樓盤(pán)策劃書(shū)案例
導(dǎo)語(yǔ)：在陳述目的要點(diǎn)時(shí)，該活動(dòng)的核心構(gòu)成或策劃的獨(dú)到之處及由此產(chǎn)生的意義都應(yīng)該明確寫(xiě)出。接下來(lái)小編整理了樓盤(pán)策劃書(shū)案例，文章希望大家喜歡！
第一章 項(xiàng) 目 概 況
第一節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析
一、區(qū)位
本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口74.5萬(wàn)人。
膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。
本項(xiàng)目的區(qū)位恰好處于這個(gè)特殊的地理環(huán)境之中，項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊位置是市場(chǎng)未來(lái)的熱點(diǎn)——膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。
二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)）
1、規(guī)劃用地總面積：125674 M2
2、總建筑面積：114277 M2
多層住宅建筑面積：55313 M2
小高層住宅建筑面積：10750 M2
聯(lián)體別墅建筑面積：25968 M2
3、居住總戶數(shù)：754戶
4、綠化率：35.8％
5、容積率：0.98
第二節(jié)：項(xiàng)目SWOT分析
一、優(yōu)勢(shì)S
1、自然環(huán)境
本項(xiàng)目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來(lái)商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢(shì)開(kāi)闊，周邊無(wú)遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量佳。
2、交通環(huán)境
本項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來(lái)往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。
二、劣勢(shì)W
1、城市配套
雖然本項(xiàng)目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對(duì)滯后，因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。
2、項(xiàng)目遺留問(wèn)題
本項(xiàng)目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營(yíng)銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項(xiàng)目前期銷售增加了難度。
3、開(kāi)發(fā)商品牌
開(kāi)發(fā)商雖在上海市場(chǎng)有一定的知名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來(lái)開(kāi)發(fā)商仍缺乏本地市場(chǎng)知名度和品牌形象，這對(duì)將來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。
4、交通狀況
雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來(lái)銷售及入伙之后，不得不開(kāi)通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無(wú)形中增加了物管成本。
三、機(jī)會(huì)點(diǎn)O
1、政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)利好因素
膠州市政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃成購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一條街。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，影響住房消費(fèi)升溫。
2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)
目前膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，此時(shí)介入膠州市地產(chǎn)市場(chǎng)，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。
3、客戶資源充足
多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展滯后，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。
4、國(guó)際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度
世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國(guó)公司ABB、美國(guó)DOLE 德國(guó)DEGUSSA 韓國(guó)HYUNDAI海爾集團(tuán)等。無(wú)疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了又一利好因素。
5、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)匯聚了人氣
膠州市工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)快速發(fā)展而帶來(lái)人氣的上升，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。
四、風(fēng)險(xiǎn)T
1、市場(chǎng)因素
從目前膠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。
2、自身因素
本項(xiàng)目前期的“棘手”遺留問(wèn)題，導(dǎo)致了客戶在選擇項(xiàng)目過(guò)程中過(guò)多的疑慮和慎重，如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能有效的把握形象----品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。
五、綜合分析
從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。
第二章 定位策略
第一節(jié) 定位要素分析
1、區(qū)位利好因素分析
本項(xiàng)目順應(yīng)這一市場(chǎng)的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時(shí)尚住宅”的招牌。來(lái)填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合
經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求----供給理論。
第二節(jié) 項(xiàng)目定位
定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性
定 位：時(shí)尚住宅---- "綠色家園“
宇宙是物質(zhì)的，在時(shí)空的長(zhǎng)河中，宇宙萬(wàn)物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。
本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫(huà)中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。
以中國(guó)傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對(duì)話的場(chǎng)所。
一、居住環(huán)境的一度空間
一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營(yíng)造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶來(lái)的'幸福感。
二、居住環(huán)境的二度空間
二度空間，指開(kāi)發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。
三、居住環(huán)境的三度空間
三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。
本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來(lái)便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹(shù)立自我形象。
小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺(tái)樓閣，對(duì)度假住宅來(lái)講都是不可多得的天然資源。
由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨(dú)特個(gè)性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力，為開(kāi)發(fā)商達(dá)到未來(lái)市場(chǎng)期望值提供保障。
四、產(chǎn)品檔次定位可行性
本項(xiàng)目的檔次定位為“中國(guó)城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。
第三節(jié) 產(chǎn)品文化定位
定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。
定 位：人與自然環(huán)境相融合----綠野與住宅的對(duì)話
東方文化與西方文化相融合
傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。
第四節(jié) 產(chǎn)品形象定位
定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。 定 位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”----顯示身份的“名片”
產(chǎn)品形象定位不是開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹(shù)立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。
第五節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議
定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念
定 位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔
1、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議
本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。
本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商鋪�？捎少I(mǎi)主出租或自行經(jīng)營(yíng)。
商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層�？偨ㄖ娣e約1000 M2，均價(jià)3064元/平方米，價(jià)格范圍2330-3530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。也可以打通將幾個(gè)門(mén)面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。
根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成5.2 M25.4 M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣(mài)點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。
2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議
一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：
a．所處的位置：
優(yōu)勢(shì)：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來(lái)人流聚集的黃金地段，交通便利，來(lái)往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越。
劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國(guó)策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá)720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。
b.體量承載：
優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中，規(guī)劃在66.9 M2-369 M2范圍內(nèi)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá)90%，銜接銷售過(guò)程中的廣告效應(yīng)樹(shù)立該項(xiàng)目的品牌形象已見(jiàn)扎實(shí)的基礎(chǔ)。
劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。分配不均的人流量�？赡軐�(dǎo)致商家對(duì)尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。
c.銷售面積：
優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類的需要，未來(lái)可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。
劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來(lái)兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。
d.布局規(guī)劃：
優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分規(guī)劃60--150 M2中小鋪位，容易為小商戶接受�！靶′佄唬嗤ǖ馈钡氖袌�(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引中低收入人士前來(lái)消費(fèi)。
劣勢(shì)：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來(lái)不方便，另外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。
二、業(yè)態(tài)分布定位建議：
a. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)
由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類時(shí)有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營(yíng)種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。
b.重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營(yíng)
本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。因此建議開(kāi)發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。以此提高知名度及吸引人氣。
三、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議：
根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開(kāi)發(fā)商前期網(wǎng)點(diǎn)銷售在價(jià)格策略上采用“高開(kāi)低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似�？v觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下： 開(kāi)盤(pán)期——20xx年12月底 均價(jià)為4100元/ M2元月——20xx年5月25號(hào)前 均價(jià)為3300元/ M2。
20xx年5月25日——至今 均價(jià)為3330元/ M2，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元/ M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200-300元。
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