物業(yè)公司的管理方案
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開展，就不得不需要事先制定方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。方案應(yīng)該怎么制定才好呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)公司的管理方案，歡迎大家分享。
物業(yè)公司的管理方案1
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強的物業(yè)消費承受潛力；
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）；
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的'服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的資料：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗、補、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預(yù)約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警。（110、119、120、999等）
物業(yè)公司的管理方案2
為加強小區(qū)內(nèi)門衛(wèi)管理工作，保障小區(qū)的管理有序進(jìn)行，并保證小區(qū)財產(chǎn)、業(yè)主和住戶人身安全，結(jié)合小區(qū)的實際情況，特制定本制度。
一、門衛(wèi)工作職責(zé)
1、業(yè)主和住戶的進(jìn)出監(jiān)控；
2、責(zé)來訪接待，并聯(lián)絡(luò)登記；
3、負(fù)責(zé)監(jiān)管進(jìn)入小區(qū)的機動及非機動車輛有序進(jìn)出；
4、負(fù)責(zé)進(jìn)入小區(qū)的物品查驗并登記；
5、小區(qū)院內(nèi)住宅樓群的安全巡視，公共區(qū)域的.水電暖監(jiān)管，以及夜間大門開關(guān)登記；
6、負(fù)責(zé)保持小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生整潔；
7、保存值班的各項記錄，定期上交。
二、管理辦法
1、值班時間：
全天24小時，每晚不定時巡視小區(qū)各區(qū)域23次；
2、大門管理：
早晨6:00點開敞；晚24:00點關(guān)閉（開小門）。
三、門燈管理
1、積極配合政府職能部門相關(guān)工作，對有明顯標(biāo)志的車輛，并執(zhí)行公務(wù)的警車、工商、稅務(wù)、供電、消防、救護(hù)等公務(wù)車輛可免于登記，提供進(jìn)入小區(qū)的便利條件；
2、值班、執(zhí)勤人員要堅守崗位，值班不得擅離職守，不得睡覺，不得從事與值班無關(guān)的活動；
3、做好報刊收發(fā)工作，對電匯、掛號信函要登記通知、交送；
4、對出入小區(qū)的車輛，有權(quán)進(jìn)行必要的檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)及時報告，特別情況可直接撥打公安機關(guān)報警電話；
5、要熟悉了解本小區(qū)住戶的姓名、聯(lián)系電話；
6、要按時開啟照明，發(fā)現(xiàn)設(shè)施發(fā)生故障要及時報告保安人員；
7、違反小區(qū)門衛(wèi)制度，單位根據(jù)有關(guān)制度進(jìn)行處罰。
物業(yè)公司的管理方案3
一、目的：
為響應(yīng)及積極配合總公司紅頭【20xx】12號文件的`宗旨，加強物業(yè)公司管理、提高工作質(zhì)量、工作效率，根據(jù)曾立品董事長提出的企業(yè)文化建設(shè)“一種色彩、一種聲音、一種步調(diào)”和企業(yè)管理“一家人、一盤棋”、“一臺戲”精神，特制定本方案。
二、活動評比成員：
組長：
成員：行政人事部人員品質(zhì)部成員
三、實施步驟：
1、學(xué)習(xí)宣傳階段：
各部門組織人員學(xué)習(xí)公司“質(zhì)量效益管理年”活動精神，結(jié)合公司《員工手冊》，從考勤、日常管理等方案認(rèn)真嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度。
2、評比階段：
�。�1）評比依據(jù)：
①品質(zhì)部檢查結(jié)果評分；
�、诟鞑块T工作計劃完成情況；
③出勤率；
�、懿块T互評；
�。�2）評比辦法：
評比依據(jù)權(quán)重說明考評人附表
品質(zhì)檢查結(jié)果20%根據(jù)每月情況匯總品質(zhì)部負(fù)責(zé)人品質(zhì)檢查結(jié)果表
各部門工作計劃完成情況50%根據(jù)每月上報工作計劃結(jié)合每月工作總結(jié)對比李副總工作計劃考評表
出勤率10%部門人員每月考勤行政人事部考勤表
部門互評20%部門互評各部門部門互評表
物業(yè)公司的管理方案4
我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業(yè)管理的.實施范圍
根據(jù)我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)
學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）
學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
物業(yè)公司的管理方案5
一、公司的基本情況
大理鴻元物業(yè)管理有限公司是大理市工商行政管理局于20xx年3月19日批準(zhǔn)成立的，公司注冊資本伍是萬元，在冊股東共兩人，分別是：大理鴻元經(jīng)貿(mào)有限公司，出資額為40萬元，占公司注冊資本的80﹪；大理鴻元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資額為10萬元，占公司注冊資本的20﹪；公司于20xx年9月7日取得了大理州建設(shè)局頒發(fā)的物業(yè)管理叁級資質(zhì)證書。于20xx年12月通過了ISO9001：200國際質(zhì)量認(rèn)證。公司于20xx年3月31日出資購買大理蒼山感通山泉有限公司。公司成立以來，始終秉承“追求完美，真誠永遠(yuǎn)，業(yè)主至上，用心服務(wù)”的管理理念，先后管理了十個小區(qū)。其中自建小區(qū)五個：鴻元小區(qū).鴻泰花園.泰興鴻元商住樓，鴻誠廣場，鴻鑫佳園。對外托管小區(qū)五個：興隆園小區(qū)、茫涌小區(qū).警苑一區(qū)，警苑二區(qū)、統(tǒng)計局宿舍，員工隊伍從原來的十多個人逐漸發(fā)展壯大到現(xiàn)在的七十人。公司下設(shè)：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、保安部、保潔綠化部八個部門。組織結(jié)構(gòu)：總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理1人、辦公室主任1人、財務(wù)部出納1人、工程部4人（經(jīng)理1人.水電工3人）、小區(qū)管理處7人（其中主任6人.管理員兼保安元1人）、保安部39人（保安組長5人.副組長1人，保安員32人、門衛(wèi)兼保安1人），保潔綠化部14人（保潔綠化工9人、車棚管
