住宅小區(qū)調研報告(10篇)
隨著個人的素質不斷提高，越來越多人會去使用報告，報告具有成文事后性的特點。那么報告應該怎么寫才合適呢？下面是小編為大家收集的住宅小區(qū)調研報告，希望能夠幫助到大家。
住宅小區(qū)調研報告 篇1
為推動我縣進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據(jù)學習實踐科學發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區(qū)各住宅小區(qū)，認真開展物業(yè)管理工作調研�，F(xiàn)將調研情況報告如下：
一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)以及物業(yè)管理的基本情況
調研結果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)，面積約50萬平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。已經成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類上崗證的不到30人。
㈡居住小區(qū)的特點
1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區(qū)，也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全;有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
1、房地產開發(fā)建設遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當數(shù)量是業(yè)主投訴個別房地產開發(fā)建設遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應的公共建筑和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閑公建設施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務合同后，小區(qū)公共設施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導性的工作，按照縣政府辦轉發(fā)的《關于明確物業(yè)管理職責分工的通知》的要求，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應設立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，業(yè)主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經費的問題。五是有的業(yè)主委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。
4、物業(yè)管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的'，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒有跟上，普遍存在著聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。
6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管�？h政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設主管部門應按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，在房地產規(guī)劃設計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設施使用功能，防止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區(qū)各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。
2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業(yè)管理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)應設立物業(yè)管理工作機構，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設。其次，要根據(jù)“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、房管等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務;增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。
4、要強化物業(yè)管理指導監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導與日常監(jiān)管。對于業(yè)主委員會所需工作經費，應指導其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為;加大調處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。再一方面，要加強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務費的和諧氛圍。同時，按物業(yè)服務等級標準逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為。物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價牌形式，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理�？h政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑讉�無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
住宅小區(qū)調研報告 篇2
調研小組成員：
待調研的小區(qū)：
1、天慶萊茵小鎮(zhèn)（蘭州市城關區(qū)南濱河東路，北面灘新村北側）。
2、鴻運潤園（蘭州城關區(qū)雁灘黃河大橋向東800米）。
調研時間：2月25日（周六）。
調研方法：查相關數(shù)據(jù)、實地調研、詢問住戶和地產公司物業(yè)公司的工作人員、拍照分析。
鴻運潤園調研成果：
1、小區(qū)周邊情況：
鴻運潤園位于蘭州市城關區(qū)雁灘，小區(qū)三面臨街，被北側的雁北路、東側的雁園路以及南側的南濱河東路所環(huán)繞。小區(qū)的位置就目前來看稍嫌偏僻，但若從發(fā)展的角度看，小區(qū)位于城關區(qū)，離市中心比較近，而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮(zhèn)等7個住宅小區(qū)，幾個小區(qū)往往只隔了一條馬路。小區(qū)附近交通并不十分便利，離小區(qū)最近的公交車站有100多米，倘若附近的小區(qū)全部建成并交付使用，交通會明顯不夠便利。小區(qū)附近的餐館和銀行各有8家，基本可以滿足住戶的需求。小區(qū)附近最大的購物中心在距小區(qū)7、8站路的華孚泰大潤發(fā)，但相比小區(qū)附近道路順利的交通狀況，去大潤發(fā)這條南北向的路明顯擁堵，而且，像醫(yī)院和學校這些基礎設施也都集中在大潤發(fā)這一區(qū)域。就目前而言，小區(qū)住戶可以選擇大潤發(fā)和雁灘商場滿足購物需求，但售樓處的'小姐介紹，說未來會在小區(qū)附近，也就是雁北路和雁園路設置大型超市，可進一步滿足住戶的需求。因此：
①、小區(qū)周邊交通并不十分便利，但小區(qū)車輛保有量很高。
�、�、小區(qū)周邊有7家住宅小區(qū)，因此周邊建筑密度較高。
③、小區(qū)附近教育、商業(yè)、娛樂等設施分布較少，但已在規(guī)劃改善中。
2、小區(qū)主要信息：
�、�、總占地面積約558畝，其中建設用地416畝，規(guī)劃容積率為2.0，建筑密度約25%，綠化率為51.6％，總戶數(shù)為3500，總建筑面積約60萬平方米。計劃分兩期開發(fā)，一期工程約30萬平方米已基本建成交付使用。
�、�、小區(qū)樓層狀況：18層、14層、12層，69幢板式小高層、板式高層樓群和多層住宅。
③、項目特色：花園洋房，科技住宅。
3、小區(qū)面向的主要人群：
由于該小區(qū)處于市區(qū)優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來自蘭州及周邊各地有較強購買能力的各行業(yè)精英人群，有些人并不是為了居住的需要而是把自己的閑錢拿來投資房產甚至有不少在該小區(qū)購買了不止一套房產的住戶。
4、小區(qū)停車場設置：
小區(qū)為了充分滿足住戶的停車需要，設置了地上和地下停車位，但是由于小區(qū)車輛保有率較高，小區(qū)停車位還是明顯不足。
小區(qū)停車場分為地下停車場和地上停車位，地下停車場只售不租，每個車位18萬元。地上停車位有1000個，租價為180元/月。
5、附屬設施：
中小學：小區(qū)配有小學，華僑學校、宋家灘小學、雁灘中學幼兒園：小區(qū)內的哥大雙語藝術幼兒園
綜合商場：蘭新超市、雁灘商貿城、蘭州舊貨市場、蘭州圖書批發(fā)市場郵局：宋家灘郵局
銀行：中國銀行、招商銀行、工商銀行小區(qū)內設網球場、會所小區(qū)室外健身設施5處設施使用情況：
�、傩^(qū)配有的小學和幼兒園正在招商，還未投入使用。
②小區(qū)內部并沒有設置較大醫(yī)療機構但附近有黃河醫(yī)院、骨傷科醫(yī)院、省人民醫(yī)院、蘭大一院可以滿足住戶需求。
③小區(qū)會所內的健身房和西餐廳等設施使用率不高，原因是小區(qū)內部已建設有戶外健身設施，已經可以滿足健身需求，且考慮經濟原因并沒有很多人再去會所消費。
6、景觀分析：
