關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：天津市開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)
委 托 方：天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司
估 價(jià) 方：深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司
估 價(jià) 人 員：胡衛(wèi)和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉
估價(jià)作業(yè)日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深同誠(chéng)評(píng)字（2009A）09QB第009號(hào)
致 委 托 方 函
天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司：
承蒙委托，我公司對(duì)位于天津市開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。
估價(jià)對(duì)象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)終止日期至二○三八年十一月七日止。
估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場(chǎng)價(jià)值為561,790,000元(取整至萬(wàn)位)，大寫(xiě)人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬(wàn)元整，詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。
估價(jià)結(jié)果明細(xì)表
估價(jià)對(duì)象 土地用途 房地產(chǎn)證號(hào) 建筑面積 估價(jià)單價(jià) 估價(jià)值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司
法定代表人：
（注冊(cè)估價(jià)師）
二○○九年九月九日
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、估價(jià)人員依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
5、估價(jià)人員范紅梅、沈曉偉已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、本報(bào)告書(shū)含若干附件，與報(bào)告書(shū)正文具同等效力，不可分割對(duì)待。
7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：
黃麗云
估價(jià)假設(shè)和限制條件
一、假設(shè)和限制條件
1、本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開(kāi)并不具有排它性，即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿足以下條件：
(1)自愿銷售的賣方及自愿購(gòu)買的買方；
(2)有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；
(3)在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；
(4)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；
(5)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，無(wú)理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。
4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。
5、根據(jù)委托方提供的《租賃合同》，估價(jià)對(duì)象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，租約期至2013年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評(píng)估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場(chǎng)價(jià)值，本次估價(jià)測(cè)算時(shí)僅以正常市場(chǎng)租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)值的影響，提醒報(bào)告使用人注意。
6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包含市場(chǎng)地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。
7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。
二、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)
1、本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專業(yè)意見(jiàn)，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。
2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對(duì)其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
3、本報(bào)告僅針對(duì)委托方估價(jià)目的進(jìn)行估價(jià)，報(bào)告相關(guān)意見(jiàn)及結(jié)論僅供參考，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。
4、如無(wú)特別說(shuō)明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。
5、未經(jīng)我公司書(shū)面同意，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開(kāi)發(fā)表。
6、本次評(píng)估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。
估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告
一、委托方
天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司
二、估價(jià)方
深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司
法定代表人：陳 平
營(yíng)業(yè)執(zhí)照工商注冊(cè)號(hào)：440301104011324
營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
資質(zhì)等級(jí)：國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（證書(shū)編號(hào)：建房估證字[2009]070號(hào)，有效期為2009年7月1日至2012年6月30日）