理員5人）。物管公司管理戶數(shù)1639戶，管理面積近170000平米。物業(yè)類別有住宅.別墅.商鋪.倉庫和停車場。公司通過近十年的管理服務(wù)，為所管理的小區(qū)創(chuàng)造了舒適.優(yōu)美.整潔的生活環(huán)境，營造了多彩的社區(qū)文化生活，贏得了廣大業(yè)主的良好口碑，在大理為物業(yè)管理企業(yè)中逐漸脫穎而出，公司始終一如既往的以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，用“愛心.細(xì)心.貼心”為所管理的小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造溫馨舒適.安全有序的居家生活環(huán)境，真心讓每一位業(yè)主“放心、省心、開心”。
二、經(jīng)營方案的制定和目標(biāo)
從目前大理市物業(yè)企業(yè)來看，可分為兩類：一類是自管型物業(yè)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后直接交由下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，一類是自己單位自行組建的物業(yè)企業(yè)，另一類是托管型物業(yè)管理，，是指有一定社會影響力和實力的物業(yè)企業(yè)通過托管單位辦公區(qū).貨改制企業(yè)的生活區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。就我們知道的大理州近72家物業(yè)企業(yè)中多數(shù)都存在經(jīng)營虧損的情況，分析原因整個大理市目前物業(yè)企業(yè)物管費收費標(biāo)準(zhǔn)，都在執(zhí)行，規(guī)矩發(fā)改委，建設(shè)部[20xx]1864號《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》文件執(zhí)行物業(yè)管理費的收取，標(biāo)準(zhǔn)多是0.35元/平米的政府指導(dǎo)價，雖然 可執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價但基本都把費用調(diào)不上去，因為如果一旦某家物業(yè)企業(yè)將物業(yè)費提高，業(yè)主支持還好，如果不支持一旦反映到物價局，物業(yè)公司就會受到處罰，因為物價局只認(rèn)同發(fā)改委文件價格標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)管理約定價格
標(biāo)準(zhǔn)，和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會達(dá)成的價格標(biāo)準(zhǔn)，加上物業(yè)管理的特殊性，服務(wù)品質(zhì)很重要，服務(wù)缺憾，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理盲點、工程隱患、工程遺留問題、都是業(yè)主拒交費的理由，多個因素使物業(yè)公司不堪重負(fù)，造成收費低、難收費、直接影響物業(yè)公司的發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)如何在市場中求生存、如何可持續(xù)發(fā)展、就必須調(diào)整自己的經(jīng)營策略，提高市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，來實現(xiàn)企業(yè)的.可持續(xù)發(fā)展。
三、公司經(jīng)營現(xiàn)狀的優(yōu)勢，劣勢分析
1、物管費、停車費的經(jīng)營情況
物業(yè)公司經(jīng)營的小區(qū)10個、其中規(guī)模小一點的4個小區(qū)、警苑一、二區(qū)、茫涌小區(qū)、統(tǒng)計局小區(qū)基本上屬于虧損小區(qū)，就四個小區(qū)單靠物業(yè)費連人工工資都不夠，還加上停車費收入補充經(jīng)營成本，其余6個規(guī)模大一點的小區(qū)，自建小區(qū)5個、托管小區(qū)1個：鴻園小區(qū)、鴻泰花園、鴻元商住樓、鴻誠廣場、鴻鑫佳園、興隆園小區(qū)6個小區(qū)單靠物業(yè)費也能開銷人工工資，另外停車費的收入就是物業(yè)公司的利潤，在20xx年的經(jīng)營過程中，物業(yè)公司抓住時機，與托管小區(qū)的單位負(fù)責(zé)人商談上調(diào)了物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，同時也上調(diào)了自建小區(qū)的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，自建小區(qū)中除鴻泰花園業(yè)主投訴至物價局，鴻誠廣場已與業(yè)主委員會約定過價格，未調(diào)價成功，其余小區(qū)都作了上調(diào)，借大理市發(fā)改委市發(fā)改價[20xx]89號《大理市機動車停放服務(wù)收費管理暫行規(guī)定》的文件通知，成功上調(diào)了各小區(qū)的停車收費標(biāo)準(zhǔn)，以上兩項主營
收費的上調(diào)增加了物業(yè)公司的收入。
在取得成績的同時，也反映出了物業(yè)公司的被動局面，就物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的收取，一是受政策的影響（全市的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低，多年未出臺新標(biāo)準(zhǔn)），二是成立業(yè)委會前已業(yè)委會商談收費標(biāo)準(zhǔn)，但有了業(yè)委會物業(yè)公司又將面臨很多風(fēng)險，鴻誠廣場的例子就是教訓(xùn)，有了業(yè)委會如房產(chǎn)公司遺留問題遷怒于物業(yè)公司，對服務(wù)的要求又要高又不愿多出錢，還要和你算收益分成等都將牽制物業(yè)公司。有業(yè)委會的目前優(yōu)勢只是，當(dāng)一個物業(yè)小區(qū)公共部分的設(shè)施設(shè)備，包括建筑物經(jīng)過一定年限需要維修時，能夠相對順利的從房管處劃撥出小區(qū)的公共維修基金，實踐證明物業(yè)公司遇到鴻泰花園沒有業(yè)委會，而公共部分又需要維修的情況，物業(yè)公司也通過集體簽名的形式劃撥到了公共維修基金。就成不成立業(yè)委會還得要關(guān)注政策的規(guī)定，也要針對不同小區(qū)的性質(zhì)和需要，靈活應(yīng)變。
