(zhì)量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進(jìn)行評估。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。
房地產(chǎn)估價報告12
一、個別因素分析：
估價對象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路3組團(tuán)T3號房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積平方米。
估價對象房屋位于同興路3組團(tuán)T3號房同興苑的底層，長米，寬約米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢市城區(qū)Ⅱ級用地。
該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場地較為平坦，地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無震災(zāi)歷史�；A(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，水體符合Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。
�。ǘ┕纼r對象權(quán)屬狀況 估價對象為自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權(quán)證》，證號為自房權(quán)證市交字第000號，并于2002年4月26日取得《國有土地使用證》，證號為自國用（2002）第0號，使用權(quán)類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權(quán)面積，終止日期2048年11月29日。
二、區(qū)域因素分析：
估價對象所在五星街同興路區(qū)域為自貢市城市規(guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟(jì)中占重要的經(jīng)濟(jì)地理位置和區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級別為Ⅱ級。
三、市場背景分析：
自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?20余萬。自貢市素以“千年鹽都“飲譽(yù)古今，又因“恐龍奇觀“名揚(yáng)四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風(fēng)景名勝區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠(yuǎn)河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū)自西北向東流入沱江；
氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，雨水充沛。
自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長極的長江上游經(jīng)濟(jì)帶和成都城市經(jīng)濟(jì)區(qū),依托川南,堅持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟(jì)全球化和西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，以堅持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，進(jìn)一步擴(kuò)大對內(nèi)對外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實施“大化纖、大化工、大旅游、大學(xué)園、大城市”等“五大工程”；
加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟(jì)優(yōu)越的“三個轉(zhuǎn)換”；
推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)化、信息化、市場化和城市化的“四化進(jìn)程”，促進(jìn)自貢經(jīng)濟(jì)追趕型發(fā)展和社會全面進(jìn)步。
自貢市城市交通對內(nèi)對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達(dá)，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開通與成渝高速公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加快對內(nèi)對外交通道路的建設(shè)，地區(qū)交通更為便利；
市內(nèi)交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。
自貢市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學(xué)院、一中等學(xué)校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房價格上揚(yáng)較快。
四、估價方法選用：
根據(jù)估價目的和估價對象實際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實例，故采用市場比較法從替代的途徑進(jìn)行估價。
市場比較法是指在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。
市場比較法在房地產(chǎn)市場較發(fā)育、交易實例較多的地區(qū)比較實用，其估價結(jié)果與市場相近，最具現(xiàn)實性，其準(zhǔn)確性較高，是目前普遍采用的估價方法，所以我們認(rèn)為，通過市場比較法評估出的比準(zhǔn)價格其準(zhǔn)確度、可信度高。
成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置價值或重建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法可操作性較強(qiáng)，但其評估結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度低，房地產(chǎn)特別的營業(yè)類房地產(chǎn)的價格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度相對市場比較法要低。
綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據(jù)估價目的和估價對象的特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，本次估價結(jié)果的確定以市場比較法的估價結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價結(jié)果。
五、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象房屋登記用途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價。
六、估價測算過程：
采用市場比較法測算估價對象價格：
具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。
1、選取可比實例：
選擇的實例應(yīng)與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時間相近不超過3年，估價人員經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)可比性原則對收集的資料進(jìn)行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例。
A、同興路清華苑A棟一層6號，營業(yè)用房，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價元/m2。清華苑與估價對象同臨同興路大道。
B、華苑小區(qū)5號一層，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積，成交日期：2001年8月8日，成交平方米單價元/m2。該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價對象斜對。