�、傩^(qū)內400多米長的中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區(qū)南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區(qū)內不乏高大的樹木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡，自由分區(qū)，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態(tài)透視效果�？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側黃河風情線綠地與居住區(qū)中心綠地的融合。利用植物群落生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)和再生功能，維護小區(qū)生態(tài)平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創(chuàng)造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
�、谛^(qū)外部規(guī)劃了濕地公園，位于住宅區(qū)北側黃河風情線。景觀豐富，健身設施齊全，進一步滿足了住戶的需求。
7、規(guī)劃分區(qū)：
小區(qū)面積較大，分為三個片區(qū)，中軸線以西是A區(qū)，中軸線以東的南半部分是片區(qū)北半部分是C區(qū)，小區(qū)內部交通聯(lián)系了各個分區(qū)。
A區(qū)和C區(qū)大多為12層、14層的高層住宅，考慮到采光需要，將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置；
B區(qū)是層高較低的高檔多層住宅，開發(fā)商稱之為花園洋房，此處擁有該樓盤內最好的采光條件且離道路有一定距離，不會受到馬路上的噪聲干擾；小區(qū)最北側為六幢18層的高層住宅；室外健身娛等設施均勻地分布于小區(qū)各部分，兩座會所設置在小區(qū)中軸線兩端，盡可能方便住戶使用。
8、建筑單體設計分析：
建筑物的立面具有現(xiàn)代氣息，高層、小高層住宅以暖色為主基調，頂部通過建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽臺、窗戶的凸凹和材料質感的變化，使立面產生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩(wěn)重大方。
建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流；每戶均保證兩個以上居住空間朝南。每戶均設計有飄窗、角窗、落地窗增加了采光面積，并且使光影變化豐富；廚房、衛(wèi)生間符合現(xiàn)代居住生活趨勢，小區(qū)住宅的客、臥、櫥、衛(wèi)以及樓梯間有窗（A5號樓個別衛(wèi)生間無窗），實現(xiàn)自然采光通風。小區(qū)高層、小高層住宅從95至208平方米十余種戶型，實現(xiàn)了動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)，每個戶型都設計有一個小過廳（或玄關），避免開門見廳；前后樓之間的視線錯位、家庭成員之間臥室、主人衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間的分區(qū)設置，保證私密性最佳。整個小區(qū)建筑主色調為米黃色，各個建筑單體風格統(tǒng)一，均采用簡約素雅的設計并且充滿現(xiàn)代氣息。
9、主要戶型分析：
所有戶型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每戶均保證兩個以上居住空間朝南。左圖為111平米基本戶型、右圖為174平米下躍式戶型。
10、后勤保障：
�、侔脖＃盒^(qū)在東南北三個出入口均設置保安室，配備嚴謹?shù)乃⒖ǔ鋈胂到y(tǒng)，并安排一定人數(shù)的保安人員負責巡視。保證了小區(qū)及住戶的人身財產安全。
�、谛l(wèi)生狀況：小區(qū)物業(yè)安排專職保潔人員定時打掃衛(wèi)生，并在每個單元出入口設置垃圾回收處，保證的衛(wèi)生。
11、總結及經驗借鑒：
�、僖�(guī)劃方面：現(xiàn)代小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務的配套設計，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質量為出發(fā)點和目標。
�、诩毠�(jié)設計方面：應注重綠化布局的層次、風格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個生態(tài)小區(qū)其他更深層次的作用，比如隔熱、防風、防塵、防噪聲、消除毒害物質和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
�、鄯课輼嬙旆矫妫簯紤]自然生態(tài)和社會生態(tài)等多方面的需要，注意節(jié)約能源、注重居住者對自然空間和人際關系交往的需求。
�、苄蓍e健身方面：根據(jù)社區(qū)人群、文化和社會特點及所存在的健康問題，制定和實施個人、社區(qū)的保健計劃，并對實施成效作出評價和改進。
住宅小區(qū)調研報告 篇3
【摘要】居住小區(qū)綠化在城市生態(tài)系統(tǒng)中起著極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區(qū)綠化的作用和現(xiàn)狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。
【關鍵詞】居住小區(qū)，園林綠化，景觀設計，植物多樣性居住小區(qū)是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來，隨著房地產開發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識的日益增強和對生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過程中，人們開始強調景觀環(huán)境方面的條件。這種現(xiàn)代生態(tài)居住觀，給小區(qū)環(huán)境設計注入了新的內容，同時也為居住小區(qū)環(huán)境設計提出了更高的要求。居住小區(qū)的綜合環(huán)境在人們心中越來越占主導地位，而居住小區(qū)綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著我國國民經濟的不斷發(fā)展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環(huán)境的要求也會越來越高，也給建筑師、規(guī)劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區(qū)綠化現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區(qū)綠化設計提供新的思路。
一、目前居住小區(qū)園林綠化的現(xiàn)狀居住小區(qū)綠化是對自然生態(tài)系統(tǒng)的恢復
有的綠化部門或投資者未能對居住小區(qū)原有的立地條件進行調查，實地勘察、分析，對所選用植物本身的生長規(guī)律和對環(huán)境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進行綠地規(guī)劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛好，認為只要種上草，栽上樹，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規(guī)整式”，在許多居住小區(qū)中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區(qū)“涂脂抹粉”。人們看不到小區(qū)的整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區(qū)中，景觀設計沒有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。
二、現(xiàn)代居住小區(qū)植物景觀設計原則
1、營造人工生態(tài)植物群落。隨著生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學原理（如互惠共生、化學互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來建設一個人類、動物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標。居住小區(qū)的綠化是對自然系統(tǒng)的恢復，將居住區(qū)建設成為生態(tài)小區(qū)是目前園林工作者對其進行綠地規(guī)劃的理論前提，堅持以生態(tài)平衡為主導，利用不同物種在空間、時間、營養(yǎng)等方向進行合理配置植物，把大自然引進人們生活，真正達到人與自然生態(tài)系統(tǒng)的融合和相互協(xié)調，最大限度滿足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區(qū)綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實際應用中因地制宜根據(jù)不同居住區(qū)綠地服務對象的需求和應達到的功能要求進行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動現(xiàn)代居住區(qū)采用高大喬木遮蔭；以觀賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區(qū)的主體，居住區(qū)的一切都是圍繞著人的需求而進行建設、變化的，不斷趨于文明和理性的社會越來越關注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區(qū)的植物造景要特別強調根據(jù)不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點進行花色、花期、花葉、樹型的搭配，根據(jù)地域特色結合季相變化對植物進行合理配置。良好的居住區(qū)綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng)造出優(yōu)美、長效的花卉風景，最終達到人與自然的和諧。