針對物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)，目前建設(shè)局、房管處、物價局、發(fā)改委都很關(guān)注物管企業(yè)的服務(wù)、收費問題，目前大理州新的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)出臺，應(yīng)該是快了，也是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的機遇，同時也將是考驗物業(yè)企業(yè)市場競爭力的時候。
停車費的收，取物業(yè)公司面臨很多困擾和風(fēng)險，如車輛被盜被損，車主就會與物業(yè)公司 糾纏，要么要求賠償，要么拒交停車費。有效的辦法只能加強對停車秩序的管理，投入必要的人防和技防設(shè)施來杜絕隱患的發(fā)生。
隨著人們法律意識的提高和對生活品質(zhì)不斷增加的要求，對物業(yè)服務(wù)的多元化高要求，也是必然的，解決以上兩個被動局面，物業(yè)公司只有不斷完善物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，滿足業(yè)主的要求，贏得業(yè)主的認(rèn)可，實現(xiàn)經(jīng)營秩序的正常化，經(jīng)營收益最大化。
2、水費、電費的經(jīng)營情況
物業(yè)公司10個小區(qū)的水費，電費都屬于代收代繳，就水費電費的收取，物業(yè)公司經(jīng)過多年的摸索，也總結(jié)出一套保不虧損的措施，從往年的經(jīng)營情況看，水、電路的設(shè)施的管理很重要，水、電路的供給性質(zhì)決定了都會產(chǎn)生差額，產(chǎn)生差額的原因：如電路⑴物業(yè)公司正常的經(jīng)營用電，⑵設(shè)施設(shè)備的老化，⑶正常的電損線損，⑷員工的不節(jié)約用電⑸管理不及時造成的損失，幾個因素控制不好，物業(yè)公司間入不敷出。所以物業(yè)公司對歲、電管理采取了以各小區(qū)主任主要負(fù)責(zé)，每月定期關(guān)注所管小區(qū)的水、電經(jīng)營情況，檢查各種供電、供水設(shè)施、設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，以工程部為核心對個小區(qū)的設(shè)施設(shè)備勤檢、勤查，為小區(qū)的用水經(jīng)營情況，及時通報、關(guān)注，做到各部門和個崗位心里有數(shù)，大力提倡個小區(qū)節(jié)約用電的習(xí)慣，對個小區(qū)保安值班室、宿舍采取裝表核算，控制電費流失，以上幾個舉措叫明顯的控制了水電費的跑、冒、滴、漏。
物業(yè)公司的管理方案6
一、物業(yè)管理公司人力資源管理的重要性
物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動密集型結(jié)構(gòu),我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類,一是職員;二是員工。職員一類,即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類,則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要劃分清楚崗位、要求、薪水，都明文規(guī)定好，才能從根本上適應(yīng)和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展；提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
二、物業(yè)管理公司的人力需求
結(jié)合物業(yè)管理自身特點,物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個方面:
1、總經(jīng)理：一人是決策型人才招聘。要求：知識廣博,眼界開闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過人膽識,又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。年薪元
2、總經(jīng)理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見,思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。年薪元
3、綜合型。知識面廣,綜合能力強,能將先進(jìn)管理經(jīng)驗和管理方法為我所用,能較迅速而準(zhǔn)確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備較多的此類型人才。
4、辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求：活動能力強,人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調(diào),具有較豐富的心理學(xué)知識。對內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門關(guān)系,使其相互配合,對外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長一人是監(jiān)督型招聘人才。要求：秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無私,管理嚴(yán)格,通曉法律,善于采取對策,依法維護(hù)經(jīng)營權(quán)益。辦公室工作。
7、食堂主管一人；維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求：辦事認(rèn)真可靠,落實迅速準(zhǔn)確。
三、物業(yè)公司人力資源管理方案
1、建立責(zé)任目標(biāo)。也就是制定各崗位的責(zé)任及要求。食堂目標(biāo)責(zé)任書水電維修目標(biāo)責(zé)任書其中明確工作的指標(biāo)
2、招聘與錄用:嚴(yán)格控制人員招聘把關(guān)。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執(zhí)業(yè)證書
3、錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù)，填寫正式表格，存檔
4、試用。一般使用一個月，合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個月提交書面申請，說明離崗的理由。經(jīng)審核批準(zhǔn)后，填寫辭職書。
