1. <rp id="zsypk"></rp>

      2. 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案

        時(shí)間:2022-08-02 17:17:22 策劃方案 我要投稿

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案15篇

          為了確保事情或工作科學(xué)有序進(jìn)行,常常需要提前準(zhǔn)備一份具體、詳細(xì)、針對(duì)性強(qiáng)的方案,方案是在案前得出的方法計(jì)劃。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢?下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案,僅供參考,歡迎大家閱讀。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案15篇

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案1

          一、前言

          在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,商鋪要想賣得好,前期的營(yíng)銷策劃必不可少,而且必須做到位。

          xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

          xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米,根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,總建筑面積約為xx余平方米,地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米,商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元。

          經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

          二、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

          營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

          三、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

          根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

          1、樹立一個(gè)新銳概念:休閑式購(gòu)物商業(yè)。

          2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念:創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

          3、提煉一個(gè)鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

          4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng):崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,購(gòu)物主題明確。

          5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴:本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

          四、銷售目標(biāo)

          1、銷售(招商)目標(biāo)。

          2、銷售目標(biāo)分解,根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,進(jìn)行營(yíng)銷工作。

          五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

          為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,結(jié)合項(xiàng)目定位,確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

         。ㄒ唬╉(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。

          1、入市時(shí)機(jī):根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,在xx年xx月份房交會(huì)期間開盤(或xx年xx月),可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

          2、入市姿態(tài):以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

          (二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。

          1、價(jià)格定位的原則:采用比價(jià)法和綜合平衡法。

          2、價(jià)格定位:整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米,其中起價(jià)為xx元/平方米,最高價(jià)為xx元/平方米。

          3、價(jià)格策略:采取“低開高走”型平價(jià)策略,開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升),均價(jià)為xx元/m2,尾盤銷售變相略降。

          六、宣傳策略及媒介組合

         。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}。

          1、個(gè)性特色:“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

          2、區(qū)位交通:本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,地段絕佳,高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,交通便捷,是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

          3、增值潛力:處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,發(fā)展前景好,購(gòu)置成本低,升值潛力大,是投資置業(yè)的首選。

         。ǘ┬麄髅浇榻M合。

          1、開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,媒體主要以報(bào)紙為主,電視為輔。

          2、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期:即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

          3、開盤后的形象展示期:為了展示形象,以軟性深入挖掘?yàn)橹,媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案2

          一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明

          空氣家苑小區(qū),是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā),方便企業(yè)員工生活,改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。

          二、項(xiàng)目選擇地理位置概況

          該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi),在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),毗鄰兩條公路旁,交通方便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。

          三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位

          1、市場(chǎng)需求狀況

          (1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè),如鋼構(gòu)廠,橡膠制品廠等,目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。

          (2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。

          (3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià),目前已達(dá)到2400元/㎡。

          2、開發(fā)策略定位

          (1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi),規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。

          (2)、建筑類型:門市、住宅、車庫(kù)比例適宜,戶型面積適合市場(chǎng)需求。

          (3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。

          (4)、較好的施工質(zhì)量。

          (5)、科學(xué)的物業(yè)管理。

          四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

          1、建設(shè)規(guī)模

          規(guī)劃占地:41506平方米,建筑面積:85407平方米(其中住宅建筑面積:58485平方米,商業(yè)門市:17683.98平方米,物業(yè)及車庫(kù):9013平方米),住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%,總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積:19.8平方米,總套數(shù)約:400。

          2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格

          (1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理,要人、車分流,方便進(jìn)出。主入口為步行街,次入口為車輛出入口。

          (2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅,建筑線條設(shè)計(jì)合理,美觀實(shí)用(尤其沿街樓面),建筑顏色搭配合諧,明朗,且有對(duì)比度。

          (3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色,觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。

          五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

          1、環(huán)境影響

          符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

          2、風(fēng)險(xiǎn)分析

          (1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊,造成開發(fā)房屋積壓。

          (2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。

          (3)、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接,造成房屋積壓。

          (4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,需求量不大。

          3、防范措施

          (1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價(jià)格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

          (2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。

          (3)、抓好施工、監(jiān)理工作,保證施工質(zhì)量及施工工期。

          (4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

          六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算

          1、建設(shè)成本估算:

          (1)、住宅按900元/㎡(磚混):58485×900元/㎡=52636500元。

          (2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架):17683.98×1200元/㎡=21220776元。

          (3)、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡:車庫(kù)7922.88㎡,物業(yè)450㎡(其它640㎡),計(jì):9013×1100元/㎡=9914300元。

          (4)、土地成本:270元/㎡×41568.8㎡=11223576元,單位建筑面積地成本:132.5元/㎡。

          (5)、前期費(fèi):規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),

          審圖費(fèi):2元/㎡,防雷檢測(cè)費(fèi):1元/㎡,

          測(cè)繪費(fèi):2.72元/㎡,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):1元/㎡,

          環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi):0.6元/㎡,

          公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等,計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡,

          廣告費(fèi):100萬(wàn)元,即11.82元/㎡;

          其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等):65元/㎡。

          土地契稅(5%):56萬(wàn)元,即6.62元/㎡,

          消防管理費(fèi):2元/㎡,設(shè)計(jì)費(fèi):8元/㎡,

          勘察費(fèi):1元/㎡,監(jiān)理費(fèi):6元/㎡

          質(zhì)檢費(fèi):2元/㎡,

          總計(jì):134.5元/㎡。

          (6)、小區(qū)配套費(fèi):

         、傩^(qū)道路(含照明),30元/㎡。

         、谛^(qū)綠化景觀,15元/㎡。

         、坌^(qū)外網(wǎng):給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

         、苄^(qū)供熱一次費(fèi):40元/㎡。小區(qū)供電:90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防:40元/㎡。人防:35元/㎡。

          上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。

          (7)、住宅成本計(jì):900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,

          總費(fèi):1467×58485=85797495元。

          商業(yè)成本計(jì):1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡,

          總費(fèi):1767×17683.98=31247592元。

          車庫(kù)成本計(jì):1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,

          總費(fèi):1667×9013=15024671元。

          總計(jì):132069758元,計(jì)6.65%貸款利息,

          總計(jì):140852397元。

          2、銷售估算:

          (1)、住宅:按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

          (2)、商業(yè):按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

          (3)、車庫(kù):按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

          (4)、總計(jì):226049724元。

          3、利潤(rùn)估算:

          (1)、銷售利潤(rùn):226049724-139201524=86848200元。

          (2)、稅金:暫按下三項(xiàng)計(jì):

         、贍I(yíng)業(yè)稅:5%

          5%×226049724=11302486元。

         、谒枚悾25%

          25%×86848200=21712050元。

          ③城建、教育附加稅8%:

          8%×11302486=904198元。

          (3)、稅后利潤(rùn):

          86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

          七、項(xiàng)目資金運(yùn)作

          1、項(xiàng)目初期投資

          (1)、土地費(fèi):270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元

          (2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì):420萬(wàn)。合計(jì):1542.3萬(wàn)元。

          2、項(xiàng)目的融資

          (1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,6-11#租賃、出售。

          (2)、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。

          (3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴,對(duì)方出資,我方出地,負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù),達(dá)到利益雙贏。

          (4)、房屋銷售過(guò)程融資。

          (5)、銀行抵押貸款。

          八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期

          1、項(xiàng)目實(shí)施原則

          (1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序,統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。

          (2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì),做到設(shè)計(jì)合理,技術(shù)先進(jìn)。

          (3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān),質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一,保證質(zhì)量,按時(shí)完工,交付使用。

          2、建設(shè)周期

          (1)、20xx年3月20日-3月25日,地質(zhì)勘察。

          (2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。

          (3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。

          (4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段,10月25日全部竣工交付使用。

          九、銷售策劃

          1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域:金城江區(qū)