3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區(qū)綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區(qū)的氣候、土壤條件和自然植被分布特點，選擇抗病蟲害強、易養(yǎng)護管理的植物，體現(xiàn)良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的復合生態(tài)結構，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統(tǒng)一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的采光通風和其他設施的管理維護。
三、居住小區(qū)中植物的選擇
1、居住小區(qū)中植物的具體選擇方案。小區(qū)內道路分連接各小區(qū)分區(qū)之間的主干道和連接小區(qū)宅前道路的.支干道、小道。樹木配置以規(guī)則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹等，以遮擋東西向的太陽輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點綴幾組常綠樹，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區(qū)內各條干道綠化樹種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。
2、居住小區(qū)中綠化植物配置原則。
⑴植物配置要層次分明、注重色塊。在居住小區(qū)中進行配置時，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割與聯(lián)系，通過各個層次，使空間更具自然的節(jié)奏。
�、萍竟�(jié)性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條�！边@首詩道出了季節(jié)變化及對小區(qū)設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。
⑶以草本花卉彌被木本之不足。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來說更易于成為造景要素。在組合時必須考慮到小區(qū)中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長勢等方面，使之互相協(xié)調。
住宅小區(qū)的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時兼?zhèn)溆^賞性和實用性，在綠地系統(tǒng)中形成開放性格局，布置文化娛樂設施，使休閑、運動、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀中，營造有利于發(fā)展人際關系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然要求。
住宅小區(qū)調研報告 篇4
一、廣州市天然氣來源
20xx年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時期，住宅小區(qū)部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨著金山門站成功接收廣東LNG項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源于西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG，并準備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應及調峰。
二、住宅小區(qū)天然氣覆蓋情況
1、新舊樓盤的分別
按照燃氣管道安裝時是否有用戶入住，將小區(qū)樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發(fā)商出資，和樓盤一起建設，天然氣采用低壓入戶。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意愿強烈。
2、天然氣供應方式
住宅小區(qū)的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是LNG瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮(zhèn)，但有部分相對較偏僻的城鎮(zhèn)或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區(qū)則采用建設LNG瓶組站的方式為居民用戶供氣。
3、居民用戶戶內天然氣管道安裝差別
戶內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶戶內的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內因裝修方案、美觀設計等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用戶家中的燃氣管道則是明裝。
4、燃氣計量表及繳費方式
廣州市小區(qū)居民用戶使用的燃氣計量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然后通知用戶去營業(yè)廳繳費，二是居民用戶在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數(shù)，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之后安裝的是IC卡燃氣表，這類燃氣表是需要用戶提前在營業(yè)廳充值氣費，到卡中的氣費用完之后就會自動停氣，需重新充值之后才可繼續(xù)使用。最新安裝燃氣管道的小區(qū)居民用戶使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發(fā)送至燃氣公司終端，居民用戶通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。
5、天然氣計價方式
廣州市對于居民天然氣用戶采用階梯計價的方式。按每戶用氣人口數(shù)4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5.18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。
6、居民用戶對于天然氣安全知識了解來源及安檢周期
居民用戶對于天然氣安全使用的知識的了解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業(yè)廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發(fā)放的燃氣使用安全手冊，由于多數(shù)用戶需要自行到燃氣公司營業(yè)廳繳費，這種安全知識的.宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區(qū)附近為居民用戶講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人群較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號了解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用戶群體。
戶內燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用戶戶內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為周期進行的定期對居民用戶戶內燃氣管道進行的安全檢查。
三、調研中發(fā)現(xiàn)的問題
隨著廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由于“城中村”等舊樓盤小區(qū)道路情況復雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用戶入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶收取，用戶意見不統(tǒng)一，故不適合統(tǒng)一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住戶的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對于這部分舊樓盤，燃氣公司采用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質管道，隨著使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶戶內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃氣管道會處于水槽下等易使燃氣管道發(fā)生腐蝕環(huán)境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時采用的是集中調壓，中壓入戶的方式，隨著使用時間的推移，用戶戶內調壓器隨著使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區(qū)盤立管中燃氣為中壓，漏氣風險也更大，此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮(zhèn)、農村還沒有燃氣管道，部分地區(qū)尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區(qū)使用LNG瓶組站供氣存在兩點問題，一是LNG的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監(jiān)管，提高了企業(yè)成本；二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區(qū)附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的LNG存量，天然氣供應不夠穩(wěn)定。