4、培訓(xùn)與開發(fā):制定職員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作的.具體目標(biāo)與措施。
1定期對在職職工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高技能，培養(yǎng)公司自己的人才
2定期對在崗職工進(jìn)行崗位技能測定并考核
5、考核與發(fā)展:。落實職員晉升考核、績效考核的具體目標(biāo)和保障措施。
6、人事管理:主要對人員數(shù)量、人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析,人力資源狀況、人才梯隊分析,建立職員檔案庫等工作。
7、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。
8、定期統(tǒng)計人員的流失率和原因
定期對人員異動狀況進(jìn)行統(tǒng)計分析,掌握相關(guān)的數(shù)據(jù),對于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因為,一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案,必須建立在對企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對于企業(yè)人員異動狀況的掌握,對整個方案的構(gòu)思以及解決措施的提出,便是有了充分的數(shù)據(jù)說明,從而增強方案的可行性。
7、搞好企業(yè)文化建設(shè):，促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習(xí)型組織
四、組織學(xué)習(xí)的方案
組織學(xué)習(xí)方案的制定。首先是學(xué)習(xí)層次的確定。物業(yè)管理企業(yè)可以分為決策層、中層管理者、管理處主任、基層管理者、一線員工幾個層次。其次是學(xué)習(xí)內(nèi)容的確定,可以由需求確定結(jié)果得到。再次是學(xué)習(xí)方法的選擇,如授課法是獲取知識的有效途徑,態(tài)度轉(zhuǎn)變應(yīng)采用計劃性指導(dǎo),而視頻法則適用于問題解決技能的培養(yǎng)等。最后,應(yīng)合理安排學(xué)習(xí)活動的環(huán)境因素,如時間、地點等。
物業(yè)公司的管理方案7
為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案。
一、總體目標(biāo)實施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。
二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)
1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)
公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點項目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點項目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關(guān)崗位職責(zé)。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
�。ㄒ唬┟鞔_客服部工作計劃
標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告資料包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場狀況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展?fàn)顩r書面報告和項目工程進(jìn)度記錄表
報告資料包括：工程進(jìn)展?fàn)顩r、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃
4、合理化推薦、意見
5、其他
�。ǘ┟鞔_前期駐點項目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)
4、實施培訓(xùn)和溝通
5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告
6、其他
�。ㄈ┙⒑屯晟魄捌隈v點項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系
1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員
2、明確工作程序
a、督察員每一天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。
檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀(jì)律、現(xiàn)場秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究
具體調(diào)查資料，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見
c、每季度前期駐點項目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。
具體調(diào)查資料，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表
前期駐點項目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。
�。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度
1、制定規(guī)范的.聯(lián)系函制度
2、建立和規(guī)范例會制度
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
四、建立長效的改善機制
1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)研究機構(gòu)
2、研究機構(gòu)目前主要工作任務(wù)
a、研究和總結(jié)
b、制訂和完善前期駐點項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案
e、有效實施形象策劃系統(tǒng)
f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)
g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。
