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      2. 房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告

        時間:2023-02-13 19:30:05 調(diào)研報告 我要投稿

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告6篇

          在當(dāng)下社會,大家逐漸認識到報告的重要性,報告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)?下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告6篇

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告1

          幾年來,我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展,對拉動我市社會和經(jīng)濟發(fā)展起到一定作用,但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房價增長過快等突出問題,應(yīng)該引起足夠的重視。

          (一)、商品住宅銷售價格偏高,增幅過快

          統(tǒng)計資料顯示,20xx年至20xx年間,我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢,全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米,今年6月末達到1468元/平方米,價格增長幅度每年平均以15.8%的速度上漲,今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查,在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。

          (二)、舊房拆遷問題導(dǎo)致工期長成本高

          我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程,是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區(qū)域,少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶,由于要求補償價格過高,開發(fā)商難以達成共識而影響拆遷,如鉆北小區(qū),從20xx年實施拆遷以來,邊建邊拆,至今還有房屋散落在新樓之中,不能實施拆遷,使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷,使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本,這也是房價走高的因素之一。

          (三)、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾顯露

          目前我市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段,但市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在:一是經(jīng)濟適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多,而小戶型住房不足。三是高價位房偏多,中低價位房少,中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看,近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積,雖然商品房屋施工面積大幅增長,但居民的'購買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入,商品住宅一度達到供不應(yīng)求的狀況。

          (四)、居民家庭收入與樓價之比偏高

          按照國際原則,在住房信貸制度完備的條件下,收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家,烏海市又屬于西部地區(qū),房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點低,收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上,買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元,在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房,房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元,以此測算收入房價比為1:6.2,這是平均水平,而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%,這些居民家庭收入與樓價比分別達1:7.7和1:11.8,由此可見,對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講,如今的商品房價格偏高,超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。

          (五)、重先期開發(fā)輕后期服務(wù)

          由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認識不足,質(zhì)量意識不強、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識不強,存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位,由此引起的糾紛逐年增多,增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強,在某些企業(yè)還存在只重短期效益,忽視長遠規(guī)劃的現(xiàn)象。

          (六)商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)

          20xx--20xx年,我市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積34.5萬平方米,實際銷售面積為30.8萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀,有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機,例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū),除外圍臨街房屋出租情況較好,廣場內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金,影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶,一些地段出租使用情況不好,在一定程度上投資風(fēng)險已轉(zhuǎn)嫁到購房戶,也影響今后商用房屋的投資熱情。

          日前,國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,建設(shè)部又最新出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》,給今后抑制房價增長增加動力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實施,增強對房價的調(diào)控能力,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格。同時盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu),加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè),使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區(qū)間內(nèi),讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求,轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,以銷售促開發(fā),推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個新臺階。

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告2

          一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

          房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程,它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序?尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段,可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告,作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

          通過可行性研究,能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的'正確性,提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化,從而提高決策的可靠性,為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。

          二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

          1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下,制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性,是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。

          2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

          3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如圖例,對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

          4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如:治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風(fēng)水"因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

          5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。

          6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

          7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾,對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響,及如何解決。

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告3

          近年來,隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫,帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣,其具體表現(xiàn)形態(tài)為:一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā),建成后交付委托單位,開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地,另一方出資金,雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建,按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。

          因此,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大,在擴大農(nóng)村消費需求,完善城鎮(zhèn)功能的同時,對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

          一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

          房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢,既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設(shè),也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā),更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)(包括合伙自建)。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題,最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進行的房地產(chǎn)開發(fā),大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性,加之稅收征管手段相對滯后,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中,為了達到少繳或者不繳稅收的目的,往往挖空心思,改變交易性質(zhì),減少交易金額,廣泛存在“假合同,假集資,假代建,假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外,以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同,隱匿真實合同,并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件;假借住戶名義“共同”集資,“聯(lián)合”開發(fā),簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議,將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為,以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商,大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),又不進行注冊登記,投資者利用各方面的關(guān)系,有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證,在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶,更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下,堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房,以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

          小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股,開發(fā)商法律意識淡薄,納稅意識偏差,往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化,“查到了是你的',查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在,具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅項目,有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收,給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且,由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜,涉稅環(huán)節(jié)多,涉及的稅種也多,客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間,稅務(wù)機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的,其結(jié)果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時,由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人,兩者具有利益上的一致性,對于出現(xiàn)的“陰陽合同”,地稅機關(guān)很難核實,“以票控稅”也難以達到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面,受房屋性能、地段和建成時間的影響,地稅機關(guān)對申報價格及面積根本無法確認,明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

          涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動,部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目,必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時,部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合,有的甚至互不相讓,相互爭扯。這樣,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督,造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換,稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理,客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn),對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理,行政管理部門往往各自為政,甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全,稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息,更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。

          稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約,對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放,稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看,由于各部門的管理職能分割,加之各部門對地稅機關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù),與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力,進行“源泉控管”的積極性不是很高,地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看,受信息掌控難的制約,房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控,無法進行有效的跟蹤管理,影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱,而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā),一旦工程完工結(jié)算后,既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù),也不辦理稅款結(jié)算手續(xù),立即卷鋪蓋走人,造成事實上的稅收流失。

          二、對加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

         。ㄒ唬╅_展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策;二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策,并在實際工作中正確運用;三是完善房地產(chǎn)價格評估制度,建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。一方面,要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究,逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法,為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù);另一方面,要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)和專職評稅人員,加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進一步加強農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理,更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

         。ǘ┥罨鐣C合治稅,充分依托社會力量,搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織,建立健全村委會負責(zé)制度,鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量,并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會制度,定期召開聯(lián)席會,由包村干部和土地管理所及時向稅務(wù)所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管,治理了“三亂”,規(guī)范了稅收征管秩序,增加了財政收入。

          (三)建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強化納稅申報制度,實行按項目核算申報,不能分項目建帳核算的由稅務(wù)機關(guān)按工程形象進度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款,工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格計稅制度,建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價格(售房均價),稅務(wù)機關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低,有權(quán)以交易基準(zhǔn)價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度,及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度,稅務(wù)部門在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負進行測算的基礎(chǔ)上,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加,核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率,實行“以票控稅,分次納稅,年度清算,多退少補”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情況下,實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

         。ㄋ模┽槍σ恍┙ㄖで奥(lián)戶建房”的本質(zhì),偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題,及時找準(zhǔn)問題癥結(jié),切實采取措施,堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前,要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計圖紙進行備案,當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間,稅收管理員深入施工現(xiàn)場,調(diào)查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等,核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后,抓住“誰擁有土地使用權(quán),誰就擁有房屋初始權(quán)”實質(zhì),核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致,據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定,制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限,并實時根據(jù)市場價進行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守,嚴禁推諉扯皮,不負責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關(guān)口,,嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

         。ㄎ澹┘哟笳饝匦缘牟樘幜Χ取a槍π〕擎(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點,以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點,采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段,積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度,加大懲處力度,對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執(zhí)行等剛性措施,對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用,充分發(fā)揮其震懾效應(yīng),加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度,切實建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告4

          一、 國內(nèi)環(huán)境:中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景

          xx年12月3日上海新國際博覽中心,第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比,本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會,從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好,一致認同住交會主辦方所預(yù)言"中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景" 。

          "中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國的GDP增長的9.3個百分點中,有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

          中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

          1998年以來,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

          20xx年中國住宅投資占GDP比例超過了美國,已經(jīng)達到了5.7%。而在美國,房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一,已持續(xù)了50多年。

          20xx年,中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人,年均增長4%,城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米,比20xx年將凈增198.5億平方米,年平均需凈增12.4億平方米。"

          二、xx房地產(chǎn)市場:整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

          1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

          20xx年6月,為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,結(jié)合我省實際,湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,將在一定程度上刺激商品房市場,保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

          2、政府出臺房改政策,取消福利分房

          自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度,個人購房數(shù)量驟增。同時,隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的'轉(zhuǎn)變,消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢,在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

          3、人口城鎮(zhèn)化,擴大了市場消費需求。

          荊州是一個文化古城,有著悠久的歷史,自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地,隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善,吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革,使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

          4、隨著人均收入的增加,人民生活水平的提高,市場消費能力逐步增強。

          20xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,上年增長7.4%。人均消費支出5400元,增長3.3%;20xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元,增長3.9%。(摘自:《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

          20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右,同比增長8.5%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元,比上年增加500元,增長20.0%,增長速度創(chuàng)九年來最好水平,增長速度居全省第一位,增加絕對額居全省第二位。(摘自:荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

          以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

          近年來,相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,將以舊換新,以小換大,逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍,汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

          5、同類物業(yè)的市場情況

          荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出,完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù),人們對高檔住宅已廣為認同和接受,希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上,本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟,深入人心。

          三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機遇:舊城改造與銀行按揭

          1、舊城改造,造成了需求量的增加

          鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況,為減輕市政壓力, 20xx年,政府出臺"為古城減壓,城內(nèi)只許拆房,不許建房"的新規(guī)劃,開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬,短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