          2、及時(shí)開展銷售宣傳,準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日),3月1日開始正式銷售宣傳。

          3、銷售中心辦公室,內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤,各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。

          4、多方位廣告宣傳

          (1)、網(wǎng)上宣傳:平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。

          (2)、通過(guò)媒體(報(bào)紙、廣播、電視),銷售宣傳冊(cè),單體廣告板,路燈廣告板宣傳。

          5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商,由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,在小區(qū)門前設(shè)站。

          十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論

          通過(guò)以上論述,該小區(qū)建成后,能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn),方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。

          本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,且有相應(yīng)配套設(shè)施,戶型平面布局合理,戶型面積適宜,建筑風(fēng)格高雅,顏色搭配合諧,觀賞性強(qiáng)的景觀園林,優(yōu)良的施工質(zhì)量,科學(xué)的物業(yè)管理,把握好銷售市場(chǎng),其項(xiàng)目是可行的。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案3

          摘 要:在房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中,營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)對(duì)銷售成果起到了決定性的影響作用,從營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)到踐行,均需要考慮到客戶多方面的感受。本文以我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷背景為基礎(chǔ),了解了營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)中所包含的主要內(nèi)容,并分析了策劃方案在踐行過(guò)程中的注意要點(diǎn),從多個(gè)角度探討了提升房地產(chǎn)營(yíng)銷質(zhì)量的相關(guān)措施。

          關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營(yíng)銷策劃方案;方案設(shè)計(jì);方案踐行

          房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱,與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營(yíng)銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接體現(xiàn)出來(lái)的一種方式,以便于讓更多人購(gòu)買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作包括了非常繁多的步驟,如市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)、方案踐行等。其中營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)與踐行有著十分重要的作用,需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及踐行過(guò)程均考慮到多方面的因素。

          一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)內(nèi)容

          1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)

          房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象,其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好,那幺營(yíng)銷成果也就會(huì)更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營(yíng)銷設(shè)計(jì)時(shí),營(yíng)銷人員可以針對(duì)不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國(guó)的文化潮流階層構(gòu)成來(lái)看,大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑,一些愛(ài)好中國(guó)風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑,這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分。

          2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)

          這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境,包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺(tái)等,這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來(lái)良好的景觀生成作用,從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面,營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對(duì)青山綠水的需求,重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分,同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水,讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。

          3、戶型上的設(shè)計(jì)

          在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中,戶型往往是客戶最為關(guān)心的問(wèn)題,因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對(duì)于不同的客戶,需對(duì)應(yīng)不同的戶型,比如中年客戶可能一家人口較多,對(duì)活動(dòng)空間也要求較大,就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外,一些客戶可能本身的活動(dòng)比較不便,這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型,從而方便日常生活。

          4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)

          物業(yè)屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“售后服務(wù)”部分,物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門,客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量,因此營(yíng)銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn),使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等,均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色,多管齊下,讓客戶對(duì)物業(yè)放心。

          二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案踐行要點(diǎn)

          1、注意以營(yíng)銷策劃方案為基礎(chǔ)

          在方案設(shè)計(jì)完成之后,營(yíng)銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案實(shí)施具體的營(yíng)銷工作。在一般情況下,營(yíng)銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容,這樣更能夠讓營(yíng)銷工作具有科學(xué)性與條理性,保證營(yíng)銷質(zhì)量。特別是對(duì)于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營(yíng)銷方案來(lái)說(shuō),只有充分踐行,才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn),為營(yíng)銷工作帶來(lái)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。通常營(yíng)銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容,那幺營(yíng)銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

          2、注意適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷方案

          房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作因市場(chǎng)行情的波動(dòng)而瞬息萬(wàn)變,很有可能前一段時(shí)間較為適用的營(yíng)銷方案,到了現(xiàn)在就不再適用了。對(duì)于這種情況,在營(yíng)銷策劃方案的踐行過(guò)程中,需要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段,對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整,使其能夠跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營(yíng)銷中,客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大,更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營(yíng)銷方案。比如說(shuō)針對(duì)于年輕客戶的營(yíng)銷方案,在指導(dǎo)針對(duì)于老年年客戶的營(yíng)銷工作時(shí)可能就不再適用,如果依照固有的營(yíng)銷方案,那幺很有可能使得營(yíng)銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng),甚至給客戶留下不良印象。

          3、注意豐富營(yíng)銷措施

          房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作是一門高深的學(xué)問(wèn),依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案,僅僅是營(yíng)銷工作的最基本內(nèi)容,在此基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營(yíng)銷工作質(zhì)量,還需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷措施,實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷手段的多元化。多樣化的營(yíng)銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用,比如建立針對(duì)客戶的溝通渠道,讓客戶能夠方便通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出意見,以便于找出營(yíng)銷工作中存在的不足。另外,也可以加入針對(duì)于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷,比如在對(duì)客戶來(lái)說(shuō)具有重大意義的日子,為客戶送上營(yíng)銷組精心準(zhǔn)備的禮物,這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖,提升營(yíng)銷質(zhì)量的效果十分顯著。

          結(jié)束語(yǔ):

          房地產(chǎn)營(yíng)銷工作中所包含的學(xué)問(wèn)如瀚海煙波,并非只字片語(yǔ)可一言道盡,營(yíng)銷人員需要在日常的營(yíng)銷工作中不斷積累,不斷總結(jié),才能夠穩(wěn)定地提升營(yíng)銷服務(wù)水平。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)變化較大的背景之下,更需要在營(yíng)銷策劃方案的基礎(chǔ)上,了解方案,踐行方案,根據(jù)具體的情況實(shí)施針對(duì)性的營(yíng)銷工作,并豐富營(yíng)銷手段,讓客戶在營(yíng)銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。

          參考文獻(xiàn):

          [1] 喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中的問(wèn)題與對(duì)策研究[J].市場(chǎng)論壇,20xx,(12):53-54.

          [2] 趙立輝.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在問(wèn)題與對(duì)策實(shí)施方案[J].科技信息,20xx,(5):172,209.

          [3] 陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃效果的有效途徑[J].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè),20xx,(2):321.

          [4] 馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃思考[J].宿州學(xué)院學(xué)報(bào),20xx,25(9):21-22,90.

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案4

          前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來(lái),全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈,粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,必須了解市場(chǎng),熟知市場(chǎng),實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí),國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),紛紛投入人力、物力,進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題研究。之后,全國(guó)大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn),群雄逐鹿品牌,使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。

          房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)

          按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售(推銷)一樣,都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,以及對(duì)市場(chǎng)的定位,財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng),最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性,因此,與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒(méi)有前營(yíng)銷的介入,開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求,其開發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售,甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

          房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最前端

          房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段:投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程看,房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比,則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一,前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開始以前需要做的工作。由此可見,前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二,前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出:“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作,而是憑自己的感覺(jué)、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為,前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前,因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí),如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的,“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者,即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法,是不妥的,這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

          房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略

          前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,是營(yíng)銷策劃的前端,但是,對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),前營(yíng)銷做得好壞,直接關(guān)系到未來(lái)開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售,是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn),可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃,找準(zhǔn)目標(biāo)人群,進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位,通過(guò)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地。因此,前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

          前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題

          在我國(guó),1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除,某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,進(jìn)入1998年之后,整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,房地產(chǎn)又開始升溫,20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年,房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),20xx年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過(guò)50%,35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng),勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求,房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的,但筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷策劃不力,尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因。

          其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在:

          重后期推銷輕前期營(yíng)銷,本末倒置。

          盡管不少開發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性,但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷,常見的做法有如下幾點(diǎn):一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行;二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃,在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行;四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研,但要么是全國(guó)范圍的資料,本市資料不詳,要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?傊,他們都不大重視“前營(yíng)銷”,從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視,即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。

          

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案5

          活動(dòng)主題:

          歡樂(lè)小長(zhǎng)假,相“惠”在(項(xiàng)目名稱)(備選主題一)

          我和(項(xiàng)目名稱)有個(gè)約“惠”(備選主題二)幸福,我們約“惠”吧!