全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)（注冊(cè)號(hào)：A200944004 號(hào)，有效期限至2010年6月30日）
地 址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室
電 話：（0755）83778788
三、估價(jià)對(duì)象
1、 估價(jià)對(duì)象位置及環(huán)境
估價(jià)對(duì)象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈
地理位置 估價(jià)對(duì)象位于天津市開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)
道路通達(dá)度 物業(yè)南側(cè)緊臨宏達(dá)街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達(dá)度好。
通過(guò)估價(jià)對(duì)象的鄰近公交站為"投資服務(wù)中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區(qū)間)936路，交通便捷程度好。
估價(jià)對(duì)象周邊公共配套較為完善，分布有南開(kāi)大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百公共配套情況
貨，鴻泰千佰匯郵局，開(kāi)發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院等。
估價(jià)對(duì)象位于天津市開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)商務(wù)氛圍 泰達(dá)金融廣場(chǎng)、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。
2、估價(jià)對(duì)象概況
估價(jià)對(duì)象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈
建筑面積 共65,400平方米 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混
總樓層 A、B區(qū)為配樓共六層；D區(qū)為 評(píng)估樓層 整棟
單層；C區(qū)共十四層
現(xiàn)實(shí)用途 商業(yè)（辦公） 法定用途 商業(yè)
大廈共分A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B、C區(qū)呈品字形結(jié)構(gòu)。A區(qū)與B
區(qū)呈對(duì)稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務(wù)性用房，
平面布置
六層為設(shè)備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務(wù)性用房。D區(qū)為單層室內(nèi)花園。外墻 微晶石掛板墻面 內(nèi)墻 進(jìn)口大理石
裝修 天花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進(jìn)口大理石
情況 門(mén) 不銹鋼全玻門(mén) 窗 塑鋼窗
A、B區(qū)分別裝有4部普通
水電 暗設(shè) 電梯 電梯，C區(qū)東側(cè)設(shè)有5部
設(shè)施 電梯，4部自動(dòng)扶梯
設(shè)備 空調(diào) -- 消防 消防栓，自動(dòng)噴淋
其他設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場(chǎng)，地面停車位，
竣工年月 -- 成新度 九三成
使用 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天m2
與維 維護(hù)與保養(yǎng) 有正常的維護(hù),使用狀況良好
護(hù)
物業(yè)管理 天津天孚物業(yè)管理有限公司
3、估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況 估價(jià)對(duì)象名稱 濱海投資服務(wù)中心大廈房地產(chǎn) 估價(jià)對(duì)象位置 天津市開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào) 房地產(chǎn)證號(hào) 房地證津字第114030903309號(hào)
權(quán)利人 天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司
宗地號(hào) 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米
土地用途 商業(yè)用地 房屋用途 --
建筑面積 65,400平方米 竣工日期 --
土地使用（終止日期） 2038-11-07
登記價(jià) -- 登記日期 2009-05-27
設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要 估價(jià)對(duì)象目前處于抵押狀態(tài)
四、估價(jià)目的
為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
二○○九年八月三十一日
六、價(jià)值定義
本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包含市場(chǎng)地價(jià)及預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。
七、估價(jià)依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》 2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 3、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999 4、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料
5、天津市2004年至2008年建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及相關(guān)造價(jià)信息
6、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)租售價(jià)格調(diào)查及有關(guān)信息
7、估價(jià)人員實(shí)地勘測(cè)調(diào)查獲得的實(shí)況和資料
八、估價(jià)原則
本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
1、合法原則
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行估價(jià)。
2、最高最佳使用原則
考慮估價(jià)對(duì)象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使估價(jià)對(duì)象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。
3、替代原則
