物業(yè)管理方案【精華14篇】
為了確保事情或工作得以順利進行，時常需要預先制定方案，方案是計劃中內容最為復雜的一種。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理方案 篇1
為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農(nóng)貿市場攻堅辦《關于農(nóng)貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件精神，切實加強我區(qū)農(nóng)貿市場長效管理，促進我區(qū)農(nóng)貿市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化、科學化、法制化，現(xiàn)結合我區(qū)工作的實際，特制訂本方案。
一、基本原則
按照市農(nóng)貿市場管理辦法《市農(nóng)貿市場管理辦法》相關規(guī)定，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農(nóng)貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內農(nóng)貿市場長效管理的組織實施和落實。商務、工商、農(nóng)水、城管、衛(wèi)生、物價、質監(jiān)等部門根據(jù)各自職責，做好農(nóng)貿市場的監(jiān)督管理工作，并實行統(tǒng)一領導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。
二、組織機構工作職責
為做好區(qū)農(nóng)貿市場長效管理工作，根據(jù)工作需要，特成立區(qū)農(nóng)貿市場長效管理工作領導小組。
三、工作職責
各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農(nóng)貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內農(nóng)貿市場長效管理的組織實施和落實。
（一）區(qū)商務局是農(nóng)貿市場的行業(yè)主管部門，負責依法制定行業(yè)規(guī)范，制定市級資金補助預算方案，擬定農(nóng)貿市場建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實施；推進行業(yè)組織建設、開展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。
�。ǘ﹨^(qū)工商局是農(nóng)貿市場日常監(jiān)督管理的主管部門，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；指導市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度，并監(jiān)督實施；審查確認經(jīng)營者的主體資格，并對其交易行為進行監(jiān)督管理；依法查處交易活動中的'違法行為，維護交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。
�。ㄈ﹨^(qū)城管局負責整治農(nóng)貿市場周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營和亂搭亂建，對農(nóng)貿市場市容環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督管理，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進行查處。
�。ㄋ模﹨^(qū)農(nóng)水局負責嚴格依法實行農(nóng)產(chǎn)品質量準出制度，對農(nóng)貿市場內的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進行監(jiān)督檢測，并依法進行監(jiān)督管理，查處有關違法行為。
�。ㄎ澹﹨^(qū)物價局負責加強對農(nóng)貿市場明碼標價和不正當價格行為的監(jiān)督檢查，并依法查處有關違法行為。
�。﹨^(qū)質監(jiān)分局負責依照計量監(jiān)督管理的有關規(guī)定，對農(nóng)貿市場的計量進行監(jiān)督管理，依法查處有關違法行為。
（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責指導農(nóng)貿市場開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關違法行為。
四、工作要求
（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要高度重視，加強農(nóng)貿市場常態(tài)化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農(nóng)貿市場進行自糾自查，自行整改。同時，建立相關機制和考核辦法，于20xx年3月29日前將所建立的相關機制和考核辦法報送區(qū)商務局市場科。
（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）對轄區(qū)內的農(nóng)貿市場進行備案管理，要緊緊依靠市場管理方，借助、整合工商、農(nóng)水、衛(wèi)生、物價、城管、商務等相關職能部門的力量，加強對農(nóng)貿市場的有序監(jiān)管。同時，針對轄區(qū)內的每一個農(nóng)貿市場，各相關部門要分別指派專人負責。
（三）根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農(nóng)貿市場攻堅辦《關于農(nóng)貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求，區(qū)農(nóng)貿市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進行一次總體考核，日�？己瞬扇‰S機暗訪的方式，區(qū)農(nóng)貿市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農(nóng)貿市場長效管理工作進行暗訪，每季度后一個月開始對我區(qū)農(nóng)貿市場進行季度考核。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準備。
�。ㄋ模┰趨^(qū)農(nóng)貿市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農(nóng)貿市場考核不合格的，將在全區(qū)通報批評；在市級檢查過程中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農(nóng)貿市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責任人追究問責。
物業(yè)管理方案 篇2
為深入推進我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區(qū)物業(yè)服務要以社區(qū)公共部分的管理和服務為重點，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
（一）公共秩序管理。加強對轄區(qū)內的流動攤擔、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協(xié)助管理轄區(qū)內公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內的治安巡查。
�。ㄋ模┕迷O施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區(qū)內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。
�。┢渌Ｆ渌枰獏f(xié)調解決的物業(yè)服務項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務是社區(qū)服務的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務各主體之間的關系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務工作中的主導作用，根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區(qū)物業(yè)服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區(qū)建設與物業(yè)服務的協(xié)調發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區(qū)就業(yè)，提高服務水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。
五、工作思路
在推進社區(qū)物業(yè)化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾怼０凑铡罢卧谙�，管理長效”的原則，對先期實施物業(yè)化服務的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業(yè)化服務的實施對其進行長效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮嵤Ｍ高^廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊蘸笫召M。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優(yōu)質的服務，讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業(yè)服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務的組織機構。
七、職責分工
區(qū)政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負責指導確定社區(qū)物業(yè)服務收費標準；
區(qū)財政局：負責社區(qū)物業(yè)服務的經(jīng)費統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局：負責行業(yè)指導工作；
區(qū)工商分局：負責對成立物業(yè)服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協(xié)調會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區(qū)基本狀況，強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經(jīng)驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區(qū)進行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(qū)（小區(qū)）實施物業(yè)服務后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標準，對社區(qū)居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區(qū)一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的.績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區(qū)物業(yè)化服務的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想，充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁蕚�，為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務工作，最終實現(xiàn)服務和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費xx萬元，區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經(jīng)費，保證社區(qū)物業(yè)化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)管理方案 篇3
