關(guān)于職工住房拆遷安排的調(diào)研報告
關(guān)于職工住房拆遷安排的調(diào)研報告
一、問題的提出
市企業(yè)改制工作正進入攻堅階段，當(dāng)前。市委市政府已初步形成了以改制企業(yè)土地“打捆融資”進行職工身份置換的總體思路，這一舉措的實施，將不僅有效解決改制企業(yè)職工身份置換的資金“瓶頸”而且可以避免因單個企業(yè)改制在土地出讓時容易出現(xiàn)的城市規(guī)劃剛性約束力受到侵
打捆融資”只是解決企業(yè)改制資金的搭橋”問題，害（把規(guī)劃作為城市基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)的用地改為經(jīng)營性用地出讓）城市建設(shè)品質(zhì)降低（片面追求土地增值而提高規(guī)劃條件）城市土地整合效益下降（某區(qū)塊土地同時盤整尚不具備條件的情況單獨出讓其中的改制企業(yè)土地時產(chǎn)生的城市國有資產(chǎn)流失（土地市場供大于求的情況因急于籌措改制資金而不得不“賤賣”土地）等不利結(jié)果。然而。融資后的還本付息以及解決改制企業(yè)的其它困難最終還是有待于打捆的土地進入土地供應(yīng)市場，通過市場變現(xiàn)來實現(xiàn)其價值。要進入土地供應(yīng)市場，就必須使改制企業(yè)的土地形成“凈地”那么，妥善處理好改制企業(yè)土地上現(xiàn)有的職工宿舍拆遷安置問題就成為一個很重要的問題。如果處理不好，不僅“打捆融資”難以順利進行（金融機構(gòu)會因為考慮用于抵押的改制企業(yè)土地市場變現(xiàn)的程度和時間的風(fēng)險而對抵押土地的預(yù)估值降低）而且也可能形成即使融得了資金而無法分配下去（改制企業(yè)職工因?qū)β毠に奚岵疬w安置政策的擔(dān)心而在職代會表決改制方案時不“舉手”使得改制方案不能順利通過，置換身份也就不能實現(xiàn)）還可能因改制企業(yè)職工在不明晰其職工宿舍拆遷安置政策時阻撓企業(yè)土地打捆，致使“打捆融資”一開始操作就擱淺。
帶著這個問題，深入學(xué)習(xí)實踐活動的過程中。與有關(guān)同志一道，深入到市屬國有企業(yè)一建公司進行調(diào)研，希望與同志們一道能共同破解這道難題。
二、市一建公司基本情況
擁有建筑工程施工總承包一級等多種工程施工資質(zhì)，市一建公司成立于1952年。一家大型國有建筑企業(yè)，職工總數(shù)2909人，其中，職職工1698人，離退休職工1211人，擁有土地197畝，職工宿舍面積79000m2住戶1600戶，其中房改宿舍30000m2448戶，未房改宿舍49000m21150戶。建造年代分別為60年代以前建的約46000m2占58.2%70年代建的約3000m2占3.8%80年代以后建的約30000m2占38%戶型面積分別為：30~40m2占25%41~50m2占31%51~60m2占22%61m2以上的占22%這其中，前進東路有2萬m2屬典型的棚戶區(qū)，居住條件極其惡劣，職工盼求改善住房條件的愿望十分強烈，前幾年多次要求集資建房，但未獲市政府批準(zhǔn)。經(jīng)濟適用房和廉租房的政策出臺后，一部分人符合廉租房條件的職工因受到中簽比例的限制，難以及時享受到廉租房的實物配租，還有一部分符合經(jīng)濟適用房條件的因自身經(jīng)濟狀況的限制，又無力申購經(jīng)濟適用房。因此，解決好這部分職工的住房問題，爭取他支持企業(yè)改制的前提條件，必須切實解決好。
三、改制企業(yè)職工住房拆遷安置方案
要解決好改制企業(yè)職工宿舍拆遷安置問題，根據(jù)市委書記關(guān)于把保障性住房（廉租房、經(jīng)濟適用房）建設(shè)和城建項目拆遷以及改制企業(yè)職工宿舍拆遷安置統(tǒng)盤考慮的指示精神。必須首先考慮爭取納入納入廉租房、經(jīng)濟適用房的范疇，其次是要充分注意到已享有公房租賃權(quán)的職工的既得利益，還要努力降低安置成本，保障改制企業(yè)土地的凈收益能最大限度地滿足置換身份的資金需求。為此，提出如下方案：
按城市房屋拆遷管理辦法進行安置，1對于擁有100%產(chǎn)權(quán)的房改房職工。按市場比較法對房屋進行評估，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實物安置）和貨幣補償任選其一的辦法，這與現(xiàn)行的拆遷安置政策一致。
如房屋拆除后，2對于租賃未房改的企業(yè)公房職工。符合廉租房條件的直接在廉租房中安置。
如房屋拆除后其符合經(jīng)濟適用房條件的允許其直接購買經(jīng)濟適用房，3對于租賃未房改的企業(yè)公房職工。但考慮其原來租賃公房這一既得利益，向其一次性支付解除公房租賃權(quán)補償金。