物業(yè)公司的管理方案8
1.0目的
通過對公司所有員工實施必要的培訓(xùn)，使其掌握相應(yīng)崗位需要的技能和服務(wù)質(zhì)量意識，確保員工素質(zhì)滿足服務(wù)和管理要求。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司所有員工的培訓(xùn)工作的管理。
3.0職責(zé)
3.1公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實施工作，負(fù)責(zé)公司一級培訓(xùn)
的組織工作。
3.2各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求，并按照公司年度培訓(xùn)計劃負(fù)責(zé)組織實施本部門組織的培訓(xùn)。
4.0程序要點
4.1培訓(xùn)管理的基本原則。
先培訓(xùn)、后上崗，培訓(xùn)合格方允許上崗的原則。
4.1.1公司的每一位員工在進(jìn)行某一項工作之前，必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。
4.1.2培訓(xùn)對公司的整體工作水平至關(guān)重要，必須制度化、法制化、規(guī)范化。培訓(xùn)是確保員工工作技能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求最重要的手段。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的長抓不懈，從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達(dá)到工作。
4.1.3理論培訓(xùn)和實際操作培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)必須和實際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。
4.1.4培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗證，員工的培訓(xùn)必須和員工的績效考評相結(jié)合。培訓(xùn)結(jié)果不驗證就無法保證培訓(xùn)的效果；培訓(xùn)不同績效考評相結(jié)合就無法確保員工參加培訓(xùn)的積極性和培訓(xùn)質(zhì)量。
4.2培訓(xùn)計劃的制定、審批與實施監(jiān)控。
4.2.1每年12月20日之前，公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓(xùn)計劃，報公司總經(jīng)理審批。
4.2.2年度培訓(xùn)計劃應(yīng)符合下列要求：
a、有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求；
b、有具體的實施時間；
c、有培訓(xùn)的方式說明；
d、有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗收方法；
e、有培訓(xùn)費用的預(yù)算；
f、不違背法律、法規(guī)。
4.2.3年度培訓(xùn)計劃匯人年度工作計劃中報總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會議上討論通過后，由總經(jīng)理審批。
4.2.4審批后的年度工作計劃由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)實施監(jiān)控：
a、公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)由總經(jīng)辦具體組織實施；
b、各部門各自的'業(yè)務(wù)培訓(xùn)，總經(jīng)辦一般均應(yīng)派人到場監(jiān)控。
4.3培訓(xùn)費用的保證。
4.3.1每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計劃，最后確定全年度培訓(xùn)費用額度。
4.3.2經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，財務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費用列為專項開支，調(diào)撥資金、�？顚Ｓ�，確保公司的培訓(xùn)費用落到實處。
4.4培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控。
4.4.1培訓(xùn)效果的驗證
每次集中培訓(xùn)結(jié)束后，總經(jīng)辦均應(yīng)對培訓(xùn)效果作出評價，評價的方法可以是：
a、發(fā)調(diào)查問卷。就授課的效果征詢接受培訓(xùn)的員工的意見；
b、總經(jīng)辦組織專人對培訓(xùn)的質(zhì)量、效果作出評價。
4.4.2員工培訓(xùn)后的考核
a、每次培訓(xùn)結(jié)束后，總經(jīng)辦均應(yīng)組織對參加培訓(xùn)員工的考試，以驗證培訓(xùn)效果；
b、考核可采用書面考試和實際操作考核兩種方式；
c、對考核不及格的員工給予一次補考機會，補考不及格按公司《績效考評實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。
4.5培訓(xùn)的類別。
4.5.1公司沒置以下類別的培訓(xùn)：
a、新員工人職培訓(xùn)。所有新人職員工均應(yīng)接受不少于二日的人職培訓(xùn)。培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試，不合格者作辭退處理；
b、上崗培訓(xùn)。管理處一線員工上崗前應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn)，上崗；
c、在職培訓(xùn)。員工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時的培訓(xùn)。培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理。
d、升職、調(diào)職培訓(xùn)。員工在升職、調(diào)職報到前，應(yīng)接受總經(jīng)辦的專項培訓(xùn)。培訓(xùn)考試不合格不準(zhǔn)上崗。
4.6培訓(xùn)的組織實施。
4.6.1由公司統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由總經(jīng)辦組織實施。這類培訓(xùn)一般有：
a、物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實施細(xì)則的培訓(xùn)；