為做好xx公司20xx年防臺防汛工作，根據(jù)集團防臺防汛相關文件工作要求，認真落實防汛防風措施，確保安全到位、保障到位、責任到位。提高應對災害性天氣的快速反應能力，在遇到高汛期、強臺風來臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經(jīng)濟損失，積極抓好防臺防汛工作的落實，確保安全生產(chǎn)工作落實到位，特制訂公司20xx年防臺防汛工作方案。
一、明確防臺防汛工作目標
嚴格貫徹落實十九大精神，堅持安全生產(chǎn)為第一原則，確保公司全體職工充分認識到防汛防臺工作的.重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴格落實防臺防汛工作責任制，把防臺防汛工作的各項措施落實到位。
二、貫徹防臺防汛工作要求
1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實。
2、堅持“三個保證”：保證領導靠前指揮、保證臺風汛期值班制度、保證相關工作人員隨時待命。
3、做到“四個到位”：應急預案落實到位、防范措施落實到位、領導責任制落實到位、工作安排落實到位。
三、組織領導結構
1、防臺防汛工作領導小組
為使防臺防汛決策部署更具實效性，成立防臺防汛領導小組，做到提前預測、綜合分析、認真組織、合理安排，確保統(tǒng)一指揮，迅速協(xié)調，領導小組成員名單如下：
組長：xx（主要負責人）
副組長：xx（分管領導）
成員：xx（業(yè)務部）、xx（安全生產(chǎn)部）
各物業(yè)資產(chǎn)管理人
2、職責分工
組長對公司防臺防汛工作負總責，全面指揮領導小組防臺防汛工作；副組長對公司防臺防汛工作負分管責任，協(xié)助組長開展指揮工作，并組織相關會議、監(jiān)督相關工作執(zhí)行情況等；各小組成員負有防臺防汛工作直接責任，負責防臺防汛工作方案具體實施。
四、主要措施
1、堅持主訊期間值班制度。日常以電話值班為主，臺風過境期間安排專人進行值班，值班人員要密切關注公司物業(yè)，及時向防臺防汛工作小組報告情況。
2、開展全面隱患排查。各物業(yè)管理人員應做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點做好排水系統(tǒng)、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應急等設施的全面排查，對查出的問題及時整改到位。做好防臺防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過后做好復查工作。
3、加強責任落實力度。各物業(yè)管理人應明確自身職責，全面落實防臺防汛工作。在領導小組日常指導監(jiān)督的同時，領導小組組長和副組長將開展不定期抽查，對日常檢查記錄表、值班情況、情況上報不及時等，將根據(jù)性質追究責任。
xx物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理方案 篇4
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┖炗喓贤螅芾砣藛T、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規(guī)章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。
�。ㄎ澹┮�(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
�。ㄒ唬⒃O接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。
4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。
8、小區(qū)內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。
10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區(qū)內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：
1、各業(yè)主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；
7、各業(yè)主（住戶）有職責關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區(qū)內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
�。ㄋ模h(huán)衛(wèi)綠化工作：
1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪。
2、生活區(qū)按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，貼合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌現(xiàn)象。
5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境。
（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定
為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：
一、本住宅區(qū)內實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區(qū)內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區(qū)內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應遵守有關規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續(xù)小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
�。�、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡，每一天完成巡查養(yǎng)護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現(xiàn)場，及時回訪。
�。ㄆ撸�、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護房屋質量。
�。ò耍⒂眯拈_展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
�。ň牛⒏鶕�(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業(yè)主滿意。
三、小區(qū)車輛管理規(guī)定
1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區(qū)域內車輛行駛停放應注意前后左右規(guī)定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區(qū)內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續(xù)停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務質量是企業(yè)生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，構成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。
�。ǘ┕芾硖幗M織機構
1、辦公室：
�。�1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件
（2）二次裝修管理
�。�3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔
�。�4）協(xié)調處理鄰里關系
2、工程部：
�。�1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
�。�3）做好日常維修保養(yǎng)工作
3、財務部：
�。�1）管好用好財務
�。�2）負責日常收管理費、代收水電費
�。�3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序
（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全
�。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區(qū)日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區(qū)日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關系的高素質人才。
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為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質管理經(jīng)驗調配適宜的.工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
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培訓計劃及資料見附件2
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為體現(xiàn)培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、維修基金的管理與使用
�。ㄒ唬┌磭矣嘘P規(guī)定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。
�。ㄈ┚S修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。
�。ㄋ模I(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
七、物業(yè)管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協(xié)調管理等先進的管理方法。根據(jù)ISO9001：20xx質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進水平，全面接管小區(qū)后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關條款，在物業(yè)管理委托期二年內到達沭陽縣標準化小區(qū)。
物業(yè)管理方案 篇5
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設。
二、職責任務
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。
(2)指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。
(3)對本轄區(qū)內沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。
(4)協(xié)調處理轄區(qū)內有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
(5)對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調領導小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類物管矛盾糾紛。