由于部分住宅小區(qū)居民用戶使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用戶不在家的幾率高，導致入戶率極低，導致燃氣公司對于用戶用氣量的統(tǒng)計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入戶率低會導致燃氣公司對用戶戶內燃氣管道使用情況掌握不足，用戶對已經存在的安全隱患不能及時整改，發(fā)生安全事故的概率也大大提高。
四、住宅小區(qū)天然氣發(fā)展方向
加快天然氣管道敷設步伐，盡快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮(zhèn)，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃氣管道延伸至使用LNG瓶組站供氣的住宅小區(qū)。
加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，盡快使城市中的居民用戶用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環(huán)境。老舊燃氣管道發(fā)生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發(fā)生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。
為了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用戶燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入戶率低的問題。
對于較早安裝燃氣管道的住宅小區(qū)應該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶添加燃氣公司微信公眾號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶的安全意識，引導用戶自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設置用戶安全檢查或整改申請服務，使用戶能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。
住宅小區(qū)調研報告 篇5
調研時間：20xx年3月28日
調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區(qū)的總體規(guī)劃結構、周圍環(huán)境、道路系統(tǒng)、出入口的設置、小區(qū)環(huán)境設計、景觀綠地系統(tǒng)、建筑風格、公共服務設施、停車系統(tǒng)等。
住宅小區(qū)的規(guī)劃設計是一項復雜，綜合的系統(tǒng)工程。它遠遠超過了單純的工程技術的范疇。而深入到社會，經濟，生態(tài)，文化，心理，行為等領域。居住小區(qū)是城市的重要組成部分，城市居住小區(qū)規(guī)劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續(xù)。它的存在于運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區(qū)規(guī)劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。
為了對小區(qū)有一個系統(tǒng)全面的了解，我們根據(jù)學校周邊小區(qū)的分布情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區(qū)進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優(yōu)質水源，感應自然原生態(tài)。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個小區(qū)的園林設計，契合“美學、功能、生態(tài)”的景觀設計理念，呈現(xiàn)社區(qū)不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區(qū)的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位于東西湖區(qū)金山大道特8號，其業(yè)務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢，倡導臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區(qū)的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看臺、樹林、棧道，環(huán)環(huán)相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區(qū)的四下里，使小區(qū)更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開闊的國際視野，憑借著這絕無僅有的生態(tài)資源，通過細致的建筑語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區(qū)內外沿用傳統(tǒng)的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現(xiàn)圍墻狀的綠色植物，使小區(qū)形成了既與外部隔離，又與外部聯(lián)通的形式，
其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區(qū)的內部景觀的設計頗為經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區(qū)的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區(qū)內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著消失在一片人工淺灘石里，而沿著小溪向上，是一個中心廣場，從這個廣場向著不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區(qū)康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理范圍之內，并
且在兒童玩耍區(qū)采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區(qū)景觀設計是指住宅建筑外環(huán)境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區(qū)的優(yōu)美景觀環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,松弛神經安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質量。為了充
分取得景觀效果，景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想，將景觀設計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區(qū)公共活動場所的功能。小區(qū)內部的水系呈點線面結合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見，環(huán)境相當?shù)拟恕?/p>
隨著生活水平的不斷提高，停車位對于居家來說越來越重要。作為具有人文性的居住園區(qū)，停車位的數(shù)量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區(qū)的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業(yè)街，社區(qū)
將社區(qū)入口處的濱湖大道開辟成專門商業(yè)街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閑樂趣，網點分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務布局。社區(qū)內將有重點中小學在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區(qū)內幼年兒童提供良好的成長環(huán)境。安排區(qū)內穿梭巴士，區(qū)外專線大巴，為客戶提供最便利的交通連接。社區(qū)內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閑景觀路，為區(qū)內居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閑場所。
高爾夫城市花園的交通系統(tǒng)完善，通往小區(qū)的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區(qū)大門的設計，又將人流與車流分開，便于管理與交通安全的保障。