          2、銀行按揭政策的出臺,讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè),增加了市場的需求量。在銀行按揭政策,這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款,即可提前入住,享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量,有效刺激了房地產(chǎn)市場。

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告5

          平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

          但從長期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

          ——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時,通過嚴格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

          ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

          ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩(wěn)定。

          三、積極應(yīng)對,保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

          總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,從長遠來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點。

          1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

          建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,維護房地產(chǎn)市場價格秩序,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,及時提出預(yù)警建議。

          2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

          建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時反饋項目的進展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的'方式來取得土地使用權(quán),同時,嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,要依法嚴厲打擊。

          3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

          結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

          4、合理引導(dǎo)住房主體需求

          中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機,積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時,結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際,引導(dǎo)居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。

        房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研報告6

          近年來,違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一個常見重災(zāi)問題。有人將“擅改控制性詳規(guī),提高項目容積率,減少配套設(shè)施,讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結(jié)為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。

          長期以來,購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷,不少糾紛是既打民事訴訟,又打行政訴訟。去年年底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知,今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知,可見國家對此問題極為重視,因此,切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題是當(dāng)前和今后的一項重要任務(wù)。

          違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā),主要有兩個原因。其一是利益驅(qū)動,開發(fā)商為了獲取高額利潤,未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整,這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善,操作機制不夠嚴密健全,導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。

          眾所周知,容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標(biāo),是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。同樣一塊建設(shè)用地,容積率提高少許,即意味著開發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮,開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。

          應(yīng)當(dāng)說,容積率對開發(fā)商的利潤固然重要,但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比,高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車位置不足等,還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓,并且會對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力,加劇設(shè)施老化。同時,高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃,影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展,造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因此,對容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴格。

          根據(jù)《省房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項治理工作實施方案》有關(guān)精神,為提高規(guī)劃管理依法行政水平,有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為,促進城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,我們提出以下幾點工作思路:

          一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后,必須嚴格按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)。如需調(diào)整容積率的,除應(yīng)當(dāng)符合國家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外,還必須符合下列條件:

          1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的;

          2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強度的;

          3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的;

          4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。

          二、土地出讓前,規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究,科學(xué)下達規(guī)劃條件;土地出讓后,如無特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的,應(yīng)按下列程序辦理:

          1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的',由規(guī)劃部門提出報告,經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單,有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù)。

          2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的,應(yīng)按以下程序辦理:

         。1)建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請,并附規(guī)劃設(shè)計方案;

         。2)規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報告進行初審,組織對規(guī)劃設(shè)計方案進行論證、評審,并告知國土資源主管部門,對符合調(diào)整條件的,報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準(zhǔn)后下達《調(diào)整容積率告知書》;

         。3)建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”,開發(fā)建設(shè)單位持補交清單向財政部門補交土地使用權(quán)出讓金;

         。4)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據(jù)》,審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

          三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后,報規(guī)劃行政主管部門,規(guī)劃咨詢委員會批準(zhǔn)已調(diào)整容積率的,規(guī)劃部門應(yīng)書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項目調(diào)整后的容積率計算收取應(yīng)補交的土地出讓金,規(guī)劃建設(shè)、房管等部門依據(jù)補交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)。

          四、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗收后,對超過土地批準(zhǔn)容積率的用地項目,在扣除因城市空間設(shè)計需要,市政府鼓勵由出讓條件中規(guī)定的多層建筑(在符合國家規(guī)范的前提下)改成高層建筑的九層以上建筑面積(以政府抄告單或協(xié)議為準(zhǔn)),應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補交的土地出讓金。

          五、調(diào)整容積率的建設(shè)項目,不得提高建筑密度、降低綠地率。

          六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設(shè)施及儲物區(qū),地下建筑面積不納入容積率計算。

          七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定,擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標(biāo)的,出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積或按現(xiàn)行市場地價補交土地出讓金。

          房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定,擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的,相關(guān)執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處,在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的處理決定,補交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費,并接受相應(yīng)罰款。

          八、國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、城管、財政、審計、房定等部門應(yīng)密切配合、加強溝通,并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補繳土地出讓金的,一律依法查處,并停止辦理該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、建設(shè)用地延期、商品房預(yù)售許可、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權(quán)證書等手續(xù),對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢,并停止辦理該單位新開發(fā)項目的一切手續(xù)。

          九、對違反規(guī)定擅自調(diào)整容積率的行政主管部門工作人員,依法依紀(jì)從嚴處理。

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