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。即在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件，通過(guò)與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)其間的差別進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是變動(dòng)的，在不同的時(shí)間上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，估價(jià)通
常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實(shí)施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價(jià)值。
九、估價(jià)方法
常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的、估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。估價(jià)人員在認(rèn)真
分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，最終選擇收益法和市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法定義：收益法是將預(yù)期房地產(chǎn)的未來(lái)各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的方法。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場(chǎng)價(jià)值為561,790,000元(取整至萬(wàn)位)，大寫(xiě)人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬(wàn)元整，詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。
估價(jià)結(jié)果明細(xì)表
估價(jià)對(duì)象 土地用途 房地產(chǎn)證號(hào) 建筑面積 估價(jià)單價(jià) 估價(jià)值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務(wù)中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告在市場(chǎng)情況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。
估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告
一、個(gè)別因素分析
濱海投資服務(wù)中心大廈：位于天津開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)街19號(hào)，東側(cè)為宏達(dá)圖書(shū)館，南側(cè)為濱海廣場(chǎng)，西側(cè)為天津口岸通關(guān)服務(wù)中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對(duì)面為泰達(dá)金融廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。濱海投資服務(wù)中心大廈項(xiàng)目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限至二〇三八年十一月七日止。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實(shí)用途：出租給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的《房屋租賃合約》，估價(jià)對(duì)象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見(jiàn)《估價(jià)對(duì)象概況》 。
估價(jià)對(duì)象優(yōu)勢(shì)劣分析
優(yōu)勢(shì)：
篇二：2014年房地產(chǎn)專題報(bào)告
千磨萬(wàn)擊還堅(jiān)勁 80家百億房企顯崢嶸
——2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額百億專題研究
2014年，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，前三季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，受限購(gòu)限貸政策放松、公積金貸款政策放寬及央行降息等一系列政策刺激影響，四季度逐漸顯現(xiàn)翹尾態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價(jià)同比跌幅近5%。優(yōu)秀的百億房企憑借更加靈活的適應(yīng)能力和更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在急轉(zhuǎn)直下的市場(chǎng)環(huán)境中經(jīng)受住了來(lái)自政策、去化、資金等各方面的多重考驗(yàn)，整體展現(xiàn)出“千磨萬(wàn)擊還堅(jiān)勁，任爾東西南北風(fēng)”的領(lǐng)軍風(fēng)范，不僅實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，而且陣容繼續(xù)擴(kuò)大，引領(lǐng)行業(yè)在變化的市場(chǎng)中銳意前行。
2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2013年增加9家，銷售總額共計(jì)2.8萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額已近40%。2014年百億房企名單如下：
2014年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜
綠地、萬(wàn)科首破2000億大關(guān) 百億陣營(yíng)分化加劇 強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)愈顯
從銷售業(yè)績(jī)分布來(lái)看，這些百億房企出現(xiàn)3個(gè)清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營(yíng)的臺(tái)階式分布：第一陣營(yíng)囊括7家千億級(jí)企業(yè)，其中綠地、萬(wàn)科雙雙邁入2000億元門(mén)檻，平均38%的業(yè)績(jī)?cè)龇M(jìn)一步拉大與其他千億企業(yè)的距離；第二陣營(yíng)為12家300-1000億企業(yè)，除佳兆業(yè)外企業(yè)銷售額集中在400-730億元之間，由于距第一陣營(yíng)有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現(xiàn)明
顯的落差；而100-300億企業(yè)最為集中，共計(jì)61家，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈�？梢钥闯觯賰|企業(yè)陣營(yíng)之間分化拉大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)愈加凸顯，第一陣營(yíng)房企銷售均值已增至第三陣營(yíng)的9倍；同時(shí)，百億軍