         。(xiàng)目名稱),我們約“惠”吧。▊溥x主題三)

          活動(dòng)形式:

          論壇、產(chǎn)品推介

          活動(dòng)時(shí)間:

          20xx。05。01——20xx。05。03

          活動(dòng)地點(diǎn):

          (項(xiàng)目名稱)銷售中心

          概要內(nèi)容:

          答謝老客戶開發(fā)新客戶

          活動(dòng)背景

         。(xiàng)目名稱)地處渾南新區(qū)的核心地段,距奧體中心向南僅100米,北近渾南大道,東接富民南街,西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心,交通便捷,配套齊全,是千萬(wàn)家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié),(項(xiàng)目名稱)收獲了廣大業(yè)主的好評(píng),業(yè)主收獲了家的溫暖,(項(xiàng)目名稱)特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到(項(xiàng)目名稱)置業(yè)歡快度五一活動(dòng),旨在豐富(項(xiàng)目名稱)客戶的業(yè)余,娛樂(lè)文化生活,感恩老客戶,發(fā)掘新客戶,鞏固(項(xiàng)目名稱)置業(yè)的品牌形象。

          活動(dòng)目的

          1、通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高(項(xiàng)目名稱)置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。

          2、通過(guò)活動(dòng)執(zhí)行積累客源,引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的。

          3、展示(項(xiàng)目名稱)地產(chǎn)的理念與服務(wù),感恩老客戶,拓展新客戶。

          活動(dòng)前期安排

          1、活動(dòng)執(zhí)行人員的安排。

          2、主持人,舞蹈演員歌手等安排就位。

          3、迎賓人員到位。

          4、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。

          室內(nèi)活動(dòng)

          1、5月1日當(dāng)天,有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在(項(xiàng)目名稱)銷售中心現(xiàn)場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式,為大家解說(shuō)(項(xiàng)目名稱)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說(shuō),為(項(xiàng)目名稱)樹立良好的品牌形象,擴(kuò)大宣傳面。

          2、5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師,為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓從風(fēng)水角度解讀(項(xiàng)目名稱)項(xiàng)目獨(dú)特之處,從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性,從而達(dá)到最終的銷售目的。 3,5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào)、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“(項(xiàng)目名稱)砍價(jià)團(tuán)”,做到你買房我砍價(jià),活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為大家解說(shuō)(項(xiàng)目名稱)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí),幫購(gòu)房客戶將房?jī)r(jià)砍至最低價(jià)格,從而增加購(gòu)房者意向,達(dá)到最終銷售目的。

          室外活動(dòng)

          來(lái)(項(xiàng)目名稱)、看星星、喝啤酒、吃炸雞

          1、外廣場(chǎng)放置充氣城堡,集合所有孩子們的快樂(lè),將與孩子一同前往的家長(zhǎng)留在(項(xiàng)目名稱),感受生活在(項(xiàng)目名稱)的美好。

          2、室外搭建舞臺(tái),邀請(qǐng)知名樂(lè)隊(duì)親情獻(xiàn)唱,增加與顧客互動(dòng)性,在外廣場(chǎng)打造聲勢(shì),吸引客流。

          3、傍晚時(shí)分,邀請(qǐng)大家來(lái)(項(xiàng)目名稱)、看星星、喝啤酒、吃炸雞,同時(shí)觀看精彩文藝演出,與大家進(jìn)行互動(dòng),增強(qiáng)活動(dòng)氛圍。

          DIY制作,全面升級(jí),種類更多,玩法多樣,更方便娛樂(lè)客戶的業(yè)余生活。

          DIY手工皂,讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力,在設(shè)計(jì)及制作的過(guò)程中帶給其成就感,增加活動(dòng)的樂(lè)趣,帶給其美好印象。兒童DIY風(fēng)箏,讓(項(xiàng)目名稱)業(yè)主的孩子們?cè)谖孱伭氖澜缰,描繪美妙的夏天,從而增加參與活動(dòng)的積極性。

          茶歇

          歷來(lái)(項(xiàng)目名稱)的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類,這次活動(dòng)我們?cè)谝酝A(chǔ)上再次升級(jí),為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等,真正做到不僅讓客戶賞心悅目,秀色可餐,進(jìn)而大快朵頤,流連忘返。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案6

          一、全員營(yíng)銷的目的和意義

          全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段,在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性,取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè),營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作,拼搏進(jìn)取,人人促銷的工作氛圍。

          二、實(shí)施辦法

          1、方案采取采取“全員營(yíng)銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。

          2、適用范圍:凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買住宅或商鋪的,均適用本方案。(銷售部不參與此方案)

          三、銷售流程

          ① 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。

          ② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等)。

         、 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

         、 合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。

         、 如需按揭貸款的客戶,由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。

          ⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。

         、 以上工作完成,視為該項(xiàng)銷售工作完畢。

          四、業(yè)績(jī)提成

          1、按照公司規(guī)定,對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)(商鋪、住宅)制定出不同的銷售提成比率。

          住宅:提成比率為0.8%,商鋪提成比率為0.5%。

          業(yè)績(jī)提成=合同總房?jī)r(jià)×比率

          2、銷售工作完畢,經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。

          五、本方案(草案)自發(fā)布之日起試行。

          XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

          XX 年 xx月

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案7

          既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),就沒(méi)有退路了,房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多,但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn),機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大,如果被套牢的話,那就沒(méi)有任何退路了,比股市被套牢還慘。

          高風(fēng)險(xiǎn),高投資,所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,做任何事情都要提前想好退路,做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。

          下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,就眼下,給制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書:

          房產(chǎn)行業(yè)解決方案:

          09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng),受次債的影響,全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó),09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,本月初正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,認(rèn)真研究購(gòu)買者需求,準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題:

          精準(zhǔn)推廣規(guī)劃:

          1)樓盤客群細(xì)分;

          2)精準(zhǔn)營(yíng)銷平臺(tái);

          3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

          4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;

          5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

          房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃:

          1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;

          2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(、郵件平臺(tái))

          3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

          商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃:

          1)商圈;

          2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

          3)招商方案與執(zhí)行;

          4)集客策略。

          中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃:

          1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

          2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù);

          3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

          4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

          優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu),是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。

          全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡,但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了的舉措,但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,這也有國(guó)家的苦衷,我們應(yīng)該理解。

          既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市,那我們就必須自己想出路了,如果不想出路的話,離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了,這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

          上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書,已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的,希望大家能夠重視。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案8

          前言

          任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì),以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃,并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

          第一節(jié)市場(chǎng)分析

          一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

          (一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

          20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)87.4%,是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

          (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

          1、土地前期投入增加。20xx年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米,土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元,分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

          2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,比去年同期增加18萬(wàn)平方米,本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米,比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,比去年同期增加7674萬(wàn)元,增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,住宅投資完成6630萬(wàn)元,增長(zhǎng)1.2倍,辦公樓房完成投資542萬(wàn)元,增長(zhǎng)3.9倍。

          3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)2.6倍,從其構(gòu)成看,利用外資資金增長(zhǎng)最快,企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,增長(zhǎng)69倍,其他資金8004萬(wàn)元,增長(zhǎng)2.5倍。

          4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)82.7%,其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

          5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,xx區(qū)內(nèi)集中了14家,xx縣3家,xx縣2家,xx市1家。

          二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

          一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

          二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題,其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè),占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

          三是物業(yè)管理落后,配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),即使有物業(yè)管理,其配套設(shè)施不全,管理也不規(guī)范,一些零星插建開發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理,用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決,抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,影響了持續(xù)開發(fā)。

          四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范:房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,開發(fā)企業(yè)取得這四證,實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,才可以放貸;還有就是居民收入低,抑制了住房需求,影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活,房屋交易手續(xù)繁多,收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高,影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