C、百年家苑1棟一層3號，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積，成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價元/m2，該營業(yè)用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。
2、估價計算：
�、佟⒔灰浊闆r修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為100。
實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。
②、交易日期修正：
經(jīng)調(diào)查，參考中房指數(shù)網(wǎng)指數(shù)，以1994年第四季度的中房指數(shù)1000為基準(zhǔn)的定基指數(shù)進(jìn)行修正。
交易日期 中房指數(shù) 1128 1123 1119 1110
�、�、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華程度、交通便捷度、公共設(shè)施完善度等。
商業(yè)繁華程度：主要考慮估價對象與比較案例離市、區(qū)級中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價對象，故做一定修正。
交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。
公共設(shè)施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學(xué)校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設(shè)施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價對象與比較案例均在同一街道，不做修正。
�、軅�別因素修正：個別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因素。進(jìn)行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生的交易價格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價格的個別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設(shè)施完備度等。
建筑結(jié)構(gòu)：估價對象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。
比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價對象，根據(jù)掌握的資料，結(jié)合實際情況，均做一定程度的修正。
配套設(shè)施完備度：估價對象與比較案例配套設(shè)施相同不做修正。
�、荨r格計算：
根據(jù)以上修正，比準(zhǔn)價格計算如下：
比準(zhǔn)價格計算表 單位：元/平方米 比較因素 實例A 實例B 實例C 成交價格 5099. 交易情況 1 1 1 交易日期 區(qū)域因素 個別因素 比準(zhǔn)價格 估價對象單價取可比實例比準(zhǔn)平均價=（++）/3=4412元/m2（取整）
估價對象總價=4412×=元（取整）
�。ǘ┎捎贸杀痉y算估價對象價格：
根據(jù)自府發(fā)（1996）138號、自房局發(fā)（1996）89號（關(guān)于貫徹執(zhí)行政府〈關(guān)于公布我市房屋重置價格的'通知〉有關(guān)問題的通知，計算如下：
計算公式 房價=[等級重置單價+（征地拆遷費(fèi)+稅率）×比價系數(shù)] ×（1+利潤）×（1+稅率）×（1+各項因素差價率）×成新×用途系數(shù)×建筑面積 房屋成新率是指估價對象現(xiàn)狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護(hù)情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。
營業(yè)用房用途系數(shù)為。
房價=[801+271×]×××××× =× =元 （三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產(chǎn)價值：
具體估價思路為：根據(jù)估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。
根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。
1、確定凈收益：
�。�1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價對象已經(jīng)于2000年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金 元正，根據(jù)估價人員對該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平基本為正常情況下的合理的預(yù)測租金水平，因此取其實際租金收益作為客觀收益，并假設(shè)出租率為100%。
年有效毛收入=月出租收入×12×出租率 =×12×100%=元/年
�。�2）算房地產(chǎn)年出租年費(fèi)用：
A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費(fèi)均應(yīng)由承租方交納。
B、管理費(fèi)用：包括管理費(fèi)、修理費(fèi)等，按年總收入的3%計算�！�3%=720元
（3）凈收益：=-720=元/年
2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風(fēng)險因素，風(fēng)險調(diào)整值取%，綜合考慮后合計取資本化率為6%。
3、確定估價對象收益年限：估價對象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為未來可收益年限。混合結(jié)構(gòu)建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為46年。
4、測算估價對象其他非住宅的市場價格：
V=a/r{1-1/(1+r)n} 其他非住宅價格=/%[1-1/（1+%）46]=元 平方米單價= =元/平方米(取整)。
因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價格為不包含裝飾裝修的價格。
其他非住宅部分的裝飾裝修單價=元含裝飾裝修價格后其他非住宅部分價格的單價：=元/平方米。
房地產(chǎn)估價報告13
專業(yè)：班級：學(xué)號：姓名：
20xx年xx月xx日
一、實習(xí)目的：
1、學(xué)習(xí)與熟練房地產(chǎn)估價技能；
2、加深對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知；
3、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)抵押估價報告的制作以及整個工作流程；
4、加強(qiáng)和鞏固理論知識，發(fā)現(xiàn)問題并運(yùn)用所學(xué)知識分析問題和解決問題的能力。
二、實習(xí)時間：
20xx年xx月xx日起
三、實習(xí)內(nèi)容：
1、學(xué)習(xí)與培訓(xùn)
地點為xx房地產(chǎn)評估有限公司。主要學(xué)習(xí)與培訓(xùn)房地產(chǎn)抵押估價的方法、制作、規(guī)章以及相關(guān)道德法律。
2、住宅項目市場調(diào)研
分小組在外調(diào)研xx區(qū)各樓盤信息以及成交和租金價格情況。
3、互相交流學(xué)習(xí)
地點為xx。不定時交換信息，互相交流經(jīng)驗與相互學(xué)習(xí)。
四、實習(xí)公司介紹
略
五、實習(xí)收獲與體會
在xx評估有限公司實習(xí)這段時間中，我收獲了很多，也鍛煉了很多，不僅對學(xué)校中學(xué)到的知識進(jìn)行實踐中的升華，也在工作經(jīng)歷中取得了不少的實踐心得，并且在同事和同學(xué)的幫助下逐漸成長。
“在大學(xué)里學(xué)的不是知識，而是一種學(xué)習(xí)的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識是肯定不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學(xué)習(xí)不斷積累。遇到不懂得地方，自己先相當(dāng)設(shè)法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有學(xué)習(xí)能力的人遲早要被企業(yè)和社會所淘汰。
