商業(yè)街項目策劃設(shè)計方案
篇一：
一、 市場分析
河池學(xué)院在近年來發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個校區(qū)，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、 目標(biāo)客戶分析
我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生，下面我們分析一下大學(xué)生的消費特點：
由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費情況，我決定在身邊的同學(xué)中進行一次消費的調(diào)研，對大家的消費進行歸宗和分析。
從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，月費用1000元以上的人占15%，月費用700--1000元的人，占30%左右，500--700元的人占40%，月費用500元以下的人，占15%左右。在這些學(xué)生之中，超過50％的學(xué)生擁有電腦、約90％的大學(xué)生擁有手機，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費用支出較以往在
大學(xué)生的消費支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網(wǎng)費，手機費，戀愛等。
他們比重是：1.伙食費 2買衣服3戀愛、交際等 3上網(wǎng)費、手機費等。
由于上課時間早，很多同學(xué)來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過一個學(xué)期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒有商店，許多同學(xué)課間的時候跑去門口去買。
很多同學(xué)會由于地點遠(yuǎn)，懶得動等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問，很多同學(xué)希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
三、 競爭者分析
河池學(xué)院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應(yīng)有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產(chǎn)品和服務(wù)對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
由市場分析和競爭者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
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１.商品配置的面積分配
如果不分商品的類別品種，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項數(shù)相同，那么超級市場賣場內(nèi)各項商品的面積配置應(yīng)與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。 ２.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規(guī)劃，也就是說，要按照消費者的購買習(xí)慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級市場中，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包�，F(xiàn)場制作已成為超級市場的一個賣點。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。
第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數(shù)和購買量。 3超市出入口要大，方便購買結(jié)算。特別是課件高峰期的時候，結(jié)算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
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具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對制作學(xué)院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動申請、總結(jié)等。
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一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容
忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術(shù)的情況下，可以代理某個知名品牌�；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗的吧臺員工合作。
（四）通訊代理
學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉，河池學(xué)院的移動客戶每個月為移動進賬20W。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通和移動在河池學(xué)院勢均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。
四、 財務(wù)預(yù)算
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五、 收益評估
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篇二：
一、 規(guī)劃背景
1、 規(guī)劃的起源
自80年代中期開始，因經(jīng)濟社會發(fā)展迅猛，中山市被譽為廣東"四小虎"之一而名聞于世。隨著廣珠城軌的建設(shè)開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設(shè)，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個著名的僑鄉(xiāng)，缺乏大型的中心商業(yè)區(qū)。因而在舊城中心地段改造項目中 將本案規(guī)劃成為集商業(yè)與居住功能為一體的綜合性商業(yè)中心一期。
2、 規(guī)劃的背景資料
中山，古稱香山，人杰地靈，名人輩出。1950年4月，中山縣以其人口稠密、土地廣闊、
財稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯(lián)合國授予“世界人居獎”。2005年在中國社科院公布的我國城市綜合競爭力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市榮膺首批“全國文明城市”稱號，成為全國9個獲此殊榮的城市之一。2010年，中山市被列為國家歷史文化名城。
二、 規(guī)劃條件
1城市規(guī)模 中山位于廣東省，人口140萬人，流動人口200萬。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，，為全國不設(shè)區(qū)的地級市之一旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟總量。中山是一座社會和諧、經(jīng)濟興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市。