          總體看來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,發(fā)展空間較大。

          市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,20xx年我市城市化率僅26.48%,低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明:當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí),居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元),是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,人均還少1.95平方米,若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,顯然,我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo),實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式,徹底突破資金“瓶頸”,使城建坐上了“特快列車”,加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

          三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

          “同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈,F(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū),xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下:

          1、xx開發(fā)區(qū)。

          由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?傮w來(lái)說(shuō),xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

          xx大酒店:

          核心競(jìng)爭(zhēng)力:五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

          其周邊自然環(huán)境好;

          用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;

          其定位為社會(huì)高薪階層。

          2、xx地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

          xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng):

          核心競(jìng)爭(zhēng)力:xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

          規(guī)模大,規(guī)劃齊全,有功能優(yōu)勢(shì):

          擁有15畝的面積,其中有320個(gè)攤位,2480平方米生活超市,108個(gè)鋪面,1200平方米倉(cāng)庫(kù),48套配套住宅,40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

          住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

          定位:集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

          2、xx城區(qū)地帶。

          xx商業(yè)廣場(chǎng):

          核心競(jìng)爭(zhēng)力:1:八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng),主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

          有功能優(yōu)勢(shì):

          總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米,門面主力面積30多平方米

          住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

          定位:xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。

          xx商城:

          核心競(jìng)爭(zhēng)力:位于火車站正對(duì)面,有地位優(yōu)勢(shì)。

          四、消費(fèi)者分析

          根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下:

          1、環(huán)境規(guī)劃一定要好,配套要齊全,各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí),一定要有超前的思想,更具現(xiàn)代化氣息,特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎,色調(diào)要協(xié)調(diào),風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;

          2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋*室等;

          3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅,因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅,

          4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

          a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);

          b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。

          第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

          一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

          1環(huán)境:坐擁xx火車站正對(duì)面,坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯,東至xx、xx,南至xx、xx、西去xx、xx,北達(dá)首都。xx火車站是一編組站,每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,現(xiàn)有樓盤中少有的。

          2地段:位于火車站正對(duì)面,附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主,該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈。臨近商業(yè)繁華地帶,酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng),水果批發(fā)大市場(chǎng),形成較高具影響力的火車站商圈。

          3發(fā)展:據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),火車站周邊的土地、建筑物升值在即,同時(shí),餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

          物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

          4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè):小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

          6配套設(shè)施齊全,(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

          7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

          8本地市場(chǎng)樓盤不多,具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

          二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析

          1)品牌號(hào)召力:xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成,F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功,已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

          2)市場(chǎng)承受能力:由于xx市消費(fèi)偏低,市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題,這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

          3)競(jìng)爭(zhēng)因素:由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,盲目開發(fā),低價(jià)銷售,造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

          三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

          第三節(jié)推廣策略界定

          一、目標(biāo)消費(fèi)群界定

          從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn),界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:

          1目標(biāo)消費(fèi)者:418建材市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,通訊市場(chǎng)業(yè)主,城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

          2年齡:年齡大約在35到55歲,

          3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大,對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

          4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,有“物有所值”的消費(fèi)心理,他們追求品位,但他們又是商人,有商人的交易本性,既有“物有所值”。

          5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,,但喜歡附庸風(fēng)雅,希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案9

          分析:從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看,大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,其收入狀況較穩(wěn)定,收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多,為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力,且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。

          4.居住區(qū)域分析:

          分析:從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,且以天化宿舍為主,這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。

          五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析:

          xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中,主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng),主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。

          在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中,發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位,也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系,缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。

          六、分析|總結(jié):

          1. 對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)

          我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析,通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解,我們?cè)诿魇救缦拢?/p>

          市場(chǎng):在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目,單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求,而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng),并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品,這樣我們就可以說(shuō)20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng),將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

          我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看,雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng),雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知,雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格),但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn),成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者,成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下,一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì),一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中,及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略,及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座,我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

          產(chǎn)品:在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中,我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的,但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的,雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的,這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高,但那只是表面現(xiàn)象,那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已,只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品,看到我們的產(chǎn)品價(jià)值,我們的銷售必然會(huì)放量,我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。

          消費(fèi)者:在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中,主要以工薪收入階層為主,這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,但是卻相對(duì)穩(wěn)定,這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高,這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng),因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體,是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

          第一篇:分析篇

          一、市場(chǎng)背景:

          漢沽位于天津東部濱海地區(qū),是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分,轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,已形成以海洋化工為主,多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地,而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng),盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

          xx所在寨上街,其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病,企業(yè)的效益大不如前,也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體,使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

          二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:

          由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段,市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高,面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低,故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較,我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

          1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?

          2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?

          在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,具體原因我們分列如下:

          綠地人家處于天化的附近,濱河小區(qū)處于烈士陵園附近,他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì),不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰,但其銷售已近尾聲,故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅;

          綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符,但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面,要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì),仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);

          綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右,故此在目標(biāo)人群層面,不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

          三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息:

          項(xiàng)目名稱 規(guī)劃面積 銷售均價(jià) 基本情況

          綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,銷售單價(jià)較低,一期開發(fā)面積7萬(wàn)平米,整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化,銷售樓層以一、二、三、六層為主。

          濱河小區(qū) 12萬(wàn)平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,五層建筑形態(tài),社區(qū)無(wú)會(huì)所,鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園,價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,戶型面積控制較好,并帶簡(jiǎn)單裝修。

          井田·藍(lán)月灣 6萬(wàn)平方米 20xx l型地塊,與第壹城一路之隔,戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

          分析:從已銷售的'戶型比來(lái)看,其中兩室占了絕對(duì)的比例,即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可,所以我們有理由說(shuō),漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室,對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大,我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo),是典型的經(jīng)典戶型,面積在90—100㎡之間,這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。

          3.樓棟售出率分析

          分析:在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因,一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售,提供有力的產(chǎn)品支持。

          4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析:

          四、已購(gòu)客戶分析

          1.付款方式分析:

          分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,一次性付款與貸款的比例相差較大,說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題,但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力,且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前,這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

          2.年齡結(jié)構(gòu)分析:

          分析:我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析,主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng),具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力,相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題,即是他們的需求不只存在于房子一方面,在生活當(dāng)中還有更多的需求,比如:子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂,更多反映出的是對(duì)子

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案10

          一、項(xiàng)目銷售廣告目標(biāo)

          (一)總目標(biāo)

          根據(jù)本案營(yíng)銷宣傳策略,通過(guò)切實(shí)、有效的廣告安排,突出重點(diǎn),彰顯樓盤特點(diǎn),提高本案的知名度與美譽(yù)度,支持本項(xiàng)目的銷售工作。

          (二)廣告目標(biāo)綜述

          1.樹立樓盤整體形象,對(duì)市場(chǎng)客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。

          2.保證樓盤銷售順利進(jìn)行,配合xx年全年的項(xiàng)目開發(fā),并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。

          3.樹立本企業(yè)形象及本案項(xiàng)目的樓盤形象,強(qiáng)化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。

          二、本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及目標(biāo)市場(chǎng)分析

          (一)項(xiàng)目SWOT分析

          經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的調(diào)查,得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。

          表8-7 ××項(xiàng)目SWOT分析表

          SWOT

          分析結(jié)果

          優(yōu)勢(shì)

          1.中高檔景觀房地產(chǎn)定位,緊鄰××學(xué)院,區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大,加之交通便捷,居者既能享受景觀又能隨時(shí)步入都市,享受都市生活的便捷

          2.本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥?lái)的大型文教區(qū),文化氛圍濃厚,人文氣息可作為本案較大的賣點(diǎn)之一,良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢(shì)

          劣勢(shì)

          1.本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)