(5)街道社會事務科負責社區(qū)建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區(qū)內幼兒園和學校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責。
(7)街道紀工委負責對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計。
3.社區(qū)居委會職責
(1)指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉;指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。
(2)監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。
4.物業(yè)管理服務中心職責
(1)負責老舊小區(qū)內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。
(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質服務。
(3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的.及時解決。
(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
(7)每天不少于兩次在小區(qū)內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。
(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時保質完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時組織、優(yōu)質服務、有償微利的原則，開展轄區(qū)內無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。
(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級xx，如越級xx原則上不予受理。
(二)完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。
2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)�；芾�，降低運營成本，提高整體水平。
三、組織領導
街道成立物業(yè)管理服務工作領導小組，成員如下：
領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務站
3.街道物業(yè)管理服務中心
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權與職責;二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區(qū)內住宅性質。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。
(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)
(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。
(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開展工作。
3.全面實施階段(6月21日―6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。
六、工作要求
1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。
2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。
4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)管理方案 篇6
一、 項目分析
根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設備，其設備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
二、主要管理方案內容
根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機構設置及人員配置
根據(jù)管理服務的總體設想及小區(qū)的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規(guī)范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準，則依照公司所提供
的服務等級為準。
1.1 客服部
根據(jù)管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區(qū)各項費用的收取工作。
接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員（財務）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據(jù)和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）
庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協(xié)調工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據(jù)本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養(yǎng)工作），其中設：
主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負責轄區(qū)內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進行常規(guī)性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定）。
負責轄區(qū)內重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作。如節(jié)日期間的'園區(qū)布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據(jù)項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒
的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：
安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。
門崗3名，主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負責高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導工作。
電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督。
1.4 環(huán)境部
根據(jù)項目的實際情況，環(huán)境部設服務人員12名，負責項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：
環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。
室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括
項目水系的衛(wèi)生維護工作。
綠化工3名，負責項目區(qū)域內的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。
服務標準則根據(jù)項目物業(yè)服務等級而定。
三、其他管理方案
1、常見突發(fā)事件的處理
1.1 火災突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理
以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。
2、社區(qū)文化的開展
服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系，促進物業(yè)公司的發(fā)展。
物業(yè)管理方案 篇7
為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區(qū)范圍內實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程�，F(xiàn)制定如下實施方案：
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質”，構建與杭州經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年末，杭州市區(qū)(包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū))實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設施的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、實施范圍
杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：
1.1999年以前建成;
2.房屋標準成套;
3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉。
4.堅持項目結合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務與職責。
五、實施步驟
1.調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進階段。20xx年7月-20xx年底，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：
(1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域實行管理。
(2)建設特種設施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設施設備檢查和修繕。
(3)配備物管用房。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區(qū)整治和硬件配置主要內容如下：
(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內容。
(2)環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設施的基礎改造。
(二)建立物管機制。
在對住宅小區(qū)開展硬件設施整治改善的基礎上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位(一個獨立產(chǎn)權單位為一戶)，采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區(qū)內1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會在兩個月內組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業(yè)管理機制。
2.實施物業(yè)管理。
(1)社區(qū)化準物業(yè)管理。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務工作站組織開展�？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區(qū)公共服務工作站按照杭州市社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區(qū)內公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。