在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業(yè)務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建筑，是小區(qū)的規(guī)劃豐富多彩，小區(qū)內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區(qū)的住房呈發(fā)射狀分布在小區(qū)內，由各條道路相互連通，予以小區(qū)居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡約、現(xiàn)代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的質樸本質，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創(chuàng)新性上，
著力打造新都市主義典范品質，營造舒適宜人的現(xiàn)代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽臺，呈現(xiàn)出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現(xiàn)上，呼應自然怡人的社區(qū)風貌，讓建筑成為風景的`一部分。戶型設計：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創(chuàng)造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設計，讓每個戶型都呈現(xiàn)最完美的一面。戶戶朝陽，家家觀景，在自由的空間里享受現(xiàn)代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開發(fā)建設，占地30萬平方米，開發(fā)總面積53萬平方米。
銀湖小區(qū)內部配有社區(qū)商業(yè)街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學、小區(qū)內高級中學、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學（原武漢工業(yè)學院），小區(qū)外還有各大銀行和社區(qū)醫(yī)院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區(qū)附近。銀湖翡翠小區(qū)的地理位置，為小區(qū)居民提供全面方便的服務。
小居住區(qū)的規(guī)劃結構，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規(guī)模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區(qū)水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區(qū)橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過橋梁就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現(xiàn)了雙岸線的特征。此外，小區(qū)與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區(qū)的天然屏障，外界根本看不帶小區(qū)的房子，極具豪宅特征，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，并且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統(tǒng)硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個組團，屬于組團式半開放式社區(qū)規(guī)劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區(qū)支路相鄰，小區(qū)通過支路與外界發(fā)生有機聯(lián)系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時社區(qū)內部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區(qū)道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現(xiàn)出一路居民步行、交往、購物、
休閑的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯(lián)系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區(qū)之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實現(xiàn)了人車分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現(xiàn)兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建筑從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長出來一樣，整個小區(qū)，主角因此是以人為核心的環(huán)境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規(guī)的電梯，將其改為可觀光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點式，將離湖的建筑設計成單元式，點式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過點式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建筑設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建筑風格，表現(xiàn)出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建筑風格：氣派、簡約、經典。外墻，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景
觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囪，形成了建筑的節(jié)奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區(qū)、幼兒區(qū)以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間
以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。
通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環(huán)境時，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，布局應重視人的交往空間，在小區(qū)內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關系。還要根據(jù)居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現(xiàn)代社會，越來越多的人們會在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
住宅小區(qū)調研報告 篇6
為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務�，F(xiàn)將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
1、住宅小區(qū)的基本情況
根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。
分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：
�。ㄒ唬┳≌再|多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數(shù)已經轉手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產權房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設施較好。
（三）規(guī)模差別較大。調研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務業(yè)務的有4家，服務小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質。
（二）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況
調研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區(qū)工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。
二、存在的主要問題
調研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區(qū)工程建設的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現(xiàn)一些質量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規(guī)劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業(yè)服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經營活動不規(guī)范
部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區(qū)建設的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車位數(shù)量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督