          2.項(xiàng)目?jī)?nèi)不同品位的建筑類型融合在一起,建筑形態(tài)稍顯繁雜,在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性

          3.本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,但其知名度與信譽(yù)度有待提升,品牌的建立還需要一個(gè)逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同的過(guò)程

          機(jī)會(huì)

          1.××市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成,房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段,特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)強(qiáng)勁,全年度房地產(chǎn)價(jià)格增幅近40%,預(yù)示著××市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段

          2.××市正在進(jìn)一步拓寬城市空間,經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促使××市正在往一個(gè)現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展,這也對(duì)本案是一個(gè)利好

          3.××市距著名旅游城市××市僅一小時(shí)車程,處于該市“一小時(shí)交通圈”內(nèi),具有可挖掘的周邊市場(chǎng),可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延,廣泛傳播本案形象

          4.本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤,秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢(shì)相結(jié)合,成就了本案在××市樓盤項(xiàng)目的卓越品質(zhì),使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)

          威脅

          1.與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,其中“××”項(xiàng)目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧,與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對(duì)比,給本案構(gòu)成了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力

          2.本案周邊的樓盤項(xiàng)目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍,但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群,弱化本案的影響度和推廣度

          3.××市人口有限,多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力,增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)

          4.作為××市郊區(qū)的樓盤,本案所處區(qū)域要形成一個(gè)成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時(shí)間,消費(fèi)者對(duì)該地塊也需要有一個(gè)認(rèn)同的過(guò)程

          (二)項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場(chǎng)

          根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的SWOT分析結(jié)果,初步確定本案的目標(biāo)市場(chǎng)可包括:

          1.第一目標(biāo)市場(chǎng):××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

          2.第二目標(biāo)市場(chǎng):××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購(gòu)買力的地區(qū))。

          (三)目標(biāo)消費(fèi)群定位

          在市場(chǎng)定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上,將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群。

          1.按購(gòu)房動(dòng)機(jī):(1)居住者;(2)投資者。

          2.按地理位置:

          (1)××市本地人及在××市工作的外地人;

          (2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。

          三、本案的廣告推廣計(jì)劃

          (一)廣告訴求重點(diǎn)

          結(jié)合本案特點(diǎn),在本案的不同銷售階段,將本案主題進(jìn)行輪流展示,著力形象介紹,使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出。

          1.項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì):可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。

          2.地貌布局:本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局,小區(qū)地貌獨(dú)具特色。

          3.生態(tài)環(huán)境景觀:獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn),在推廣時(shí)應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。

          4.配套:本案擁有大型現(xiàn)代化購(gòu)物商廈、大型景觀休閑廣場(chǎng)等完備的生活配套;與此同時(shí),本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。

          5.人文氛圍:毗鄰×學(xué)院,同時(shí)這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū),是××市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊,人文氣息十分濃厚,為本案營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍,這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn),應(yīng)著重突出。

          6.居住理念:本案所營(yíng)造的是一種天人合一的居住理念,人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯,倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一。

          (二)廣告表現(xiàn)

          1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念,在本案的不同營(yíng)銷階段設(shè)置不同的推廣主題,包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷售進(jìn)展情況。

          2.廣告主導(dǎo)概念:秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。

          3.廣告表現(xiàn)原則

          (1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象,文字感性而具有說(shuō)服力。

          (2)風(fēng)格統(tǒng)一化:從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格,包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。

          (3)系列化:在項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中,根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)階段,按推廣的節(jié)奏,分為幾個(gè)推廣單元,形成單元系列,以加強(qiáng)每個(gè)階段的推廣與訴求重點(diǎn),同時(shí)將本案各方面的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示,讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識(shí)、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)與品位。

          (4)廣告誘導(dǎo)重點(diǎn):著重分階段提示“××項(xiàng)目”針對(duì)各個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)自身價(jià)值的定位,界定自身價(jià)值、生活階層、生活品位等一系列針對(duì)個(gè)性的訴求,以提供充分的心理暗示,貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待,引導(dǎo)其采取購(gòu)買行為。

          (三)廣告媒體發(fā)布計(jì)劃

          電視、廣播、報(bào)紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體,形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合。

          在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。

          表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表

          銷售階段

          具體情況

          引導(dǎo)期

          首期推向市場(chǎng),廣告運(yùn)用以一些新聞報(bào)道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主,結(jié)合項(xiàng)目奠基這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

          公開期

          樓盤正式推向市場(chǎng),廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主,同時(shí)可配合一定的促銷活動(dòng)

          強(qiáng)銷期

          各種媒體攻勢(shì)互相配合、全面展開,推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況開展。在客戶對(duì)本案了解的基礎(chǔ)上,強(qiáng)化本案影響力,促使銷售迅速擴(kuò)大

          持續(xù)期

          廣告媒體的投放減少,銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

          (四)廣告分期

          本案廣告將依據(jù)市場(chǎng)銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動(dòng),使受眾全面透徹地掌握本案信息,同時(shí)節(jié)省一定的廣告費(fèi)用。鑒于本案大型景觀住宅的定位,在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。

          表8-9 ××項(xiàng)目廣告分期情況表

          階段

          日期

          媒介運(yùn)用

          廣告主題

          導(dǎo)入期

          3月中

          至7月中

          戶外大型廣告牌:設(shè)置在××市區(qū)主干道上,引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米

          預(yù)告開盤日期;本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì);著力介紹本案形象,塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象,使消費(fèi)者對(duì)本案有一個(gè)整體的把握與了解;重點(diǎn)是感性、概念性的訴求,強(qiáng)調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象

          現(xiàn)場(chǎng)看板:在工地搭設(shè)大型看板,營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣氛

          墻體廣告:在工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置,推廣樓盤和企業(yè)形象,吸引周圍群眾注意,依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況設(shè)置尺寸

          報(bào)紙廣告:在《××日?qǐng)?bào)》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告,使受眾對(duì)本案有一個(gè)基本的了解,開工奠基建議以整版平面報(bào)紙廣告的形式實(shí)施

          燈廂廣告:在環(huán)城北路的主干道兩旁,每50米設(shè)置一對(duì)路牌,共40對(duì)

          道旗制作:沿××市主干道布置

          售樓中心:售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成,營(yíng)銷道具準(zhǔn)備完畢

          公開期(導(dǎo)入期后1周左右)

          7月底至10月中

          報(bào)紙廣告:主要以《××日?qǐng)?bào)》為主,時(shí)間配合項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程來(lái)實(shí)施

          各個(gè)主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開:開盤信息;樓盤形象宣傳;本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì);本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍;本案配套優(yōu)勢(shì)

          夾報(bào):每個(gè)月一次,以?shī)A報(bào)形式推廣,加深受眾印象

          電視媒體:××市電視臺(tái)專題報(bào)道,開盤時(shí)向各大媒體發(fā)布開盤信息,配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行樓盤強(qiáng)勢(shì)宣傳,強(qiáng)化樓盤形象

          活動(dòng):在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式

          強(qiáng)銷期

          10月底至春節(jié)前后

          報(bào)紙廣告:整合公開期報(bào)紙媒介投放策略,《××晚報(bào)》與《××報(bào)》配合進(jìn)行,每月兩次投放

          本案價(jià)格優(yōu)勢(shì);本案熱銷進(jìn)展情況;與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)等

          廣播:在主要廣播媒體上發(fā)布,選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右

          電視媒體:××市電視臺(tái)專題報(bào)道

          海報(bào):定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報(bào),對(duì)訴求對(duì)象做密集轟炸,擴(kuò)大影響面

          活動(dòng):可舉辦促銷活動(dòng),加強(qiáng)本案影響力,或參加房交會(huì)

