物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告9篇
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報(bào)告有著舉足輕重的地位，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。一聽到寫報(bào)告馬上頭昏腦漲？下面是小編收集整理的物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告1
公司領(lǐng)導(dǎo)：
為更加合理、準(zhǔn)確制定XXXX小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在期間，我們對(duì)XX市15家小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為制定XXXX小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報(bào)：
一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研情況：
二、XXXX小區(qū)計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
1、電費(fèi)按照元/度收�。ò矃^(qū)域用電費(fèi)用）； 2、自來水水費(fèi)按照元/噸收取（包含公共區(qū)域用水、用電費(fèi)用）；
3、電梯使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)： 二樓元/平方米·每月
三樓以上在元/平方米·每月的基礎(chǔ)價(jià)上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照/平方米·月； 5、垃圾費(fèi)：元/月·戶；
6、元/月·車位(該項(xiàng)費(fèi)用需在物價(jià)部門審批后方可收取)
7、熱水價(jià)格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達(dá)不高，很難達(dá)到70%以上，熱水供應(yīng)成本會(huì)非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng)，價(jià)格待熱水正式供應(yīng)后再定。
三、暖氣費(fèi)用的收取
1、目前XX市冬季采暖費(fèi)用收取的`基本情況： 1).XX市集中供熱方式的采暖費(fèi)為5.80元/平方米； 2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費(fèi)一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費(fèi)用等)
2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下，只可收取采暖費(fèi)用的30%-60%，作為基本運(yùn)行費(fèi)。因此在小區(qū)入住率達(dá)不到70%時(shí)，收取的采暖費(fèi)用很難滿足運(yùn)行成本的需要，而新建采暖設(shè)備的質(zhì)保期有限，因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運(yùn)行，不足費(fèi)用給予一定補(bǔ)貼；
四、裝修期間計(jì)劃一次性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：
按照建設(shè)部110號(hào)文件及參考XX市一般物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，可收取以下費(fèi)用：
1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；
2、建筑垃圾清運(yùn)處理費(fèi)：元x建筑面積/每戶； 3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費(fèi)：元X建筑面積/每戶。
以上定價(jià)是在參考XXXX小區(qū)周邊及XX市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合制定，收費(fèi)期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費(fèi)價(jià)格。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告2
為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹、召開座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西......等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。
�。ㄈ┮�(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)， 100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4 家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會(huì)，通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
調(diào)研組認(rèn)為， 我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設(shè)的遺留問題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后通過當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的 54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的`方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。
三、 意見和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：
1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。
2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。
3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告3
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷，通過認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計(jì)25棟792戶，始建于20xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于20xx年交付，入住率達(dá)到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢(shì)，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個(gè)主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè)，以及地下停車場(chǎng)，配置了一處兒童娛樂園，有獨(dú)立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題：一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談薄；二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，"產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理"的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，自律意識(shí)淡漠；四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人（其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人）。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。
2、業(yè)主反映存在的問題：本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理開始比較好，但一個(gè)月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃，往往是一個(gè)星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。
3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù)，對(duì)車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳，整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時(shí)解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多，不交費(fèi)的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等，都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費(fèi)不能按期繳納，就會(huì)造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上，而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì)，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、對(duì)策和建議
1、加強(qiáng)宣傳，廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動(dòng)，公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，花錢買服務(wù)的意識(shí)，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)主意見，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。
2、理順關(guān)系，明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開展，必須協(xié)調(diào)各部門，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的.房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
3、提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)�、圍墻等設(shè)施，盡量聘請(qǐng)專業(yè)的保安隊(duì)伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告4
近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況
物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場(chǎng)化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^(qū)的特點(diǎn)
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
�。�、費(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的`較早，那時(shí)沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。
三、意見和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告5
一 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目：
蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況
二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )
系別： 外語系
系別： 建筑系
班級(jí)： 英師1201班 班級(jí)： 城規(guī) 1202 班
姓名： 李西
姓名： 姚小莫
三 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的 ：
相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們大學(xué)生來說是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì)，研究社會(huì)，彌補(bǔ)教科書的不足。我們知道書上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng)，知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實(shí)踐的過程我們不僅能豐富知識(shí)，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。
四 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義 ：
小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購(gòu)房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí)，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。
五 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式 ：
針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。
蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本
老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村
街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)
古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)
園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園
調(diào)查形式
�、倥c物業(yè)管理人員交談，咨詢，填寫物業(yè)管理調(diào)查表
②采訪小區(qū)居民，填寫物業(yè)調(diào)查表
�、鄄稍L者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。
�、茈娫捲L問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。
六 社會(huì)調(diào)查日程安排 ：
調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）
第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問卷（8。6~8。9）
�。短�(hào) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識(shí)，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。
�。诽�(hào) 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分
�。柑�(hào) 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分
�。固�(hào)
制定下一步的調(diào)查計(jì)劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料
第二階段：實(shí)地調(diào)查（8。10~8。14）
10 號(hào) 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。
11 號(hào) 蘇州街坊 敬文里
12 號(hào) 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村
13 號(hào) 蘇州古城區(qū) 華陽里
14 號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園
第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。15~8。16）
第四階段：編輯資料，打印成冊(cè)（8。17~8。18）
七 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文 ：
敬文里物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。
居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)
敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般
敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好
敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好
敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好
敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好
該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)
1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。
2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。
3綠化覆蓋面積達(dá)到40％。
該小區(qū)的不足
1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。
2小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對(duì)于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。
3晚上路燈比較少
4靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。
整改建議
1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù)，抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。
2多設(shè)一些指路牌和路燈。
3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃，爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理規(guī)劃 。
4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。
婁江新村物業(yè)管理
背景：
婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。
婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺也很無奈。
居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)
婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動(dòng)車。
婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。
婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門出入明顯堵。
婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。
婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。
基于上述情況，婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差
婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：
1． 小區(qū)的.安全存在很大的隱患。
由于小區(qū)大門太多，達(dá)到5個(gè)，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門，他們的出入難于掌握。
近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。
2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想
小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。
3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進(jìn)來
這個(gè)問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來持歡迎態(tài)度，無形中助長(zhǎng)了他們的氣焰。現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤查力度，對(duì)他們積極勸說。
4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀
這使得居民沒有公共交流的場(chǎng)所，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。
當(dāng)然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。
我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議
1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí)，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。
2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì) 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼蔚娜诵曰O(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。
3． 結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家，對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見，大家一致營(yíng)造一個(gè)整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí)，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會(huì)自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì)進(jìn)來。
華陽里物業(yè)管理
背景：
該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對(duì)面），建于XX年，共11幢，應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。
居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)
華陽里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好
華陽里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好
華陽里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好
華陽里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好
華陽里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場(chǎng)所。
基于上述情況，華陽里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好
該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)
1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動(dòng)物園。
2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
3每家每戶都有專用的停放自行車和機(jī)動(dòng)車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。
該小區(qū)的不足
1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設(shè)施。
2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn)
3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動(dòng)開展不多。
整改建議
1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護(hù)大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會(huì)配合的，會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。
2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強(qiáng)了解。
新城花園物業(yè)管理
背景
該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個(gè)住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。
居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)
新城花園居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好
新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好
新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好
新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好
新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好
基于上述情況，新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好
該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)
1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說，無論什么時(shí)候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對(duì)每一個(gè)來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。
2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長(zhǎng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。
3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。
4管理有序。各類的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī)，各個(gè)類型的工作人員之間的交流比較方便。
5遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。
6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節(jié)。
7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。
該小區(qū)的不足
1預(yù)留車位不夠，部分自家車沒有地方�？慷加昧擞邢薜娜诵型ǖ�。
整改建議
可以將部分空地劃出露天車位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測(cè)小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。
經(jīng)過對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論
1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時(shí)間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對(duì)容易，物業(yè)和居委會(huì)也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。
2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對(duì)低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。
3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事�，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對(duì)待，那么那些問題何愁得不到解決呢。
4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。
5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏得廣大業(yè)主的喜愛
6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭(zhēng)議
蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。
小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費(fèi)（若按面積則100平方米）
婁江新村 每戶每年36元
胥江華庭 米／平方/月 1.1元 1320元
新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元
敬文里 每戶每年72元
華陽里 米/平方/月 0.3元 360元
彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元
彩香一村 每戶每年60元
以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場(chǎng)所）的費(fèi)用。
城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來已有半年多時(shí)間，采訪中聽得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是"物業(yè)費(fèi)難收"與"管理不到位繳什么費(fèi)"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對(duì)此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì)，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會(huì)站出來替大家作主。
總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來越好，居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。
八 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì) ：
（一）英師1212 李燕青
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭(zhēng)很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經(jīng)濟(jì)來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過程中，才能深切體會(huì)到其中的艱辛。
我們的調(diào)查過程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(zhǎng)在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對(duì)于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識(shí)，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量！
（二）12城規(guī)（1）班 姚之浩
經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來，小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級(jí)和上級(jí)部門的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問題，只有通過向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門中，小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識(shí)，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識(shí)的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來的現(xiàn)代社會(huì)中，居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng)，通過活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識(shí)。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時(shí)很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。
以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì)，可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識(shí)的不斷加深，我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 。
(完)
九 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細(xì)內(nèi)容見附頁）
1 照片
2 調(diào)查問卷
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告6
隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是的。而家委會(huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù)，而家委會(huì)卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆⻊?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的`努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告7
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的.“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長(zhǎng)，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告8
居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識(shí)的提高，人們對(duì)小區(qū)管理提出了更高的要求，物業(yè)管理方式就是在這種趨勢(shì)的催化下誕生的。對(duì)于這種新生的小區(qū)管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭(zhēng)論。對(duì)此，我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會(huì)調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理的性質(zhì)：
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式（如家委會(huì)）相比有很大的區(qū)別。首先，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營(yíng)利為目的，所以所提供的服務(wù)是有償?shù)�。而家委�?huì)只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆⻊?wù)，而家委會(huì)卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn)：由于物業(yè)管理是有償性服務(wù)，那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上，也就是說，物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的建設(shè)：
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆⻊?wù)滿意，物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的.世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施，并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間：
由于物業(yè)時(shí)新興事物，所以有些細(xì)節(jié)問題還不是很清楚，業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣，物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信，隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加，物業(yè)管理市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，住戶也會(huì)獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會(huì)更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告9
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的`實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話，落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
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