剛開始來的時候是做市場調(diào)研，主要了解及熟悉xx區(qū)的路段、房地產(chǎn)市場價格、各區(qū)域房產(chǎn)局的工作流程和手機(jī)相關(guān)信息等。事件安排是上午由經(jīng)理對我們實習(xí)生進(jìn)行理論知識及撰寫報告方法和要求的`一些可能培訓(xùn)下午出去做市場調(diào)研。剛開始覺得很辛苦，很累，但是這些工作不僅鍛煉我與人溝通技巧也對我以后工作有很大的幫助，所以一直堅持著，不斷的積累經(jīng)驗。經(jīng)過數(shù)十個住宅項目調(diào)研表的制作，對朝陽區(qū)的樓盤和現(xiàn)在個價格狀況有了深入的了解，我的人際交往和突發(fā)事件的處理能力有了很大提升。
在這段時間的工作學(xué)習(xí)中，深刻體會到了團(tuán)隊精神的重要性。在這個大團(tuán)隊里大家都很友好，很有親和力。在小組調(diào)查的過程中，我懂得了同事之間應(yīng)該是最好的搭檔，每個成員都是責(zé)任中的一體，只有互相幫助、耐心細(xì)心才能把這個團(tuán)隊搞好，只有互相學(xué)習(xí)，和諧相處才能使這個團(tuán)隊不斷進(jìn)步。
要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。在這段實習(xí)期間，我對自己的專業(yè)知識與專業(yè)相關(guān)的評估行業(yè)都有了深刻的認(rèn)識，對社會的人際交往關(guān)系的復(fù)雜性也有了一定感觸。經(jīng)過實習(xí)，讓我開始為自己的將來深深的思考，為生活的不易感嘆，更催生了我學(xué)習(xí)的欲望以及堅定做個全面發(fā)展的工作者的決心。轉(zhuǎn)眼間，自己馬上走上工作的崗位了，我知道，實習(xí)知識一個前奏，未來的路還需要我更加踏實的去行走。
六、實習(xí)總結(jié)
實習(xí)中，我能夠做到端正工作態(tài)度，并認(rèn)真及時完成了工作，有吃苦耐勞的精神，并能在前輩的耐心指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評估知識及實踐操作技能，能運(yùn)用辦公軟件以提高工作效率來應(yīng)對工作。然而在此期間我也看到了自身的很多不足之處，如具備的專業(yè)知識不夠扎實，對房地產(chǎn)的有關(guān)訊息關(guān)注度不高等問題。
從這次實習(xí)中我更清楚認(rèn)識了理論與實踐相結(jié)合的重要性，我決心在以后的學(xué)習(xí)工作中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識和素養(yǎng)，努力提升專業(yè)知識，掌握這也技能，做到在實踐中不斷發(fā)掘問題并總結(jié)經(jīng)驗。我會更加注意信息的獲取，隨時了解市場行情及變化，爭取能更好更快的融入社會，在工作崗位上探視穩(wěn)步前進(jìn)，從而實現(xiàn)自己的人生價值追求。
房地產(chǎn)估價報告14
一、項目名稱：廣州番禺迎賓路某住宅區(qū)房地產(chǎn)估價報告
二、估價對象概況
該項目位于番禺大石鎮(zhèn)植村，地處番禺迎賓路大道與南大路（南村—大石）交界處路口，與長隆高爾夫練習(xí)中心、長隆夜間動物世界接壤。土地總面積為353510平方米（合530畝），其中173420平方米（260畝）已繳齊地價款，66700平方米（100畝）已出紅線圖（尚未繳納土地款）；113390平方米（170畝）為小山丘，已簽租約，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰長隆綠色森林景觀。
三、調(diào)查資料分析
1、一般因素
①城市資源狀況廣州是廣東省省會
全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，其范圍是東經(jīng)112度57分至114度3分，北緯22度26分至23度56分，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南地區(qū)中心城市，中國的“南大門”。
廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區(qū)和從化、增城兩個縣級市，總面積平方公里，20xx年末全市戶籍人口萬人，常住人口超過1500萬人。
廣州地勢東北高、西南低，北部和東北部是山區(qū)，南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛。全年平均氣溫攝氏度，平均相對濕度68%，市區(qū)年降雨量為1600毫米以上。
廣州是全國著名的僑鄉(xiāng)，華僑人數(shù)居全國大城市之首。據(jù)統(tǒng)計，海外華僑華人106萬人，分布在世界130多個國家和地區(qū)，港澳同廣州碧花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司部分土地使用權(quán)價格評估胞88萬人，歸僑、僑眷、港澳眷屬156萬人。
②城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)
廣州城市空間布局和基礎(chǔ)設(shè)施更加完善。番禺、花都撤市設(shè)區(qū)過渡工作順利完成，荔灣與芳村、越秀與東山并區(qū)，蘿崗、南沙設(shè)區(qū)，行政區(qū)域界線全面勘定理順，行政區(qū)劃結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”戰(zhàn)略穩(wěn)步實施，建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，中心鎮(zhèn)建設(shè)迅速推進(jìn)。廣州白云國際機(jī)場遷建工程、廣州大
學(xué)城工程、廣州港南沙港區(qū)工程、廣州國際會展中心、地鐵二號線、南沙港快速路等一批事關(guān)廣州長遠(yuǎn)發(fā)展的重大項目相繼建成并投入使用，鐵路新客站動工興建，信息基礎(chǔ)設(shè)施接近世界一流水平，廣州陸�？战煌屑~齊備，已完成現(xiàn)代化大都市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)支撐體系的'戰(zhàn)略布局，現(xiàn)代化大都市形象進(jìn)一步凸顯。
房地產(chǎn)估價報告15
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設(shè)廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)，參會的估價師來自省內(nèi)各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現(xiàn)狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機(jī)會。我們邊學(xué)習(xí)、邊調(diào)研，初步有了一點想法。
一、我省房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹立起來。
20xx年的《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識的人借此機(jī)會大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價行業(yè)，紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢而賺錢，事業(yè)心弱。
�。ǘ┕纼r需求缺乏主動性。
張弘武老師講的對，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)估價專業(yè)人士的社會地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動或是處弱勢條件下委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業(yè)務(wù)體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產(chǎn)估價專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。
（三）估價勘察草率。
有些估價機(jī)構(gòu)根本不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察紀(jì)錄及照片。有的機(jī)構(gòu)不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個人住宅物業(yè)評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。