(2)專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)組織實施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費。經(jīng)費承擔方式如下：
(1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環(huán)衛(wèi)設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權單位承擔;承擔確有困難的，由產(chǎn)權單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結果按1：1配套解決。
(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權單位承擔;電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一戶一表改造費用，除居民按規(guī)定需繳納的相關費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。
(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的`綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼和社區(qū)公共服務工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應建立相應的組織機構，負責實施本轄區(qū)內物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調有關問題。各級建設、規(guī)劃、房管、民政、公安、xx、xx執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質監(jiān)、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關工作。
2.落實資金保障。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據(jù)。
3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設置服務人員崗位補貼;建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區(qū)內的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免;水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級聯(lián)動機制。市政府與各區(qū)及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、杭州西湖風景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照執(zhí)行。
物業(yè)管理方案 篇8
一、施工管理
1.建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計；
2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；
4.了解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的.質量監(jiān)控，各種管線的預埋等；
2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專業(yè)人員參與分戶驗收，并對驗收問題進行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權益；
3.對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。
四、人員配置及素質要求：
項目經(jīng)理進駐現(xiàn)場，根據(jù)項目進度派3-5名專業(yè)人員。
電梯技工：
人員數(shù)量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業(yè)，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數(shù)量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；有中央空調系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數(shù)量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案 篇9
一、前期之高層負責人職責。
1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位進取協(xié)調聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二、前期之具體工作程序和標準：
1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后，每2小時記錄一次)，發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的`行為，經(jīng)過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的。(如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等)
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
物業(yè)管理方案 篇10
一、保安方面
1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區(qū)內無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內、浦發(fā)銀行門前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區(qū)設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的`控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業(yè)主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
物業(yè)管理方案 篇11
以服務師生員工為宗旨，全面落實科學發(fā)展觀，根據(jù)“物業(yè)管理中心20xx年優(yōu)質服務年計劃”，全面提高物業(yè)服務的專業(yè)技能和服務水平，搞好物業(yè)管理，現(xiàn)擬定“平安紅五月”實施方案如下：
一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養(yǎng)員工遵紀守法、安全防范的自覺性。
1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。
2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現(xiàn)場滅火操作。
3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規(guī)、管理文件，以加強職業(yè)安全的教育。
二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發(fā)生。
1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業(yè)安全制度，應急機制和各類規(guī)定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產(chǎn)，杜絕安全事故發(fā)生，在“平安紅5月”創(chuàng)建活動中，重點搞好安全生產(chǎn)（服務），以保證將“平安紅五月”的工作落到實處。
①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經(jīng)理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產(chǎn)，人民調解，維護穩(wěn)定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。
�、冢� 管理落實。副經(jīng)理和質量管理員監(jiān)督檢查本部門安全生產(chǎn)的整個流程，發(fā)現(xiàn)不符合安全操作規(guī)程的行為和安全隱患及時糾正。
�、郏� 安全作業(yè)、安全防范，自我保護成為員工的自覺行動。
3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經(jīng)理任組長、質量管理員和一名工會骨干任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關系落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協(xié)調處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、、保安部聯(lián)合組成“平安紅五月”創(chuàng)建檢查領導小組，每周檢查指導一次安全工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實際工作中得到實施。
2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規(guī)生產(chǎn)服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的.管理漏洞和事故隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時實施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。
5、檢查處理顧客投訴和物業(yè)服務熱點問題。
創(chuàng)建“平安紅五月”，是我們創(chuàng)建“物業(yè)優(yōu)質服務年”，學習實踐科學發(fā)展觀的一個具體措施，只有平安物業(yè)，才有優(yōu)質物業(yè)。期待創(chuàng)建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發(fā)展提供優(yōu)質的物業(yè)服務。
物業(yè)管理方案 篇12
一、XX佳園物業(yè)概況
“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準
根據(jù)XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
�。ǘ┒ㄆ谙蜃∮脩舭l(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
（三）建立落實維修制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟堪肽旯_一次物業(yè)管理服務費用收支情況。
（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
�。┏Ｒ�(guī)性公共服務
1、房屋管理及維修養(yǎng)護
（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
�。�2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
�。�3）空調安裝統(tǒng)一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。
（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。
�。�3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
�。�4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。