b、物業(yè)管理操作實務(wù)培訓(xùn)；
c、相關(guān)法律知識培訓(xùn)；
d、文化知識培訓(xùn)；
e、禮儀服務(wù)培訓(xùn)；
f、外出參觀。
4.6.2由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實施。這類培訓(xùn)一般包括：
a、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)；
b、專業(yè)理論、技能培訓(xùn)；
c、實際操作培訓(xùn)。
4.7培訓(xùn)結(jié)果作為員工和教師績效考評和行政獎罰的依據(jù)之一。
4.8培訓(xùn)記錄的管理。
4.8.1各部門保存本部門組織的培訓(xùn)記錄，每季度匯總后報總經(jīng)辦存檔。
4.8.2總經(jīng)辦建立并保存下列記錄：
a、年度培訓(xùn)計劃；
b、公司組織的培訓(xùn)記錄；
c、員工培訓(xùn)檔案。
4.8.3培訓(xùn)記錄保存期：
a、培訓(xùn)計劃（三年、；
b、培
訓(xùn)人員簽到表（三年、；
c、培訓(xùn)記錄表（三年、；
d、年度考核試卷（三年、；
e、培訓(xùn)考試/考核成績匯總表（三年、；
f、員工培訓(xùn)檔案（長期，但至此員工離開公司為止、；
g、持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件復(fù)印件（長期，但至員工離開公司為止、。
5.0記錄
5.1
《xxx年度培訓(xùn)計劃》。
《培訓(xùn)記錄》。
物業(yè)公司的管理方案9
1、所有小區(qū)進(jìn)入車輛，一律遵守相關(guān)交通法規(guī)基本小區(qū)車輛管理辦理；
2、進(jìn)入小區(qū)的所有車輛（包括摩托車、自行車）一律按車輛指定的位置停放，嚴(yán)禁在小區(qū)的車庫、大門口、消防通道、單元門口、人行便道、綠化地帶等地方停放；
3、對不按規(guī)定停放的車輛，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)進(jìn)行警告、經(jīng)濟(jì)處罰；
4、小區(qū)內(nèi)車輛禁止鳴喇叭，禁止開遠(yuǎn)光燈，小區(qū)限制速度5公里/小時；
5、嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、危險化學(xué)品、放射性物品等危險物品的車輛進(jìn)入小區(qū)；
6、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)學(xué)車、試駕、超速行駛；
7、出租車、教練車原則上不準(zhǔn)駛?cè)氡拘^(qū)，個別接送老弱病殘人員和業(yè)主隨車運貨品的.出租車，登記后可以駛?cè)�，但下客后或卸貨后必須馬上離開，不得長時間停留.
物業(yè)公司的管理方案10
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。
一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負(fù)責(zé)防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。
4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。
負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn)：
1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的.借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進(jìn)行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等）
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結(jié)束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
物業(yè)公司的管理方案11
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
�。�1）房屋
（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。
�。�3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。
�。�4）道路暢通，路面平整。
�。�5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)
�。�1）主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；
（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；
�。�3）小區(qū)24小時監(jiān)控；
（4）交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
�。�5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；
�。�6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。
（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
�。�1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
�。�2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
�。�4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
�。�5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；
�。�6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；
�。�8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；
�。�9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
�。�10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費管理
�。�1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；
物業(yè)管理收費實行明碼標(biāo)價；
�。�2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