一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的`指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業(yè)服務健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會情況等內容，為提高物業(yè)管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯(lián)網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為
物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一收費，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區(qū)如文筆小區(qū)等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍窒刃袑讉�無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
住宅小區(qū)調研報告 篇7
物業(yè)管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經濟文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因為關乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關而倍受關注。
一、當前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進行下劃，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產管理局下劃至各區(qū)，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的模式，落實屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。
（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家，其中具備一級資質的企業(yè)8家，具備二級資質的企業(yè)18家，其余均為三級資質的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看，越是資質高的物業(yè)服務企業(yè)，為居民提供的服務質量滿意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會的成立情況。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的`工作。
二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問題
由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件，市長信箱12件，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：
一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多、難協(xié)調的現(xiàn)狀不適應。
二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會閉會期間，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實。由于部分業(yè)主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產生矛盾糾紛。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威，但由于業(yè)主大會召開的條件要求很高，無法及時召開，因而很多矛盾不能及時解決，甚至造成反復上訪，影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發(fā)商因房屋質量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問題，影響物業(yè)服務水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來，物價上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。
三、幾點建議
（一）加大培訓力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會都能了解、關心物業(yè)管理工作，自覺履行義務，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質量的關系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識，自覺做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題，讓專職的人干專業(yè)的事，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的，而且在售房時就已經定下，在小區(qū)沒有交付，業(yè)主沒有入住的情況下，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制，使有關部門和業(yè)主能夠實質參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾，維護業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家，目前管理服務都比較好，且均為三級資質的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務，同時因其帶有政府的“影子”，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會產生糾紛，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類企業(yè)做大做強，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題。
住宅小區(qū)調研報告 篇8
嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內與物業(yè)相關聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動。物業(yè)管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經過十多年來政府、企業(yè)、業(yè)主和社會各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經濟社會迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會運作等調查，為區(qū)政府有關部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
�。ǘ┱{研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研采取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發(fā)放調查問卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業(yè)管理公司經理、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表。
調研內容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建設、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關心的物業(yè)管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。
�。ㄈ┱{研過程
5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調研。調研過程中，聽取了區(qū)房地局有關部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報；走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū)；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應急中心物業(yè)服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議。
三、我區(qū)物業(yè)管理基本情況
據(jù)統(tǒng)計，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個，建筑面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經過工商登記、取得物業(yè)管理資質的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū)，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護等人員近3500人。
表1全區(qū)居住用房分類、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計表
名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊園新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見，調研小組發(fā)放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表