          持續(xù)期

          11月中

          報(bào)紙廣告:每半月投放一次廣告

          銷售單位信息;價(jià)格優(yōu)勢(shì);熱銷情況

          電視媒體:××電視臺(tái)專題報(bào)道

          四、本案的廣告費(fèi)用的預(yù)算

          根據(jù)以上該項(xiàng)目的廣告策略,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和市場(chǎng)推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較長(zhǎng)時(shí)間的低迷狀態(tài),則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案11

          一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介:

          本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,在鄭汴路路南,鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

          本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤,出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),以超低價(jià)位入市,順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,但沒(méi)有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),沒(méi)有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

          現(xiàn)在,一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,銷售額850萬(wàn)元。其中159、7M2的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127M2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

          二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,臨街商鋪1700萬(wàn)元,合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。

          由此可見,目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,一期大戶型銷售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙,是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

          二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局:

          A、東南板塊及鄭汴路商圈。

          鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

          鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中,沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì),純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng),不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì),而且為二期、三期制造了品牌障礙。

          東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

          航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤,其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1:鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

          B、小戶型市場(chǎng)概況。

          自20xx年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái),小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初,青年居易(EASY-GO)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng),形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”,徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局,實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

          燕歸園位于貨站街東段,由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā),在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者,現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng),并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米,三室兩廳95平米)。可以說(shuō),同燕歸園的戶型配比上比較,我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

         。ㄐ粜褪袌(chǎng)詳見附2:鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)

          C、商鋪市場(chǎng)

          商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端,即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

          和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

          三、項(xiàng)目SWOT分析

          一)優(yōu)勢(shì)

          1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì),這里是財(cái)富的俱樂(lè)部,富翁的制造廠,在這里百萬(wàn)富翁比比皆是,每年都有新一代需求產(chǎn)生,源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

          市場(chǎng)細(xì)分如下:

          a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足,這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),是終極消費(fèi),10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

          b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

          c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤,從價(jià)位角度劃分,屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群,預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜,置業(yè)心理不盡相同,故推廣過(guò)程中,不能拘泥于單一的推廣主線。

          本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

          鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

          調(diào)查目的:了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度)

          調(diào)查方法:分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣

          調(diào)查范圍:鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

          調(diào)查時(shí)間:20xx、4、14

          鄭州,銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊,這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販,他們收入不菲,他們絕大部分是外地人,他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

          20xx、4、14,動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng),對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查,而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心,或拒不作答,說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟,市場(chǎng)敏感度不高,純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。

          對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn):

          1、大部分員工租房住,潛在客戶存在;市場(chǎng)潛量比較大,但需要推廣的成本較高

          2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣,收入水平偏低,消費(fèi)力不足

          3、小戶型需求彈性非常大,對(duì)價(jià)格非常敏感

          4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素,8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田,固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

          5、外地人居多,他們辛苦拼搏,如果要買房子的話,更喜歡一步到位

          6、商鋪為上下兩層,一般下面做門面,上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

          7、附近都市村莊較多,租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

          8、作為首次購(gòu)買者,最重要的還是價(jià)格

          9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,他們尋求方便、安逸、清凈

          10、相當(dāng)一部分是河南總代理,無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

          11、同類產(chǎn)品多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題,故一般員工無(wú)福利分房的可能

          12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地,她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作,普通員工流動(dòng)性比較大

          13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣,這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

          14、本房地產(chǎn)知名度不高,口碑不好

          15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望,但鄭汴路的升值充滿信心

          鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力,隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成,鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化,故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞,“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代,抓住了消費(fèi)者的眼球,侵占了客戶的意念,就意味著成功!

          2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集,已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣,成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

          3)正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成,銷售將高屋建瓴,出現(xiàn)爆搶局面。

          4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

          A、107國(guó)道的東遷,鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì),卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡,而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì),而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

          B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

          鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,配套齊全,生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

          二)劣勢(shì)

          1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段,可售資源僅850萬(wàn)元,房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

          目前,通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,大戶型并非市場(chǎng)的主力所在,由于總價(jià)原因,總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源,不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型),不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限,導(dǎo)致營(yíng)銷資源總量較少),也不能先做二期樹品牌,在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

          2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng),很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,很難形成整體樓盤感覺(jué),有“只是兩棟臨街樓”的印象。

          3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,有都市村莊的形象,物業(yè)安全系數(shù)較低,居住環(huán)境嘈雜,僅靠硬件設(shè)施,很難形成高檔樓盤形象。

          4)與二期相比,一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低,形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

          5)非現(xiàn)房,不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

          6)非獨(dú)立廚房,做飯起居不方便,這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

          三)、機(jī)會(huì)

          1)商鋪的拆遷,原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶,2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo),單純商鋪拆遷形成的居住需求,即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

          2)挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張,從費(fèi)用角度考慮,商戶、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái),到本房地產(chǎn)置業(yè),開拓新市常

          3)鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,大鱷級(jí)商戶正在形成,這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,已開始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

          4)大賣潮的整合,將對(duì)大鱷形成推波助瀾,本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

          a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全,居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

          b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低,置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆,且本樓盤有“大賣潮作依托,購(gòu)房、租房需求恒久存在,物業(yè)幾乎不可能貶值,也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,這非常符合外地商人置業(yè)心理。

          c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源,消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶,故推廣中可采取鋪單的形式為主,報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,節(jié)約大量的推廣成本。

          d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余,故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。

          e)以大賣場(chǎng)做依托,誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng),這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

          f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久,總投資20xx億元,其中一期總投資156億元,在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

          四)威脅

          1)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

          i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,客戶分流,競(jìng)爭(zhēng)激烈。

          ii。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和,過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

          建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài),爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案12

          營(yíng)銷總原則:

          1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤(rùn)

          2、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略主動(dòng)出擊全城營(yíng)銷全員工營(yíng)銷

          3、走非常路策略錢用在刀刃上

          4、走安利銷售方式

          具體策略:

          一、老客戶推薦策略

          1、老客戶上門或上單位,帶上禮品(約200-300元),帶上誠(chéng)意,每推薦一個(gè)新客戶,獎(jiǎng)1000元,推薦10新客戶,再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

          2、召集安陽(yáng)跑保險(xiǎn)人員,舉行產(chǎn)品推介會(huì),每個(gè)保險(xiǎn)人員推薦一個(gè)新客戶,獎(jiǎng)1000元。

          3、召集老客戶晚上聚餐,增進(jìn)感情,介紹產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),每推薦一個(gè)新客戶,獎(jiǎng)1000元,推薦10新客戶,再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

          二、教師策略

          尋找熱心教師,每推薦一個(gè)新客戶,獎(jiǎng)1000元,推薦10新客戶,再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

          三、單位策略

          主動(dòng)聯(lián)系友好單位,到單位去推銷,單位主要負(fù)責(zé)人推銷十套房,自己購(gòu)房在正常優(yōu)惠上,再去掉1.5萬(wàn)元。

          四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略

          1、發(fā)短信、進(jìn)行派單,每個(gè)縣,約需2萬(wàn)元。

          2、尋找當(dāng)?shù)芈?lián)絡(luò)人,每推薦一個(gè)新客戶,獎(jiǎng)1000元,推薦10新客戶,再補(bǔ)獎(jiǎng)3000元。

          3、在主要地段,考慮價(jià)格的基礎(chǔ)上,可做些廣告。

          五、派單策略

          繼續(xù)原派單,到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去,到安陽(yáng)市主要單位去。

          六、其他

          1、直接按排售樓員,到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。

          2、加大催款力度,定房時(shí),簽定協(xié)議,協(xié)議上注明,一個(gè)星期內(nèi)交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

          3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項(xiàng)目部應(yīng)考慮車輛,中午考慮吃飯、送禮品等。(因?yàn)樵诳h城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動(dòng)多戶。)