如房屋拆除后，4對于租賃未房改的企業(yè)公房職工。既不符合廉租房條件的又不符合經(jīng)濟適用房條件的只一次性支付解除公房租賃權(quán)補償金。
四、提出解除公房租賃權(quán)補償金的背景
對城市公房拆遷主要是三種方式，經(jīng)濟適用房和廉租房政策未出臺前。一種是先房改，再還房或貨幣補償，另一種方式是先還房、再房改，還有一種方式是按被拆遷公房的評估價的90%補償給租賃直管公房的住戶，如繼續(xù)采取這種方式，一是不能與經(jīng)濟適用房、廉租房政策接軌（按保障性住房的政策規(guī)定，享受過房改政策的不能再享受保障性住房）大量的實物安置房建設(shè)會沖擊房地產(chǎn)
二是增加了改制企業(yè)土地收儲的成本，市場。不利于最大限度地把改制企業(yè)土地出讓凈收益用來充分保障職工置換身份的資金需求。
只按拆除后職工是否符合經(jīng)濟適用房和廉租房條件，但是完全忽視職工已租賃企業(yè)公房這一事實。僅從經(jīng)濟適用房和廉租房的渠道來解決拆遷安置問題，又會造成一部分由于有多處住房而不具備申請經(jīng)濟適用房和廉租房的職工
還有可能使部分符合經(jīng)濟適用房條件的職工因經(jīng)濟困難無力購買經(jīng)濟適用房也不愿搬遷，因無任何補償而不愿搬遷。面對這兩部分企業(yè)職工的阻力，職工拆遷安置工作可能將陷入困境。
五、解除公房租賃補償金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何設(shè)定為宜
1根據(jù)現(xiàn)行住房租賃市場測算。
直管公房的一類地段的租金標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/m2月左右，目前。而同類地段私房租金平均在7.5元/m2月，差價為6元/m2月，這就是租賃公房使用權(quán)的收益，建議解除公房租賃權(quán)的補償金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為一次性補償?shù)氖找�，�?20元/m2
2適當(dāng)考慮職工的接受程度。
已批準(zhǔn)的企業(yè)集資建房，前幾年。集資款大約在800~900元/m2如果租賃公房職工宿舍拆除后得到720元/m2解除公房租賃權(quán)補償金后，再籌集800~900元/m2就可以購買一套價值在1600元/m2左右的經(jīng)濟適用房。經(jīng)與企業(yè)干部和職工座談，職工心理是可以接受的至于部分不符合經(jīng)濟適用房和廉租房申購條件的人員，或由于住房狀況較好，或由于經(jīng)濟收入較好，況且也得到適當(dāng)?shù)难a償，經(jīng)過做工作，也可以慢慢接受。
六、改制企業(yè)職工申請保障性住房的程序
市規(guī)定了五道程序”四道把關(guān)”三榜公示”制度，關(guān)于保障性住房的申購（租賃）程序。針對改制企業(yè)職工住房的特殊情況，建議改制企業(yè)職工申請購買經(jīng)濟適用房和租賃廉租房的可以采取由職工個人申請、車間評議推薦、企業(yè)受理初審、主管局復(fù)審、市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審定的五道程序，車間把好評議關(guān)，企業(yè)把好初審關(guān)，主管局把好復(fù)審關(guān)，市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室把好審定關(guān)的四道把關(guān)”車間公示、企業(yè)公示、市里統(tǒng)一公示的三榜公示”制度，保證其公開、公平、公正性，接受企業(yè)職工及社會監(jiān)督。
七、改制企業(yè)職工住房拆遷安置建設(shè)模式
對外是一個住宅小區(qū)整體，雖然改制企業(yè)土地上職工宿舍拆遷后有按拆遷還房安置的比如房改房）有按經(jīng)濟適用房安置的還有按廉租房安置的但是可以在一個小區(qū)內(nèi)建設(shè)�？梢越y(tǒng)一進行物業(yè)管理，對內(nèi)根據(jù)住房性質(zhì)區(qū)別產(chǎn)權(quán)關(guān)系。尤其是一個企業(yè)的職工安置盡可能在一起，不僅可以不打破現(xiàn)有企業(yè)職工相鄰而居的情結(jié)，有利于企業(yè)改制后職工的互幫互助，而且可以使企業(yè)改制后黨團組織通過社區(qū)這個紐帶繼續(xù)發(fā)揮作用，這對于構(gòu)建和諧社區(qū)是大有裨益的調(diào)研時，市一建公司就很希望按市里的統(tǒng)一規(guī)劃，一個小區(qū)內(nèi)分類集中安置，無疑對統(tǒng)一職工思想，推進企業(yè)改制有很大的促進作用。