問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的綜合性和區(qū)域特點，涉及房地、建設、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經營好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問題經常出現(xiàn)相互埋怨、指責，或一推了之的現(xiàn)象；三是對小區(qū)內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問題沒有及時解決
據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差，歷史遺留問題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設較早，大多數(shù)都建造于80年代以前，當時規(guī)劃標準低，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛(wèi)設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒有公共的`停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟
主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務方式落后、管理人才缺乏已經成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經營外，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經營，企業(yè)經營收入還是以物業(yè)管理費和過去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區(qū)物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰來付？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。
在調研過程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業(yè)管理費有必要進行調整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場經營中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不松口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區(qū)農民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長，你說怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現(xiàn)象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養(yǎng)護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施職責；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表
問卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質不高
在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)
委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會成員素質問題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%；不滿意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說明的是，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員，提高業(yè)委會成員辦事能力，是我們在當前在社區(qū)管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區(qū)政府及有關職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現(xiàn)在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售后公房的補貼。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作。區(qū)房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質服務“雙月”競賽活動�；顒幼�7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰(zhàn)等項目，倡導優(yōu)質服務，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質服務內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務水平。
5、配合市有關部門關于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項工作。
總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題，群眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問題是加強社區(qū)建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責任主體、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統(tǒng)。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建設規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會，起到調查研究、社會監(jiān)督的作用。
二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準確的數(shù)據(jù)，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區(qū)政府。如，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業(yè)管理的相關制度。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，要及時制訂并出臺我區(qū)關于物業(yè)管理的相應制度，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業(yè)績考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。為此，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見。
四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質，把考核和獎懲掛起鉤來，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，采取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復雜，安全系數(shù)低，當?shù)鼐用裆钍智遑殹＝┠陙韰^(qū)政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問題，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關部門各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動
遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規(guī)劃建設方案；三是開展老居住區(qū)改造調查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
（三）進一步完善物業(yè)管理市場機制，培育品牌服務企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規(guī)范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機制，對違法、違規(guī)經營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務實行“明碼標價”。
二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經濟規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應市場經濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者。
四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務實行“明碼標價”。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網站外、嘉城物業(yè)有一個網頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務。