          4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育,提高信心。

          5、單頁(yè)上用詞直接,如“安陽(yáng)東區(qū)最優(yōu)位最低價(jià)一口價(jià)”等。如“無(wú)融資、無(wú)貸款公司”等。

          6、每個(gè)購(gòu)房戶,在價(jià)格上,有原則,也要有方式。

          7、提早回款,把銀行貸款或個(gè)人款還了,我保證完全可行,也就是說(shuō)把利息讓給客戶,我們也同時(shí)賣了房,一舉兩得,很好。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案13

          一、對(duì)接項(xiàng)目

          皇家壹號(hào)

          二、項(xiàng)目工程

          進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展,預(yù)期可在20xx年5月10日左右封頂,12月份交房

          三、項(xiàng)目當(dāng)前營(yíng)銷背景

          1、金融危機(jī)對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,客戶購(gòu)買欲望下降是重要原因之一

          2、本地區(qū)對(duì)期房的抗性較大,持觀望態(tài)度的比較多

          3、本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備,目標(biāo)客戶少

          四、整合營(yíng)銷的突破

          1、由“公積金至函”引發(fā)的思考

          由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章,針對(duì)公積金客戶進(jìn)行一個(gè)全方位的宣傳,我們將巧妙的融入皇家壹號(hào)的此次的活動(dòng)內(nèi)容,以公積金中心的名義發(fā)放信函,公積金客戶對(duì)此信函可信度的提高,必會(huì)翻看,不會(huì)隨宜丟棄。

          2、新渠道,自然需要做一篇新文章。

          毋庸置疑,文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然,當(dāng)前直接的購(gòu)房?jī)?yōu)惠說(shuō)辭已經(jīng)不能充分打動(dòng)客戶。在此,將購(gòu)房?jī)?yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換,給客戶一個(gè)“美麗的誤導(dǎo)”,即:收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號(hào)小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)!

          3、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定

          非常6+1是中國(guó)老少皆知的電視節(jié)目,其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛(ài),其知名度非常高,借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球,同時(shí)隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個(gè)第一。如何利用好此次的廣告渠道,對(duì)1.1萬(wàn)的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求?

          這1.1萬(wàn)人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動(dòng)這1.1萬(wàn)人的神經(jīng),讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望?人為放大“6000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”這個(gè)概念,在“6000元”上做足文章!計(jì)劃推出房源約284套,我們可以先算筆帳:6000(元/套)×284(套)=170(萬(wàn)元)由此延伸出:推出的“170萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠”。

          “6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問(wèn)題:夠大,醒目。170萬(wàn)元的虛擬總額足以引爆市場(chǎng)的興奮點(diǎn)!6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”來(lái)頭雖大,但是否還可以對(duì)其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?

          假如我們是在設(shè)計(jì)一個(gè)游戲,在游戲設(shè)定中:

          第一關(guān)是“吸引到場(chǎng)”,通過(guò)“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)。

          第二關(guān)是“放大誘惑”?蛻舻戒N售中心后,可轉(zhuǎn)讓的“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡另外目的是留下個(gè)人基本資料。

          借鑒前述“170萬(wàn)元”虛擬總額的思路形成,將“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡,憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎(jiǎng)勵(lì)的“500元”概念同樣放大:500(元/套)×284(套)=14.2(萬(wàn)元)。“14.2萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”,也最終敲定!

          簡(jiǎn)言之:6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃=170萬(wàn)元購(gòu)房現(xiàn)金卡計(jì)劃+14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)均可獲得“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡!

          6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之二:14萬(wàn)元轉(zhuǎn)介紹成交獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃“6000元購(gòu)房現(xiàn)金卡,亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購(gòu)置旗下皇家壹號(hào)產(chǎn)品成功,經(jīng)置業(yè)核實(shí)無(wú)誤后,銷售人員在受讓人簽定正式購(gòu)房合同的第一時(shí)間內(nèi)通知原持有者:可隨時(shí)至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

          五、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”預(yù)期目的

          鑒于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)進(jìn)入淡季,皇家壹號(hào)在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀,利用“公積金至客戶函”,凰鳳置業(yè)針對(duì)“1.1萬(wàn)公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道,達(dá)到:

          1、近期目標(biāo):實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶積累和順利銷售;

          2、遠(yuǎn)期目標(biāo):緊抓該“1.1萬(wàn)公積金用戶”,讓其關(guān)注皇家壹號(hào)、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;

          3、企業(yè)品牌目標(biāo):凰鳳置業(yè)第一新作,回報(bào)社會(huì),提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。

          六、“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”實(shí)施細(xì)則

          1、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分

          蓄水期3月15日(暫定)→3月30日:“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”是一個(gè)針對(duì)性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營(yíng)銷方案。此次對(duì)“1.1萬(wàn)公積金客戶”的大型公關(guān),是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢(shì)能,其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個(gè)西平樓市的影響力!因此,3月15日(暫定)的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期,必須做到高調(diào)!高調(diào)!

          “高調(diào)”體現(xiàn)在兩個(gè)層面:

          第一是要有足夠時(shí)間造勢(shì),但目前的實(shí)際情況是時(shí)間相對(duì)有限;

          第二,也是目前我們唯一能夠把控的,即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音,同時(shí)說(shuō)一句話“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”!

          活動(dòng)開始期4月1日→6月15日

          經(jīng)過(guò)一定階段活動(dòng)的蓄水期

          宣傳方面,3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”公開客戶方面:4月1日第一個(gè)公積金客戶將接到“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”至函。至4月15日最后一個(gè)客戶收到對(duì)帳單之后,時(shí)間向后順延15天,即4月15日前:基本可以認(rèn)定是“6+1獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購(gòu)期。

          2、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合

          3月15日(暫定)3月30日

          主流媒體:戶外+飛播

          小眾媒體:短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

          銷售現(xiàn)場(chǎng):條幅+xx展架

          4月1日4月15日(暫定)

          主流媒體:戶外+夾報(bào)

          小眾媒體:短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單

          銷售現(xiàn)場(chǎng):條幅+xx展架

          直效媒體:住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放,約一周到兩周時(shí)間)

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案14

          一、項(xiàng)目分析

          天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社"),項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū),社區(qū)僅僅2幢24F的高層,由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。

          上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主,雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟,但由于區(qū)內(nèi)人口密集,新興住宅需求量激增,因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的,離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn),從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻,周邊配套還是很短缺的,加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下,要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。

          1.市場(chǎng)情況

          大環(huán)境讓人欣慰,產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎,遭遇"十面埋伏"。

          從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析,其較為有利的是,本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中,有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域,其存在已有十幾年的歷史,在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講,雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利,但步行10分鐘左右,即可共享金橋的配套設(shè)施,而本案周邊,目前上市銷售的個(gè)案,也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房,另外,楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市,使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺,眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。

          然而,本項(xiàng)目是爛尾房改造,所在這區(qū)域停工多年,在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑,有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高,得房率較低,物業(yè)管理費(fèi)較高,社區(qū)規(guī)模又小的可憐,再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙。

          而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年,周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元,共計(jì)25萬(wàn)平方米左右,整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重),有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。

          綜上所述,本案的大環(huán)境還是良好的,但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處,且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出,都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性。

          2.客源情況

          本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。

          針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮,本案的客源主要由3大部分為主:

         、僦苓吘用

          金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善,但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制,對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重,本案的出現(xiàn),對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

         、谑姓疬w戶

          上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造,必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。

         、弁鈦(lái)工作者

          上海作為人才高地,已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿,?duì)這批客源將有極大的吸引力。

          二、策劃思路

          關(guān)鍵問(wèn)題是:怎樣才能做大眾情人呢?