（3）建立收費管理制度，職責(zé)落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費收支狀況；
（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)等亂收費行為；
�。�5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；
�。�6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件
�。�1）硬件環(huán)境
A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；
D、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
E、有集中監(jiān)控設(shè)備；
F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；
G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項目（分期逐步到位）
1、便民服務(wù)（部分收費）
2、商務(wù)服務(wù)（部分收費）
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；
3、人員培訓(xùn)，持證上崗；
�。�1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機管理。
結(jié)構(gòu)及外觀：
1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
陽臺及門窗：
1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。
管道：
1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的`排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；
5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線：
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào)：
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；
2、空調(diào)外機務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
物業(yè)公司的管理方案12
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶，是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉；而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經(jīng)營引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營，二者相互依托，相互促進(jìn)。 商務(wù)寫字樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足高效、舒適的辦公環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營實施科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù),使物業(yè)實現(xiàn)保值增值。
一、組織加構(gòu)的設(shè)定
（見附表一）
二、物業(yè)公司的工作職能
1．制度管理：制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關(guān)的運營管理制度。
2．財務(wù)預(yù)算：參與物業(yè)公司的整體的運營成本費用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預(yù)算。
3．決策工作：分析各項工作任務(wù)及經(jīng)營狀況，對運營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運營中出現(xiàn)的問題。
4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。
5．業(yè)主管理：制定管理相關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助業(yè)主辦理進(jìn)場、撤場手續(xù)，督促業(yè)主服從各項管理制度。
6．監(jiān)管工作：監(jiān)管各業(yè)主運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現(xiàn)、人員變動、掌握商戶經(jīng)營情況，改善工作流程。
7．業(yè)主服務(wù)：巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等，若有業(yè)主投訴，細(xì)心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽及形象。
8．營銷工作：配合制定全年營銷租憑計劃，執(zhí)行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。
9．培訓(xùn)工作：對招商主要營銷人員進(jìn)行培訓(xùn)，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，
10．培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊精神：倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精
誠合作的工作氛圍。
三、本司的發(fā)展方向確定
物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護(hù)傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現(xiàn)象，也因此導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。
簡言之，現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是通過對物和對行為的管理，最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。