�。ㄋ模┻M一步做好其他基礎工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會等方面相關人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會相關情況等等內容，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據(jù)。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業(yè)主所有、�？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統(tǒng)一核算到戶、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進行維修時，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經業(yè)主委員會通過、主管部門審批后方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節(jié)嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動時間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務水平有限，調研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
住宅小區(qū)調研報告 篇9
一、地理位置：盛世美域，位于青島城陽區(qū)正陽路與鐵騎山路交會處，東南方向為嶗山余脈——鐵騎山，空氣清新，自然景觀優(yōu)美。小區(qū)由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國道、流亭機場，半小時車程即可到達市區(qū)中心，交通便捷。公交線路相對方便。周圍教育環(huán)境也挺好，附近有城陽十中、惜福鎮(zhèn)小學、青島理工大學琴島學院。醫(yī)療環(huán)境有惜福鎮(zhèn)醫(yī)院。商業(yè)環(huán)境，中行、農行、郵政、移動、聯(lián)通營業(yè)廳遍布周邊，相鄰不遠處盛世景園會所和商業(yè)街、惜福鎮(zhèn)商業(yè)街，利客來大超市。生活相當便利。旁邊有盛世景園會所，花園假日酒店，四條社區(qū)巴士，兩條往返香港中路，兩條往返臺東商圈，小區(qū)的業(yè)主可享受專車接送的服務，避免了擠公交車的辛苦，對于生活在郊區(qū)卻在市里上班的人，這是很人性化的服務。
二、規(guī)劃結構和建筑布局居住區(qū)的規(guī)劃結構，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施等相互關系而采取的組織方式。居住區(qū)作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規(guī)模和建筑布局應有其合理的規(guī)模和建筑布局。為了適應各個階層的人群消費水平和需求，兩個居住區(qū)都是由低層、多層為了適應各個階層的人群消費水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建筑組合而成公寓等形式多樣的建筑組合而成。盛世美域：高層全景公寓：高層全景公寓共6棟，樓層高度為14—18層，采用圍合布局，互不遮擋，樓間距高達1：1，確保了最佳的采光、觀景效果。尤其是入戶花園的設計尤其是入戶花園的設計，在青島是獨一無二的。
三、盛世美域沿街底層并沒有布置商業(yè)網點，盛世美域沿街底層并沒有布置商業(yè)網點。其實這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關系，周邊并沒有很大的消費人群實這也與居住區(qū)所在地是郊區(qū)有很大關系周邊并沒有很大的消費人群，而且已有的消費市場已基本飽和，因此，若在此底層建筑商業(yè)網點必定而且已有的消費市場已基本飽和若在此底層建筑商業(yè)網點必定是無人問津，實在是明智之舉。
四、環(huán)境配套設施及景觀設計
小區(qū)康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理范圍之內，并且在兒童玩耍區(qū)采用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著人性化。景觀是城市園林景觀中的重要組成部分，居住區(qū)景觀設計是指住宅建筑外環(huán)境景觀設計，由物質元素和精神元素構成。居住區(qū)的`優(yōu)美景觀環(huán)境，不僅直接提高人們的居住生活質量，還能消除都市的喧囂，松弛神經安撫情緒，從而有利于居住者的身心健康，進而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀質量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規(guī)劃中湖岸線的規(guī)劃思想，將景觀設計為早晚休閑、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區(qū)公共活動場所的功能。小區(qū)內部的水系呈點線面結合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，并均衡整個小區(qū)的景觀特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見，環(huán)境相當?shù)拟恕?/p>
五、一些想法和建議。在調研過居住小區(qū)之后，自己也產生了一些想法。
1、盛世美域的環(huán)境的確是挺不錯的，但是總是有一種特殊的感覺，換句話說沒有那種很自然的感覺，人工雕琢太多，雖是很精致我卻感覺親和力不太好。當然這也是現(xiàn)在很多景觀設計所存在的問題，花費了大量的資金卻沒有收最理想的效果。另外，在進行景觀設計時，應使建筑和景觀能融化在居住區(qū)整體設計之中。建筑風格是景觀設計風格的基礎，景觀設計的風格趨向必須考慮建筑的特色，因此應將居住區(qū)的景觀設計與建筑設計有機結合在一起，才能展現(xiàn)居住區(qū)整體的持久魅力。
2、這點在前面也提到了一些，沿街商鋪的設置一定是要根據(jù)當?shù)氐南M人群和消費市場來做決定，并不是適合于每個地域。此外還要有一定的對該地區(qū)發(fā)展前景的預見性。這樣可以在一定程度上避免未來不很長時間內該地區(qū)消費結構變化而帶來的不能適應的損失。應該結合該區(qū)域市民的消費檔次、消費需求和生活習慣，對商鋪進行精心規(guī)劃。當然，由于我們所調研的小區(qū)不在市區(qū)，所以必須要慎重考慮，而在市區(qū)的話就應另當別論。
六、居住區(qū)的發(fā)展趨勢
1、隨著社會的發(fā)展，生活結構的變化，沿街商鋪已成為小區(qū)設計中不可或缺的一部分，一個街區(qū)的商業(yè)輻射力和吸引力首先決定于其在街區(qū)的地段價值，商鋪的價值最終落實于一個區(qū)域消費群體的有效需求上。商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低投資價值。恰恰相反，因其核心地段不可復制的稀有性，將隨著生活圈和商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。因此在有消費實力的地區(qū)開設沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來豐厚商業(yè)利潤，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問題，當然也可能帶來其他的新問題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉的趨勢。
2、目前全球都在關注一個問題就是生態(tài)、低碳節(jié)能，同樣的，小區(qū)在其中扮演很重要的角色，整個的生態(tài)環(huán)境循環(huán)可以形成小區(qū)內的小氣候。因此建設生態(tài)小區(qū)，已成為居住區(qū)發(fā)展的主要趨勢。并且是利于民生的一項課題。
3、在生態(tài)化小區(qū)中景觀又是其中的主導因素。目前，崇尚中國文化歷史及地方區(qū)域特色，已成為居住區(qū)景觀設計的發(fā)展趨勢之一。如今，隨著歷史文化的不斷升溫和地域特色，居住區(qū)景觀設計不僅開始朝著兼具歷史感和時尚感的純正的中國風格發(fā)展，而且還充分利用居住區(qū)內的地形地貌特點，塑造富有創(chuàng)意和個性的景觀空間。開始強調環(huán)境景觀的“植物布局+水景點綴”近年來，國家提出節(jié)能節(jié)水等計劃，且部分城市的水費也在逐年上漲，因此在居住區(qū)景觀設計時，開發(fā)商和景觀設計師們不再把水景多少作為環(huán)境景觀設計的目標，在設計上變?yōu)椤耙跃G化為主，水景點綴為輔”，即植物布局與點綴性水景并舉，則成為現(xiàn)代樓盤造景的新風尚。
4、居住區(qū)發(fā)展逆城市化現(xiàn)象。郊區(qū)居住區(qū)具有市中心區(qū)樓盤所不具備的優(yōu)勢。郊區(qū)環(huán)境無論是在環(huán)境質量還是在空間視野景觀等方面，與市區(qū)樓盤的環(huán)境相比，均具有較大的優(yōu)勢。就目前情況下看，城市中心區(qū)樓盤與郊區(qū)樓盤在售價上仍存在著較大的差價。對于中國大城市的居民來說，商品房和私家車是兩個最大的夢想，同樣一筆錢，在郊區(qū)，一個夢想變成了兩個夢想。因此郊區(qū)開發(fā)已成為一大趨勢。
住宅小區(qū)調研報告 篇10
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現(xiàn)實上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數(shù)量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的.糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。
7、公用設施不配套。在老小區(qū)和次
總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
總之，要通過體制機制的創(chuàng)新，推進政府的管理和服務貼近小區(qū)，使業(yè)主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。
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