（四）回扣風(fēng)盛行。
商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費(fèi)低，估價行業(yè)相對其他行業(yè)來講，每單估價業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價機(jī)構(gòu)估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費(fèi)的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達(dá)60%-70%，這是任何一個行業(yè)無法承受的。
�。ㄎ澹┕纼r機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競爭無序。
企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價機(jī)構(gòu)所提供的估價產(chǎn)品在客戶心中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而且估價服務(wù)結(jié)果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復(fù)的情況屢見不鮮�！翱蛻舳▋r法”成為了估價方法，受估價目的所限，哪家估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。估價機(jī)構(gòu)以客戶期望價格迎合客戶，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價機(jī)構(gòu)為承攬估價業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀，如果管理得當(dāng)，用在正當(dāng)?shù)牡胤�，能夠為社會�?chuàng)造財富；如果放任對刀的'管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當(dāng)殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔(dān)任何風(fēng)險，殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好！
（一）加強(qiáng)行業(yè)管理，成立地方估價學(xué)會，發(fā)揮學(xué)會作用。在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會管理，建設(shè)主管部門分層次負(fù)責(zé)估價師和評估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價師學(xué)會負(fù)責(zé)管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學(xué)會承擔(dān)。
�。ǘ﹪�(yán)格市場準(zhǔn)入。執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實行三級準(zhǔn)入制。首先要完善估價專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價師應(yīng)分高級和中級，初級應(yīng)為估價員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。應(yīng)建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經(jīng)過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規(guī)定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業(yè)務(wù)。而且要實行估價人員責(zé)任制，評估所所長和項目負(fù)責(zé)人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經(jīng)中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經(jīng)高級估價師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評估報告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價師介入。允許二級機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。
“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個等級估價人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級估價師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊。隨著評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個等級評估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個等級機(jī)構(gòu)有注冊資金，估價師人數(shù)，總體從事評估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個等級評估機(jī)構(gòu)的估價師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要規(guī)定一、二級機(jī)構(gòu)必設(shè)高級估價師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個等級的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應(yīng)增加評估所硬件設(shè)施和信息儲存量（將來信息共享，應(yīng)規(guī)定評估所有提供信息的義務(wù)）的要求。
�。ㄈ┯烧�?qū)W會牽頭，由各估價機(jī)構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的六折為最低折扣進(jìn)行價格競爭，如有違反，堅決進(jìn)行價格處罰，直至吊銷資質(zhì)，并在報紙等重要媒體公布自律準(zhǔn)則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費(fèi)等違規(guī)行為，一經(jīng)查實，要依法按規(guī)處理，涉及估價師職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的，由行政部門或行業(yè)協(xié)會予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機(jī)構(gòu)，要打擊走穴估價師，取消他們的從業(yè)資格。
�。ㄋ模┓鲋矘I(yè)務(wù)過硬的估價機(jī)構(gòu)。應(yīng)有重點地扶植一批有實力、有發(fā)展后勁的估價機(jī)構(gòu)，給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和支持。要突出機(jī)構(gòu)信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過得硬的機(jī)構(gòu)。應(yīng)強(qiáng)化對機(jī)構(gòu)人員的動態(tài)管理，鼓勵從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價師隊伍，保護(hù)他們的利益。仿效發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的做法，確定估價師不同層次（例如：高級估價師）的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化估價師個人品牌。
三、結(jié)語
在我國，市場經(jīng)濟(jì)仍是初級發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國家尚有一定差距。我們估價行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展�？刂茢�(shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊伍中!
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