物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面，各項管理工作針對性、技術(shù)性又很強，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費用，就必須對物業(yè)實行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實施新舉措。
綜上所述，物業(yè)公司應(yīng)把管理物業(yè)轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營物業(yè)，從而走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是本集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)展的方向，也是未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢，這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理人去思考、去創(chuàng)造、去實現(xiàn)。
四、物業(yè)的公司收支分析
物業(yè)公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：
一、公共性服務(wù)費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；
二、公眾代辦性服務(wù)費的收入；
三、特約服務(wù)費的收入；
四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。
就上述的四種收入，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析的�？梢钥闯�，第一種物業(yè)管理費在物業(yè)公司為擴(kuò)大招商，促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展的情況下，在短期或中長期時間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務(wù)收入。作為實質(zhì)性的'物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。
再看物業(yè)公司的支出情況：
一是物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費；清潔費用；綠化養(yǎng)護(hù)費；公共秩序維護(hù)費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；
二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；
三是核算財務(wù)費用；
四是核算所得稅。
在實際工作中我做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：
物業(yè)公司的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價，占物業(yè)管理費的比例分別為：
人工費：40％（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10％；工程維護(hù)、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預(yù)計費3%，總計支出費用占到物業(yè)管理費的70％以上。那么，實際盈利值只有30%左右。
按照以上數(shù)據(jù)得出，物業(yè)公司經(jīng)營是集團(tuán)有發(fā)展的必要性。
�。�、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度
就目前的市場來看，物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點著手，既不能全力搞其他經(jīng)營，而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應(yīng)當(dāng)是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。
�。病⒔�(jīng)營物業(yè)的資源及管理運作
經(jīng)營物業(yè)的資源管理就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)公司的資源，以求實現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。
在物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務(wù)性項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業(yè)。
物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。
物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽及形象，物業(yè)項目與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項目的寶貴資源。
物業(yè)項目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運作：
�。�1）、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實施方案來達(dá)到目標(biāo)。就根據(jù)物業(yè)公司的實際情況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。
�。�2）、組織。組織是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)公司中各個職能單位，每項設(shè)備，每個員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。
（3）、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。
�。�4）、控制�？刂萍幢O(jiān)督和檢查計劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實現(xiàn)程度。如成本控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。
所以，具備上述的運作能力后，我們的經(jīng)營與服務(wù)在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。
五、寫字樓經(jīng)營管理方案
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