          無(wú)可辯駁,"天第公寓"的缺陷是顯而易見的,爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少,和周邊眾多新興多層建筑相比較,它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)幸好,"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐,交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看,亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略,都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性,使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢,這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn),客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的,但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題,"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的,有個(gè)性的,這就是USP策略的運(yùn)用。

          怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí),我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異,那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì),也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外,弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰:禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理,缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于,怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。

          想要成為"大眾情人",除了產(chǎn)品的新鮮性,還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者,了解他們最渴望的生活狀態(tài),觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么,現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉:

          "星期五公社"策劃構(gòu)想:后集體生活的概念由來(lái)。

          記得大學(xué)時(shí)代,一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子,因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂,可是最近碰到他,是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他,他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛,我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代,有那么多同學(xué)那么多朋友,不像現(xiàn)在的環(huán)境,辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫的《絞刑架下的報(bào)告》,走過(guò)去是七步,走過(guò)來(lái)是七步,我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的。

          星期五公社行銷由來(lái)……

          70年代,公社年代。

          80年代,開放年代。

          90年代,自我年代。

          00年代,個(gè)性年代。

          今天,個(gè)性群體共存的矛盾年代!

          現(xiàn)在的都市,俱樂(lè)部如鮮花,我們殷勤如蜜蜂,為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋(gè)集體,就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。

          我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方,在這里大家相聚在一起,沒(méi)有人追究你的過(guò)去,沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái),大家在一起可以聊天,可以一起做一件事情,依據(jù)個(gè)人的品位興趣,在這里可以重溫久違了的集體生活。

          所以,我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活,而且稱之為"后集體生活",因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的,不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體,多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩,喜歡這種后集體生活的人,不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處,其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流,他們喜歡集體,喜歡朝九晚五后聚到一塊,因?yàn)樗麄兿M谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類,有相似的品位,有相似的生活體驗(yàn),有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀,然后他們可以享受到后集體生活的愉快。

          在這種后集體生活中,他們?nèi)菀淄羧粘^k公室里的瑣碎,人際交往的復(fù)雜,他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè),唱唱懷舊的歌曲,敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起,他們揮揮衣袖,各自又回到自己的小圈子里,后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō),就像星期五的感覺(jué),能讓人想起善待自己的生活,對(duì)于他們而言,家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方,是可以快樂(lè)的、幸福的、輕松的、生活的地方。

          這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少,剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少,辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的,更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望,一種期待,一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊,也是依依不舍的告別,告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代,那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。

          所以我將星期五賦以"生活"的概念,公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。

          所以我把這種后集體生活的地方就叫,"星期五公社"。

          注:"星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。

          就這樣,一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái),"金橋有個(gè)很生活的后集體,我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力。

          所謂萬(wàn)事開頭難,既然策劃上的難點(diǎn)被突破了,接下來(lái)的事自然就好辦了。

          三、銷售策略

          以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。

          在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下,我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象,所以,根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。

          我認(rèn)為,盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離,但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì),且量體小,上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意。所以,在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。

          結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷,我們將以"短、平、快"的銷售策略,經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備,在正式公開34個(gè)月之后,銷售率將達(dá)到7080%。

          四、廣告表現(xiàn)策略

          首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。

          在擬定廣告表現(xiàn)策略之前,我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納,我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法:

          1."青年匯":

          也是由爛尾房改造,它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn),目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不可否認(rèn),"青年匯"是十分成功的。

          2."藍(lán)朝部落":

          也是小房型白領(lǐng)住宅,企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似,難免有步落后塵的味道。

          3."東方時(shí)空":

          在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出,與先前的同類個(gè)案相似,無(wú)自己的創(chuàng)新,落入了人云亦云的俗套。

          4."同領(lǐng)都會(huì)"

          連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似,根本沒(méi)有自己的個(gè)性。

          本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛,但也并非無(wú)跡可尋。

          在這里,我把客源分為這樣幾種類型:

          A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>

          B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群

          C、學(xué)會(huì)了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者

          D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的

          E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生

          F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn),本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性,而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性,怎樣解決這一點(diǎn)呢?

          于是,我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí),我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體。

          城市:共同的環(huán)境————新的集體

          金橋:公認(rèn)的生活地————新的生活

          社區(qū):共同的家 —————新的集體

          大堂:共進(jìn)式 ——————集體

          網(wǎng)絡(luò):共享式 ——————互動(dòng)的集體

          會(huì)所:共享式——————互動(dòng)的集體

          建筑:兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立

          綜合起來(lái),不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的,因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。

          既然是生活的宅邸,那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些,可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài),然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主,在矛盾中尋求統(tǒng)一。

          當(dāng)50年代人聽見叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑,童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見,每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷,而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn),那就是心中不泯的童真;诖,想到了成人漫畫,F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎,是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此,我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào),把各個(gè)類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來(lái)。

          在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中,運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有,即使有也是"拿來(lái)主義"。據(jù)我了解,目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此,我可以自豪地說(shuō),在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法,"星期五公社"是首例。

          五、媒體策略

          大膽放棄報(bào)紙媒體,主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。

          如何使用最低廣告費(fèi)用,來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。

          本案案量小,如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi),即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以,我決定用不同與以往媒體策略,以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。

          基于上述原因,我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng),本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源,在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高,所以基本上不考慮,僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力,才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。

          六、市場(chǎng)反響

          事實(shí)勝于雄辯

          經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn),事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂,之后的一個(gè)多月時(shí)間里,又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪,不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài)。

          可以說(shuō),用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品,這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的,所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。

          產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任,進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施,不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅,在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度,為公司將來(lái)的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八、總論

          房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn),它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容,還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考。

          我個(gè)人以為:作為一個(gè)策劃者,要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它,以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子,策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功。也就是說(shuō),策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案,然后才能制訂出完美的策劃方案。

          依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論,我接手"星期五公社"后,就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中,所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空,也就是賣什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題,其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題,突破點(diǎn)找準(zhǔn)了,項(xiàng)目也就成功了一半。因此,在策劃中,我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料,然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。

          就本策劃案來(lái)看,之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn),然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣,即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位),而我卻在個(gè)性中找到了共性,并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái)。由于找準(zhǔn)了客源層,并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題,后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。

          眾所周知,只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn),那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球,因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣,進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。

          項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方,但我還是在平凡之中找到了特殊,利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式,提出了一種后集體的生活概念,此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶,并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景,此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告,僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略,為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),此為四新——媒體策略新。

          抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn),使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用,再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì),本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同,圓滿地完成了銷售任務(wù),也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn),從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤盤活。

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案15

          既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),就沒(méi)有退路了,房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多,但是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn),機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。但是投資大,如果被套牢的話,那就沒(méi)有任何退路了,比股市被套牢還慘。

          高風(fēng)險(xiǎn),高投資,所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,做任何事情都要提前想好退路,做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。

          下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,就眼下局勢(shì),給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書:

          房產(chǎn)行業(yè)解決方案:

          09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng),受次債的影響,全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó),09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,認(rèn)真研究購(gòu)買者需求,準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題:

          精準(zhǔn)推廣規(guī)劃:

          1)樓盤客群細(xì)分;

          2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);

          3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

          4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;

          5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

          房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃:

          1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;

          2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))

          3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

          商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃:

          1)商圈分析;

          2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

          3)招商方案與執(zhí)行;

          4)集客策略。

          中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃:

          1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

          2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;

          3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

          4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

          優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu),是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。

          全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡,但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣,甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府的舉措,但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定,這也有國(guó)家的苦衷,我們應(yīng)該理解。

          既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市,那我們就必須自己想出路了,如果不想出路的話,公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了,這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

          上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書,已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,希望大家能夠重視。

        【房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案】相關(guān)文章:

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案05-01

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案09-07

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案范本07-29

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案范文12-25

        房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案12-25

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案步驟12-25

        公寓房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案12-25

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案優(yōu)秀范文12-25

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案參考范文12-25

        房地產(chǎn)節(jié)日營(yíng)銷策劃方案優(yōu)選最新11-11

        99热这里只有精品国产7_欧美色欲色综合色欲久久_中文字幕无码精品亚洲资源网久久_91热久久免费频精品无码
          1. <rp id="zsypk"></rp>