�。�2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，有登記。
（4）停車場停放整齊，場地整潔。
�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
�。�7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。
�。�2）實行標準化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。
（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。
6、綠化管理
�。�1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。
�。�2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
�。�1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù)。
�。�2）配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。
9、社區(qū)文化
�。�1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
�。�2）制有居民精神文明建設公約。
�。�3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
�。�4）業(yè)主滿意率95%以上。
（七）針對性的專項服務（代理業(yè)務）
1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。
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物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。
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組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善的社區(qū)文化
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
（一）人員設置。
根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數(shù)負責內容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養(yǎng)
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏
注：財務人員由總公司兼任。
�。ǘ┚C合效益簡要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費）：
管理費維修金
多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商場1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。
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公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內部機構的設置與擬定人員編制
2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3。規(guī)章制度制定
1）、根據(jù)政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的啟動
1。物業(yè)的接管驗收
1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）
2。入伙管理
1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3。二次裝修施工全過程監(jiān)控
二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。
作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù)。
�。ㄈ┩晟频娜粘Ｎ飿I(yè)管理服務
A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
1、總體安全環(huán)境管理
在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統(tǒng)
1。房屋管理與維修養(yǎng)護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關事項。
2。共用設備管理
本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛(wèi)生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及�。ㄓ�)戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的'變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。
3)弱電設備管理
每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務X，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結系統(tǒng)
環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水
4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印
6擦公共防盜門1次/周無灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無灰塵
10擦窗戶2次/月無灰塵
道路1路面循環(huán)清掃無雜物
2路邊綠地2次/天無雜物
3水泵結合器1次/周無灰塵
4路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統(tǒng)
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節(jié)進行)草皮美觀平整
雜草清除（每周一次)確�；緹o雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害
養(yǎng)護施肥（一年4次)綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統(tǒng)
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。
F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)
1、社區(qū)文化建設
創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。
2、便民服務
“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。
1)、日常服務
設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
2)、特約服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業(yè)務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理;信息咨詢服務等
六、物業(yè)接管事項說明
�。ㄒ�)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。
�。ǘ�)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。
物業(yè)管理方案 篇13
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導
xxx等。
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，xxx兼任辦公室主任。
主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規(guī)劃與目標
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）x個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。
社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的'基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作在各社區(qū)加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要
1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一職責人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情景，進取協(xié)調解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情景進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不進取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案 篇14
一：園區(qū)簡介
金沙縣工業(yè)園區(qū)位于金沙縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內，園區(qū)內擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務業(yè)為依托，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)體系。
二：園區(qū)物業(yè)管理
針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結構，占地面積龐大的特點，我公司對園區(qū)的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團隊進行物業(yè)管理，與相關單位及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少物業(yè)今后運行管理帶來的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎；提升園區(qū)的整體形象，更好的帶動園區(qū)的招商引資。我公司經(jīng)觀摩園區(qū)后，為樹立好園區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。 五個重點：
1：樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。
2：確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績效的關鍵.通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
3：維護好園區(qū)的環(huán)境
工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象
4：設施及設備的管理
園區(qū)的設施設備在管理中，重點是強調專業(yè)管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。
5：樹立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、
五大措施：
1：根據(jù)園區(qū)情況，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。.