2基地基本情況
本案位于城市中心，地勢平坦。北至城市主干路紅線，其它三邊至城市次干路中心線�；�
北邊有公園、多層商業(yè)建筑，東面為二期規(guī)劃用地，南面和西面分別為行政辦公用地和居住用地。規(guī)劃用地內(nèi)有新建的商場和小學(xué)，以及舊民居點。因臨近城市公園和主干道，交通量較大。
3規(guī)劃市場條件
中山市發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)需求量大。商業(yè)中心的`建成，促進消費帶動第三產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟發(fā)展。商業(yè)區(qū)從某種角度標(biāo)榜一個城市的發(fā)展。中山市需要一個具有代表性的商業(yè)中心。
三、swot分析
1、優(yōu)勢：商業(yè)中心一期在城市老城區(qū)改造地段，占據(jù)城市中心地段。北面的公園以及商業(yè)建筑，本身就匯聚了大量人流。東面的二期規(guī)劃用地使商業(yè)中心有更大的發(fā)展前景
2、劣勢：臨主干道人流車流很多，道路處理不好會導(dǎo)致交通隱患本案東面有二期規(guī)劃，建設(shè)周期長、加大了投資風(fēng)險。本案為舊城改造，規(guī)劃受局限
3、 機會：在城市中心區(qū)，與周邊商業(yè)很好的融合。項目有豐富的市場基礎(chǔ)填補了中山市的商業(yè)中心區(qū)和步行街的空缺
4、 威脅：周邊商業(yè)區(qū)的競爭激烈
四、商業(yè)中心定位
1、項目在中山市的定位
項目為中山市中心區(qū)綜合性商業(yè)規(guī)劃，將會成為中山市商業(yè)中心，成為中山市的象征。為廣大市民提供一個功能齊全的購物休閑中心。
2、項目戰(zhàn)略定位
以帶動中山市商業(yè)發(fā)展為目的，集購物、金融、文化、娛樂和居住一體的商業(yè)發(fā)展模式。 彌補中山市大型商業(yè)步行街的空缺。
五、規(guī)劃原則和中心思想
1、規(guī)劃定位目標(biāo)
體現(xiàn)以人為本的核心思想，合理的組織人流車流，實現(xiàn)人車分流。將商業(yè)區(qū)與居住片區(qū)分開布置，分為商業(yè)帶、和居住帶。商業(yè)帶具備現(xiàn)代化商業(yè)意向，強調(diào)舒適化、人性化和科技化。居住帶強調(diào)居住與工作相互協(xié)調(diào)的都市化生活。
2、規(guī)劃策略
強調(diào)“混合分區(qū)”，商業(yè)融入居住，但保證較合適的居住舒適度。使商業(yè)區(qū)成為城市的有機結(jié)合體，并具有彈性可持續(xù)發(fā)展的潛在空間。并最求經(jīng)濟、生活和生態(tài)環(huán)境的全面可持續(xù)。
六、整體規(guī)劃策略建議
在整體布局上圍繞商業(yè)價值最大化的同時也要滿足舒適度，將本案規(guī)劃為”兩中心，兩組團，三片區(qū)”的模式。在其中一商業(yè)片區(qū)內(nèi)做商業(yè)步行街。
1、兩個中心：在商業(yè)片區(qū)中心處結(jié)合盡管設(shè)置布置主商業(yè)中心，同時其也是步行街主節(jié)點，使商業(yè)區(qū)有一個圍合的開場空間，供人們聚集休閑。同時使整個商業(yè)區(qū)在總體上突出中心，層次分明，分區(qū)清晰；居住區(qū)提供合適的圍合空間，為居民生活帶來便利舒適的環(huán)境。
2、兩組團：分別以兩個中心布置兩個功能組團，每個組團中心區(qū)在空間環(huán)境，景觀上都有相應(yīng)的聯(lián)系。
3、三片區(qū)：劃分兩個組團，商業(yè)片區(qū)與居住片區(qū)及分割開來又相互滲透。居住組團圍繞小學(xué)布置。一方面阻擋了商業(yè)區(qū)的嘈雜，為學(xué)校營造安靜的環(huán)境，一方面又方便了居住區(qū)內(nèi)學(xué)生的出行，同時與基地西邊的居住片區(qū)形成整體。在基地東北邊整體布置商業(yè)區(qū)，并分為兩個片區(qū)，其中一個片區(qū)布置商業(yè)步行街。保證了二期發(fā)展的商業(yè)可持續(xù)性。
七、規(guī)劃的基本內(nèi)容建議
1、交通規(guī)劃建議
為了不損失項目的商業(yè)價值，同時應(yīng)避免出現(xiàn)人車之間的干擾，務(wù)必做到人車分流。將地下車庫出入口放置在商業(yè)價值較低的地方。
車位配置建議：因本案為商業(yè)與居住混合區(qū)，所以對車位的配置量要求較高，在商業(yè)區(qū)設(shè)置地下車庫，在居住區(qū)設(shè)置地下車庫與地上停車位。
2、環(huán)境景觀設(shè)計建議
本案為商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃，基本無法做到大面積集中的綠化景觀，為了體現(xiàn)項目的時尚舒適性，更多的利用景觀小品花壇等方式點綴。充分利用廣場和商業(yè)建筑裙樓做綠化。
⑴、中心廣場設(shè)置音樂噴泉：增添項目休閑氣氛
⑵、結(jié)合商業(yè)步行街的走向，布置連成一體的活水體系:活躍綠化環(huán)境
3、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議
考慮到項目中有舊居民點的改造，舊民居周圍小體量圍合，
4、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計建議
⑴、商業(yè)組合形態(tài)
商業(yè)區(qū)分為兩個組團，其中一個小組團設(shè)置金融類的商業(yè)建筑。文化和娛樂部分安置在有商業(yè)步行街的組團內(nèi)。
�、�、商業(yè)規(guī)劃布置建議
小組團中以高層建筑圍合形成，大組團內(nèi)主要考慮步行街的布置以及對舊民居的改造問題。重點布置景觀廣場。
�、恰⑸虡I(yè)內(nèi)部交通布置
步行街內(nèi)部不通車，全步行系統(tǒng)。步行系統(tǒng)兩側(cè)設(shè)置消防通道。商業(yè)步行街外連接車行道。在其外部合理設(shè)置地下停車庫，滿足步行的可達(dá)性。
5、住宅部分規(guī)劃設(shè)計要點建議
住宅組團內(nèi)布置高層點式住宅以滿足商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟利益，同時滿足環(huán)境綠化的要求，保證舒適性。住宅套型比為大：中：小=30:50:20，日照系數(shù)為1.1組團內(nèi)配備相應(yīng)的生活設(shè)施，設(shè)置地上和地下停車場。
八、重點考慮問題（商業(yè)區(qū)特色規(guī)劃）
1、舊居民點改造建議
根據(jù)舊民居的特點，以及周邊獨有的古井，計劃將其改造成特色主題咖啡茶座，作為中心景觀廣場的一部分，成為重要景觀節(jié)點。茶座以古井水為源泉制作飲品，體現(xiàn)以自然為本的理念，吸引顧客。茶座內(nèi)開設(shè)城市演變歷史的小展覽，展現(xiàn)舊民居的滄桑，同時成為城市的一處景觀。
2、中心景觀廣場設(shè)計建議
中心景觀廣場作為商業(yè)構(gòu)成中不可缺失的一環(huán)，是人們公共休憩區(qū)，并提供小型表演舞臺。在廣場周邊形成小尺度商業(yè)曲軸，中心廣場不宜太小。廣場可以說是3個組團的連接點，無特殊規(guī)劃要求，不建議設(shè)置下沉式廣場。
3、步行街規(guī)劃建議
中心城區(qū)的步行街可以說是代表城市形象的重要部分，對其的規(guī)劃非常重要。強調(diào)步行街的面建設(shè)而非線性建設(shè)。建議步行街的主入口在規(guī)劃用地的東面，與二期規(guī)劃用地形成聯(lián)系。圍繞中心廣場和步行道路建設(shè)2層商鋪。景觀上引入活水體系，與中心噴泉可連為一體。
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