團(tuán)各陣營(yíng)的金字塔結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)定，前兩個(gè)陣營(yíng)房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步或高速增長(zhǎng)，第三陣營(yíng)匯集眾多正由區(qū)域市場(chǎng)走向全國(guó)布局的房企，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力尚有不足，所以成員組成最不穩(wěn)定。
把握剛需產(chǎn)品主力 適時(shí)提升改善型占比
2014年，“首次置業(yè)、首次改善”類的剛需產(chǎn)品繼續(xù)占據(jù)著主流市場(chǎng)。在前三季度的淡市下，百億企業(yè)主推剛需產(chǎn)品，并以更高的產(chǎn)品性價(jià)比吸引大量客群；四季度，隨著政策面的放松，部分市場(chǎng)的改善性需求大量釋放，百億企業(yè)把握機(jī)遇快速踏準(zhǔn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，適度加快改善類產(chǎn)品推盤(pán)速度，推動(dòng)銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
百億企業(yè)力推“首置、首改”類產(chǎn)品，持續(xù)挖掘剛需市場(chǎng)潛力。研究組通過(guò)對(duì)20家百億代表企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析顯示：萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、恒大等15家百億企業(yè)在2014年主打“首置、首改”產(chǎn)品，普通、中端產(chǎn)品占比的均值高達(dá)81.2%。其中，富力、雅居樂(lè)、首創(chuàng)、陽(yáng)光城、旭輝等百億企業(yè)深耕“首置”客群，普通產(chǎn)品占比均值達(dá)57.5%，憑借中小戶型、低總價(jià)的產(chǎn)品屢獲剛需客戶青睞；
萬(wàn)科等10家百億企業(yè)面向“首改”客群提高改善型產(chǎn)品占比，中端產(chǎn)品占比均值為
49.2%，較上年升高9個(gè)百分點(diǎn)。此外，中海地產(chǎn)、融創(chuàng)、綠城、招商、泰禾等百億企業(yè)亦堅(jiān)持不懈打造高端精品，挖掘重點(diǎn)城市改善市場(chǎng)，力促中高端項(xiàng)目熱銷，其高端產(chǎn)品占比均超過(guò)40%，成為企業(yè)重要的業(yè)績(jī)來(lái)源。泰禾旗下高端產(chǎn)品的銷售貢獻(xiàn)率更是高達(dá)74.9%，推動(dòng)企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售額85.5%的高增速。
圖：2014年1-11月部分百億代表企業(yè)各面積段產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)情況
在“930”新政、央行降息以及部分城市公積金政策調(diào)整等環(huán)境改善情況下，改善型需求進(jìn)一步釋放，百億企業(yè)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)形勢(shì)，前三季度重點(diǎn)以中小戶型為主，四季度以來(lái)加推大中戶型產(chǎn)品，有效捕捉大批改善客群。研究組對(duì)20家百億代表企業(yè)銷售面積段貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)的研究顯示，四季度，17家百億企業(yè)的140-200平米、90-140平米中等戶型產(chǎn)品銷售占比均有不同程度增大，平均提升8.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，首創(chuàng)、泰禾、招商、陽(yáng)光城等百億企業(yè)環(huán)比提升超12個(gè)百分點(diǎn)。
完善主流城市布局 強(qiáng)化一二線市場(chǎng)地位
2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化加劇，三四線城市庫(kù)存高、去化慢，風(fēng)險(xiǎn)較為突出。在此背景下，百億房企不斷提速布局調(diào)整，偏重于抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的一、二線城市推盤(pán)銷售。一方面，百億企業(yè)
篇三：旭輝江灣墅市調(diào)報(bào)告
旭輝江灣墅市調(diào)報(bào)告
一、項(xiàng)目概況：
物業(yè)地址 楊浦新江灣城民府路1258弄
售樓地址 楊浦區(qū)民府路1258弄
62號(hào)
售樓電話 65503366
占地面積 26000平方米
建筑面積 26543平方米
容 積 率 1.00
綠 化 率 35%
停車位 187個(gè)停車位
開(kāi) 發(fā) 商 上海同碩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
戶 數(shù) 總戶數(shù)103戶
二、房型分析：
旭輝江灣墅主要由1棟7層住宅、2棟6層住宅、12棟3層雙拼住宅組成
其中5月底即將開(kāi)盤(pán)的是小區(qū)西側(cè)的3幢花園洋房，花園洋房面積約224-265平，一樓為243—265平復(fù)式贈(zèng)送地下室戶型，有南向花園，一樓層高3.6米，二樓3.1米。地下室均有較大南向采光空間，可做下沉式庭院。3到5樓為平層公寓，面積238平，四房?jī)蓮d三衛(wèi)，南向有2個(gè)9—14平米大陽(yáng)臺(tái)。頂層為224平戶型，贈(zèng)送屋頂花園，約130平左右。一梯一戶。毛坯交付。
三、價(jià)格分析：
現(xiàn)未開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有具體報(bào)價(jià)，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售介紹，估計(jì)一樓復(fù)式總價(jià)在1300萬(wàn)左右，3—5層總價(jià)約800萬(wàn)左右，頂層總價(jià)約900萬(wàn)左右。計(jì)算單價(jià)約34000—50000左右。開(kāi)盤(pán)時(shí)可能會(huì)有一定的折扣活動(dòng)，現(xiàn)在未定。
四、SWOT分析
優(yōu)勢(shì)： 1.距離五角場(chǎng)車程僅5分鐘，地理位置較好。
2.容積率為1.0，密度低。
3.小區(qū)規(guī)模較小，共103戶，便于管理
4.間距開(kāi)闊，采光視野好。
5.三段式紅磚外墻，老上海風(fēng)情，區(qū)別于周邊眾多歐式社區(qū)。
劣勢(shì)：
1.毛坯交付，無(wú)設(shè)備附送。
2.小區(qū)規(guī)模小，綠化率僅為35%。
3.南面河道綠化屬市政建設(shè)，尚未動(dòng)工，完工周期未定，存在不確定因素。
4.房型偏大，總價(jià)高，與周邊同類型產(chǎn)品比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。
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