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房地產(chǎn)項目分析報告
隨著個人的素質(zhì)不斷提高，需要使用報告的情況越來越多，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。那么報告應該怎么寫才合適呢？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)項目分析報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)項目分析報告1
一、項目概況
�。ㄒ唬╅_發(fā)項目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
�。ǘ┮�(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860O，其中多層住宅6621O；高層（18層）住宅建筑面積為53682O；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768O；地下儲藏室3749O；地下車庫376個，建筑面積15040O。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設條件
�。ㄒ唬┙ㄔO地點條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。
（二）建設實施條件
1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。
2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于20xx年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
�。ㄒ唬┖暧^環(huán)境分析
1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。
2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1―5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。
（二）微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。
4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。
四、市場分析與價格預測
�。ㄒ唬┦袌霭l(fā)展前景分析
根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：
1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。
2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢
一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。
3、二手房市場活躍對新房的促進
隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。
4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。
5、房地產(chǎn)營銷方式的改變
房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。
（二）目標客戶的定位
目標客戶群主要分為四類：
一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；
二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；
三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；
四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。
�。ㄈ﹥r格預測
根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格：
1、多層住宅均價3900元/O；
2、高層住宅均價4200元/O；
3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/O；
4、辦公樓均價3000元/O；
5、車位均價10萬元/個；
6、儲藏室均價1000元/O。
五、項目實施計劃
（一）工程建設實施計劃
1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足20xx年開工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為3年（20xx―20xx年），20xx年擬開發(fā)面積37902O，20xx年擬開發(fā)面積26150O，20xx年擬開發(fā)面積26808O，工程建設進度計劃（見附表1）。
3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
�。ǘ╀N售計劃及營銷策略
1、銷售計劃
根據(jù)工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬元；20xx年銷售收入9984.2萬元；20xx年銷售收入9216.3萬元；20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算（見附表2）。
2、營銷策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的'經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。
�。�1）進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。
（2）實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。
�。�3）通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。
�。�4）提供優(yōu)質(zhì)服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。
（5）利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。
�。�6）結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。
六、項目財務經(jīng)濟分析
�。ㄒ唬┩顿Y估算
按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）
�。ǘ┵Y金籌措
根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）
（三）項目經(jīng)濟效益分析
1、利潤估算表（見附表5）
本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。
預測前提：
土地173.6萬元/畝；
營業(yè)收入33,666.10萬元；
平均銷售單價3,705.27元/平方米；
營業(yè)成本26,600.27萬元；
單位成本2,927.61元/平方米；
稅金3,854.77萬元；
費用1,070.00萬元；
貸款利息1,310.4萬元。
2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）
本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。
3、盈利能力分析
�。�1）靜態(tài)分析
投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額
�。�2）動態(tài)分析
項目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。
經(jīng)計算，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行。
七、風險分析（項目盈虧平衡分析）
銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占計劃銷售量的92.82%
銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計劃銷售單價的92.82%
盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。
八、結(jié)論
經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設，該項目均是可行的。
綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。
房地產(chǎn)項目分析報告2
一、總論
1、項目建設背景
A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商 。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。該項目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。
2、項目概況
該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經(jīng)營可行性分析報告，有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益。
本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報告過土地抵押和預售房款解決。
二、A州市介紹
A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的'8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區(qū)14.2平方公里。
三、A州市住宅市場分析
1、20xx年以前A州市住宅市場分析
在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在20xx元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：
�、偻恋貎r格是一個首要的因素可行性分析報告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。
�、谡麄�A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。
�、劬用窬幼∮^念沒有改變。大多數(shù)A州人項目可行性分析認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。
�、芟M觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。
2、20xx年以來A州市住宅市場分析
20xx年是A州房價飛漲的一年。20xx年10月份，A可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。
①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，20xx年全市經(jīng)濟繼續(xù)走強。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。
�、谝�(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報告化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。
③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。
�、芗訌姵鞘薪ㄔO步伐，動遷量大幅上升
3、A州新區(qū)住宅市場煤炭經(jīng)營項目可行性分析報告具體分析
A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風相繼提高樓盤價格。據(jù)A州市建設局市場調(diào)查統(tǒng)計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。
四、項目投資估算及盈利分析
1、編制依據(jù)
①建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)；
�、诟鞣N費率依據(jù)國家相關文件。
2、投資估算
3、銷煤炭可行性分析報告售收入
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/m2，低層商鋪均價定位為4500元/m2。
4、營業(yè)稅及附加
本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。
5、盈利能力分析
五、結(jié)論與可行性分析報告編制建議
1、用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力；
2、做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎之上的，包括小區(qū)可行性分析報告總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。
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