2：精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設和環(huán)保建設.針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養(yǎng)護園區(qū)內園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內環(huán)境。
3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導培訓與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設管理員負責各自具體業(yè)務。
5：我們在管理服務中將24小時值班巡邏的服務機制，確保該園區(qū)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
三：物業(yè)管理人員部門和具體管理實施方案
管理人員的工作職責及具體管理內容 物管經(jīng)理：
1.負責物業(yè)服務中心的全面工作。
2.根據(jù)物業(yè)管理委托合同和有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織員工向物業(yè)區(qū)域提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及設備設施運行維護保養(yǎng)等服務。
3.擬定年度工作（含財務預算）計劃，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區(qū)域的經(jīng)營管理狀況負責。
4.負責制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施，指導物業(yè)服務中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5.對物業(yè)服務中心發(fā)生的各類安全事故和隱患要認真核實、區(qū)分責任，提出處理建議。
6.指導檢查物業(yè)服務中心的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的`清潔、綠化量化管理運作流程。
7.負責與當?shù)卣嚓P部門、社區(qū)居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關系；
8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經(jīng)營思想和質量方針，落實各項工作，及時協(xié)調各部門的工作關系，對員工進行培訓和教育，促進服務質量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進行一次巡視，以便全面檢查服務工作質量情況；對物業(yè)服務中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業(yè)務培訓指導和績效考核。
環(huán)境主管：
1.執(zhí)行公司規(guī)章制度工作程序，保質保量，按時完成工作任務。
2.負責本部門公司質量制度的貫徹和落實。
3.落實各項清潔衛(wèi)生，綠化工作，確保內外、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
4.負責保潔用品的領用、發(fā)放及采購計劃的編制。
5.負責對部門員工業(yè)務知識培訓和工作考核。
6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負責。
7.負責協(xié)調與衛(wèi)生、城管、綠化等管理部門的聯(lián)系。
8.負責做好衛(wèi)生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。
9.負責落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務事宜。
10.完成管理處安排的其它任務。
安保主管
1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預算報告。
2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設施,增強全員的安全意識和法制觀念。
5.主動督促檢查各重點部位的工作;協(xié)調各崗位工作確保重點部位的安全。
6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。
7.負責完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定,定期檢查執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正和報告。
8.負責制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序,確保監(jiān)控范圍內的防火、防盜安全。
9.適時完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執(zhí)行和演練落實。
10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。
11.及時督促檢查各部門對"誰主管,誰負責"責任制的執(zhí)行情況,并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。
12.組織好本部門的分工協(xié)作,每日召開部門當值保安干部、領班例會。
13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門員工的思想工作,關心員工生活,提高業(yè)務水平。
16.完成上級交辦的其他任務
物業(yè)各部門人員及崗位工作職責
環(huán)境部：（保潔區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）
綠化人員3人
嚴格按照相關規(guī)范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園區(qū)綠化的觀賞性。
保潔人員12人（分三個崗位：園區(qū)內4人、園區(qū)外2人、辦公樓6人）：
每日清掃區(qū)域內垃圾并維護好區(qū)域內衛(wèi)生，垃圾統(tǒng)一收集在垃圾堆放點，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內地板隨時保持光亮，干凈。
安保部
安保人員21人（分3個崗位：值守門衛(wèi)6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）：
在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務完成上級交辦的治安保衛(wèi)任務；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區(qū)的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng)允許的人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內的人身財產(chǎn)安全；負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；負責執(zhí)勤區(qū)域內的公共設施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時報管理處查處。
巡邏崗負責巡邏范圍內各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預防各類案件的發(fā)生；仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人員及物品應立即做安全處理并及時報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。
保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現(xiàn)象，對車輛人進行引導與現(xiàn)場溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然。
維修部（2人，服務區(qū)域不包括廠房、宿舍、食堂）
負責園區(qū)物業(yè)和配套設施設備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，檢查等工作。
辦公室（2人，文員、會計）
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統(tǒng)計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統(tǒng)計每月考勤并交財務做帳，留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時工作.
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